面临着房产被拍卖而流离失所的悲惨境地。要想避免这种情况发生，购房人（或银行要求购房人）应在办理房屋按揭贷款时同时办理住房抵押贷款寿险，即购房人购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，购房人每月仅需支付贷款的利息，与贷款同年期的人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，保单的受益人指定为提供贷款的商业银行。(2)购房人逾期付款作为贷款人的银行应预先考虑到此种情况而在按揭贷款合同中与购房人约定，如购房人逾期付款，则应按一定比例交纳滞纳金，以此督促购房人尽快付款。如超过约定期限或合理期限购房人仍未按约付款，银行可要求拍卖抵押房产。(3)购房人提供虚假证明当银行发现购房人提供虚假证明时，银行可责令其提供真实证明或提前收回贷款本息直至依法处分抵押物。(4)购房人违法装修导致房屋价值严重降低并存在安全隐患此时，银行可要求购房人停止违法装修行为；如购房人的行为已造成房屋价值严重降低，银行可要求购房人增加担保，如购房人拒绝增加担保，银行可解除主债权合同，并由购房人承担由此而产生的损失。3、银行违约型(1)银行不按合同的约定期限和金额放款此时，购房人和房产商可共同起诉，要求银行履约并赔偿损失。购房人和房产商也可解除合同，并要求银行赔偿损失。(2)银行不按合同约定的利率计息(3)银行无正当理由提前收款在上述两种情况下，购房人可拒绝银行的无力要求。如银行的行为导致购房人的利益受损，购房人可要求银行赔偿。如因自然灾害等不可抗力引起房屋受损，以致其交换价值远低于购房人还未偿还的贷款，由于房屋价值降低不可归责于任何人，因此银行无权要求购房人增加担保，价值降低后的房屋仍然是未偿还贷款的担保。如房屋已购买保险，则银行可在保险金上成立物上代位。第五章住房按揭与保险住房按揭市场是潜力巨大的市场。住房按揭业务的开展，给购房人、银行、房产商都带来了诸多益处：对购房人而言，把明天挣的钱今天拿来用，极大提高了生活质量；对银行而言，拓宽了业务领域，拥有了长期、稳定的顾客群；对房产商而言，则是拓宽了顾客的范围，并盘活了资金。因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，我们在为住房按揭给社会经济领域带来繁荣而欢欣鼓舞的同时，也应当对它带来的风险有所防范。住房按揭业务包含三个基础法律关系，即：购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人（借款人）与银行（贷款人）之间的借款合同关系及购房人（抵押人）与银行（抵押权人）之间的抵押担保法律关系，其包括购房人、房产商及银行三方主体。对不同的主体来说，其面临着不同的风险。第一节住房按揭中当事人所面临的风险一、对按揭银行来说，其面临的风险如下：(一)来源于房产商的风险1、房产商的欺诈行为。房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途，或者携款而去，这种情况在楼花按揭情况下产生的几率较大。2、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。3、房产商所建楼房质量不符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常供楼(按约偿还银行贷款本息）。4、房产商所开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。5、房产商违法预售而使按揭无效。(二)来源于购房人的风险中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人不能按期偿还住房按揭贷款本息。1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力的风险。2、社会原因造成的风险。主要是指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数将越来越多，同时，银行对借款人未来几年内的收入也很难预测和把握，都将使这一风险加大。3、主观原因造成的风险。虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除一些人通过弄虚作假等不正当手段来骗取贷款，不予偿还。同时也有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大的利益，从而产生违约行为。如在经济处于低谷、所抵押房屋价值狂跌的情况下，借款人就有可能放弃所购房屋，并拒绝继续还款。(三)道德风险由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地？这无疑会导致新的社会问题产生。(四)来源于抵押物的风险1、一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款安全最基本的保障，一旦借款人在还贷上发生违约行为，抵押权人有权按照合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现其债权。原因有三：(1)在我国，房地产评估业起步较晚，发展时间不长，问题较多，难免会出现房价高估，这无形中削弱了抵押物作为归还贷款本息的保证作用。(2)从长远看，房地产具有保值增值的能力，但这并不排除由于经济波动等原因导致房地产在一定时期内大幅贬值。(3)我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物的拍卖成本加大，甚至拍卖失败。2、抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因（如不可抗力）而致使抵押房屋损毁、灭失。3、由于按揭人或第三人有意无意损毁房屋（如房屋装修中损坏了承重墙），造成房屋价值急剧下降，以致实际价值低于未偿还的贷款本息余额。(五)银行的流动性风险由于我国发放住房按揭贷款的金融机构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，少则三、五年，多则十年、二十年，甚至三十年，因此，金融机构就存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。(六)通货膨胀风险和利率风险如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放住宅抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行遭受风险就更大。个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重影响按期还贷，还有银行利息收入不足以弥补利息支出而造成的风险。(七)银行管理风险目前，各商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严，对借款人发放了超过其支付能力的款项。二、购房人所面临的风险对购房人及其继承人来说，其面临的风险有如下几个方面：第一、由于不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力的风险。第二、由于所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使无力继续归还购房贷款的风险。第三、由于无力偿还购房贷款而被迫从所购房屋中迁出的风险。第四、由于所购房屋质量低劣所致风险。第五、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋损毁、灭失的风险。三、房产商所面临的风险对房产商来说，其面临的风险主要是由于设计及建筑单位的原因所致房屋质量低劣而导致的风险、建筑材料价格上涨以及购房人不继续供楼致其承担连带责任的风险。第二节银行方面对住房按揭贷款风险的防范从按揭银行

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