书或认股证书或订购权或购买权。我国上海市1990年12月27日公布的《上海市证券交易管理办法》第三条规定证券包括：政府债券、金融债券、公司（企业）债券、公司股票或新股认股股权证书、投资信托受益凭证、经批准发行的其他有价证券。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性的有价证券，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。证券的具体表现形式有：债券、股票、支票、大额可转让存单、货币市场证书、住房抵押契约、各类基金券、衍生金融工具票据等。证券化则通常被理解为：以证券形式进行筹资，即将一个非证券的或不如证券更具有流动性的有价物转化为证券并上市交易的行为，它包括债务融资证券化和资产证券化。债务融资证券化是指需要资金的借款人，可以不向银行借款而自行发行有价证券，在金融市场上筹资，即西方经济学中所称的非中介化现象。资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为可以在金融市场上出售的证券的行为。而在住房按揭贷款证券化的运作中，银行将其拥有的住房按揭贷款债权分割为小单位面值的有价证券，出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金。从金融机构从事房地产融资的角度来看，房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债券加以证券化，由此便使不易在物质形态上进行分割和流通的不动产以价值形态的形式出现，而赋予了能够分割和流动性的特征。这样，银行等金融机构将经证券化后的房地产抵押贷款在抵押市场加以出售，从而很快收回资金，将长期抵押贷款变成了短期内可以收回和流通的东西，有效地从根本上解决了金融机构从事房地产抵押贷款业务中资产与负债的结构性矛盾。第二节住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难一、必要性（一）对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化的益处对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处：1、拓宽了抵押贷款资金的来源住房抵押贷款证券化的过程，实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场。在成熟的住房抵押证券市场上，商业银行理论上可以无限制地把发放的抵押贷款债权转让，进行证券化，从而极大地拓宽抵押贷款发放的资金来源。2、脱离了资本充足率的限制根据国际清算银行对商业银行的资本充足率要求，核心资本占银行加权风险系数资产的比例不得低于4%，即：在核心资本一定的情况下，银行发放抵押贷款是有上限的。然而，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离资本充足率的限制。3、增强了抵押贷款的流动性住房抵押贷款的期限最长可达20-30年，借款人一般在其收入的主要周期内，以分期付款的方式偿还贷款债务。对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收周期时间跨度很大，而通常银行吸收的存款其期限最长仅2-5年。资产与负债二者的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，就可有利于银行进行流动性管理。4、分散了抵押贷款风险当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就把房屋抵押贷款的风险相应分散。（二）对购房人来说，住房按揭贷款证券化的益处对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为：1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。（三）对投资者来说，证券化的益处对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，繁复迟滞，莫此为甚，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常简化。(四)住房按揭证券化对完善中国资本市场的益处住房按揭证券化必将完善中国资本市场的证券供给结构，为培育和壮大机构投资者的投资力量发挥作用。住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。二、可行性1、住房按揭贷款债劝适合于证券化一般而论，并非所有的资产都适合证券化。一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。证券化时评估费用低，资产证券担保者的担保费用也低，因而这种资产证券化时的成本就低，这就易于证券化；相反，信用特征复杂、还款资金流量不确定、期限短的资产就不易证券化。而住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。2、住房按揭贷款债权是优质资产住房按揭贷款以住房为抵押品是十分安全的，如果再配合上保险公司的保险，其安全性就更强了。这也就符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。如美国的住房借贷抵押公司，其证券享有美国政府赞助机构所发行证券的待遇，它的证券被人们视为美国政府机构证券而走势坚挺，被评为AAA级证券。3、我国大型的资金管理机构已较完备，居民拥有大量储蓄从证券投资需求角度看，我国已有了一些大型资金管理机构，如保险公司、投资基金等，手中掌握着大量节余资金，需要寻求投资对象。同时，我国居民储蓄存款余额，到1998年6月末已达5万亿。这样一个拥有大量节余资金的群体，将为住房按揭贷款证券化及其上市创造一个必要的市场环境。4、证券市场日益扩大我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。5、法律、法规比较健全在法律、法规方面：随着社会主义市场经济体制的建立，作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来，特别是经济立法取得重大进展，基本建立了覆盖各个经济领域的法律法规体系，推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。房地产市场上，法律法规渐趋完善，基本上作到了有法可依，有章可循。《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》和人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及一系列规定，是发放个人贷款的重要准则。与个人住房按揭贷款相关的担保、抵押登记等法律法规基本齐全。《公司法》、《证券法》、企业债券管理条例》等有关证券的法律法规，是设

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