卖人在承担上述责任后，可以对抵押人取得原抵押权人对债务人的债权或对抵押权人取得余额偿还请求权。其次，在同一抵押物上存在多个抵押权时，数个抵押权人和抵押人应作为抵押物拍卖合同的共同委托人，并应订立拍卖价金分配协议，抵押物拍卖后，由拍卖人按照分配协议进行分配，如不能达成分配协议，则数个抵押权人和抵押人中的任何一人都可诉至法院，要求法院裁决分配的比例或顺序。(四)拍卖中抵押物不能卖出时的处理方式日本法律规定，如抵押物不能高于最低保留价的价格拍卖，则法院可根据估价人的意见对该最低保留价进行适当的减价，并另行确定日期进行再次拍卖。在我国，拍卖法及担保法对此问题未作规定，有学者认为可参照日本法律的相关规定进行处理。如抵押物存在保留价，且该保留价经鉴定人估价后作出，而在拍卖过程中竞买人的出价没有高于保留价的，共同委托人可经过协商，适当降低保留价格。在降低后仍然不能卖出时，可由共同委托人进行协商后再次降低价格，但为了保护抵押人的利益，对此必须有一定的限制。该学者认为，在第一次拍卖而没有成功时，经过共同委托人协商，可以降低拍卖最低保留价，保留价可控制在原来最低保留价格的3/4范围内，并进行再次拍卖，如第二次拍卖时，仍然没有人出价高于最低保留价时，则可以再降低到原保留价的1/2，如不能以此价格出售，则应停止拍卖，如抵押权人愿意以抵押物折价的，可由双方协议以抵押物折价清偿，如抵押权人不愿意以抵押物折价的，则应将抵押物归还抵押人，同时抵押物上的抵押权消灭，债权人的债权转化为一般债权。(五)任意拍卖中对抵押人(按揭人)利益的保护如抵押人事先授权抵押权人在债务人不履行债务时有权出售抵押物并优先受清偿（这种授权协议往往是在订立债权合同时同时订立的），在抵押权实行时就叫作抵押物的变卖。抵押物的变卖也往往采用拍卖的方式进行，实际上此时抵押物的变卖与任意拍卖并无本质差别，但此时抵押权人变成了事实上的委托人。故抵押权人如仅从自己利益的角度考虑，极易损害抵押人的利益。如何制约其权利的行使并保持抵押人和抵押权人双方利益上的相对平衡？笔者认为，美国法律中的规定值得参考。在美国，个人购买住房很多是通过按揭贷款进行的，因此，当购房人无力按期还款付息时，抵押权人（贷款人）可以出售作为抵押物的房产，以优先受偿。这在法律上称为抵押物出售，实际上是当场拍卖，虽然在英文中其使用了sale(出卖)而非auction(拍卖)。出售抵押房屋有两种方式，即司法出售和授权委托出售。司法出售就是由法院监督的出售，其类似于我国的强制拍卖。在美国，大部分州都可以要求司法出售。有些州的法律规定，出售抵押房屋必须由法院监督。司法出售的优点是，房产转让后产权明确，不再就房产出售发生纠纷。但司法出售的程序复杂，时间较长，而且费用昂贵。授权委托出售实际上是抵押权人主持下的抵押物的任意拍卖(即抵押物的变卖)，但其并非可由抵押权人任意进行，而是有一套严格的法定程序，以保护购房人或抵押人的利益。法定程序主要是要求贷款人（抵押权人）在出售房产前必须发出适当的通知，一般是要求在报纸上登出广告。如果仅在抵押协议中规定了抵押物的授权委托出售，则只有明文规定贷款人（抵押权人）能够购买房产的，贷款人才可以购买。但授权委托出售中投标时如果价金不超过抵押贷款，则贷款人不必付任何现款。按照美国法律的规定，在授权出售房产时，抵押权人应履行诚信勤勉的义务。诚信（goodfaith）指诚信地履行自己的义务，完全无意欺骗对方或是以不公正方式为自己牟取利益。抵押权人的出卖权是为自己的利益而赋予其享有的权利，以使其能更好地实现自己的债权，如果他诚信地为此目的而行使之，未接受买受人的贿赂或与买受人通谋，法院就不应进行干涉，即便该项交易非常不利，也是如此，除非该价格是如此的低，以至其本身就足以表明存在欺诈。故抵押权人只要不有意损害抵押人的利益，或对抵押人的利益过于疏忽大意，则不应对此承担责任。勤勉（duedeligence）是指在抵押物出卖时，抵押权人应尽可能为抵押物获得合理公正的价格尽适当注意的义务，抵押权人对待抵押物出售的态度应如同自己的财产出售一样。抵押权人应在抵押物出售前对抵押物进行估价，勤勉义务要求他至少应征询有关部门对抵押物的价值的估价意见，并对该财产的出卖进行适当的广告。当抵押权人进行这些工作后，则其对抵押物的变价应视为已尽合理注意义务。在美国的莫菲诉金融开发公司一案中，对诚信勤勉的解释，成了该案的焦点。案情大致如下：原告莫菲1966年从被告金融开发公司处贷款购买了一幢房屋，以抵押贷款方式支付房款。1981年原告失业。在拖欠了相当期限的欠款后，被告于1981年12月15日将原告房屋拍卖。但出售时只有被告的代表参加竞拍，最后被告的代表出价27000美元，大约相当于原告所欠的抵押款，另加出售的有关费用。最后按此价格成交。拍卖后又过了两天，被告转手将原告房屋以38000美元卖予另一人。1982年2月5日，原告提起诉讼。一审法院认定，被告未履行勤勉义务，未以诚信使被拍卖的财产获得公平价格。法院认为，公平市场价格为54000美元，因此，认为被告应付给原告赔偿金即该财产拍卖的公平价格与拍卖价格之间的差27000美元。被告为此上诉。在上诉中，州最高法院认为被告未能履行其勤勉责任，其主要原因是被告出售抵押房产前并未合理地进行公告。被告虽然进行了公告，但其方式不妥，将售房公告同法律文告混杂在一起刊出。一审法院认为，被告的诚信责任来源于其出售房产时所扮演的角色。表面上看，主持拍卖的并不是被告的律师，但该律师其实还是站在被告一边。被告既主持拍卖又投标，因而有利害冲突。但上诉中，州最高法院认定被告履行了诚信义务，所依据的事实是：贷款人或抵押权人履行了拍卖方面的义务；贷款人或抵押权人已按原告要求将拍卖延期一次；虽然被告转手将房产高价卖出，但被告低价购进房产时并不知道很快能在近日内高价出售此房；并无证据表明被告有伤害原告的意思，如留难其他竞买人。此外，州最高法院提出价格不高本身并不足以表明不诚信，除非价格特别低，以致于司法良知受到震动。最后，州最高法院在莫菲诉金融开发公司案中制定如下规则：如果贷款人或抵押权人与主持拍卖、购买抵押财产者为同一人，贷款人或抵押权人为了避免在随后的诉讼中败诉，必须做到以下几点：1遵守法定程序；2履行其诚信义务；3履行其勤勉义务。此三项义务对贷款人的要求依次加强。根据以上案例可以看出，除非抵押权人按照诚信勤勉的原则处理拍卖事宜，否则其拍卖行为很可能不被认可，抵押人可以存在欺诈为由要求撤消抵押物拍卖合同或要求赔偿。四、按揭房屋的增值与抵押权的实行按揭房屋的增殖分为因房地产市场行情的变化导致的自然增殖和因购房人装修导致的人为增殖。在前者，抵押权实行时抵押权的效力自然及于按揭房屋的全部。在后者，则要具体分析。在住房按揭中，购房人（借款人）在与贷款银行订立抵押合同时，抵押房屋一般是未装修的胚房。抵押人装修房屋后，房屋价值明显高于装修前，抵押权实行时，抵押权人是就装修前的价值优先受偿？还是就装修后的价值优先受偿？装修后附着于房屋之上的装修材料，如地板、防盗门窗等，具有何种法律属性？是从物？还是附合物？在德国民法中，对物的构成部分与从物进行了区分，而在法国民法中，从物与物本身的构成部分没有明确的界限，故对于物的构成部分及从物按同一问题来处理。根据德国法的理念，从物是指与主物统属一人所有的能助主物之效用又

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