的角度来看，要防止住房按揭贷款风险，必须做好以下防范工作：一、要防范价格高估银行要培养自己的房地产估价员，进行科学的估价。对期房的估价要尤为慎重，自己的估价要与现行市价进行比较，然后确定按揭贷款的比例，以降低抵押房屋所含的债务成分。例如，某房产公司房屋实际成本1000元，由于其地理位置、房屋的结构和套型较好，又正值经济高潮时期，其售价达到每平方米3500元，如银行按70%发放贷款，贷款每平方米为2450元；一年后，经济陷入低潮，购房人还不起贷款，房屋市场价也跌为每平方米1500-2000元，银行处理房屋就有一定的风险。如果在贷前就扣除一些容易变动的因素，将房价评估为每平方米2500-3000元，并降低贷款比例，即只贷房价的50-60%，为每平方米只贷1500-1800元，就可降低市场风险。当然，也可以通过减少贷款期限，增加前期还本付息金额来防范这一类风险。二、要做好对房产商的调查工作在做按揭贷款前首先要做好房产商的资信、经济实力、按揭贷款的房产地点、结构、周围情况、地理环境等调查。要按现有法律和法规的规定，检查房产商是否为准备办理按揭贷款的房产办好一切手续（预售房屋，必须具备预售条件；如为现房，必须保证房产商对其具有完全产权且权利无瑕疵。银行必须加强产权调查。三、要做好对购房人的调查工作在发放贷款前，要调查了解购房人的资信情况、收入来源。要制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序，对借款人（购房人）的个人素质、实际收入、财产状况、偿债记录等信用状况进行调查、分析和评估，此时应特别强调借款人收入的稳定性，逐步实现对个人住房贷款申请人资信调查工作的科学化、标准化和程序化。四、作好房屋按揭贷款协议和房屋按揭贷款合同的签定工作其中，对房产商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划，房产商应协助银行和购房人作好房地产抵押登记等事项。在房屋按揭贷款合同中，要明确利率是固定的，还是浮动的，同时要求房产商为购房人能按期还款付息提供担保，直至回购。另外，还要明确借款人与房产商之间的买卖合同关系，确保其自愿性和合法性。五、作好按揭贷款房屋的抵押登记工作要按照法律和法规及时到有关部门办好按揭贷款房屋的抵押登记手续和其他手续及交纳有关费用，领取他项权证，这是在今后发生纠纷时的法律见证和支持。六、作好按揭贷款后的管理工作楼花按揭中，贷款银行的经办人应经常深入工地，了解按揭贷款房屋（期房）的建设进度、资金使用情况。如为现房按揭，则主要关注购房人的情况，督促购房人按期归还本息，如发现购房人无力归还本息，要尽早采取措施，要求房产商履行回购义务，或拍卖所抵押的房产。七、对于利率风险和流动风险，要靠银行改善经营手段，加强资产负债的管理来解决。第三节西方发达国家保险介入住房按揭的经验在采取风险防范措施的同时，我们也应该意识到：住房按揭交易，涉及三方主体（购房人、按揭银行、房产商），在房屋的生产、交换、消费的过程中，时时刻刻受到各种来自自然和社会的风险的威胁，风险事故的发生有可能造成房屋的损坏或灭失或可能产生某种责任，给人们带来经济上的损失、经营上的困难或使日常生活受到影响，而保险则能消除或减弱这些可能的不利影响。它能保证居民在房屋遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，从而保证人们日常生活的稳定；它也能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产、交易活动；而更为重要的是，房地产保险可增强被保险人的信用程度，有了房地产保险做后盾，银行在个人购房贷款的额度、期限、品种上将不再过于斤斤计较、谨小慎微。房地产保险不但可以给保险业本身以更大的发展空间，而且将为银行业、房地产业的发展铺路搭桥，从而为培育住房市场这一新的经济增长点，为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。保险的诸多优点使我们意识到必须在住房按揭中引入保险，规避和化解风险。西方发达国家在保险介入住房按揭市场方面具有丰富的经验，很值得我们借鉴：在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。在个人住房融资业务方面，促进房地产抵押贷款市场发展的保险活动主要是后两种。在美国，房地产保险业高度发达，既有官方的保险机构，也有私人保险公司。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者成立于1934年，承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，其提供的保险的作用在于借款人出现违约时，放款人可以减少或避免因发放抵押贷款而产生的损失。后者成立于1944年，专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司提供保险。美国抵押贷款公司负责发放私人抵押保险，其目的是为抵押放款者对借款人在协议抵押中因违约造成的损失提供保险。这种保险由借款人支付，但由贷款人认购保险。加拿大的作法同美国基本相似，1945年颁布了国家住宅法案，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。目前在加拿大属于依据该法案发放的住宅抵押贷款约占抵押贷款的半数以上，其余部分是未经政府保险的普通抵押贷款，这类贷款一般在私人保险公司投保，但投保的成本相对要高得多。在澳大利亚，根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。该公司提供保险的主要对象是住宅抵押贷款，自成立以来到1996年底，已办理了80多万笔贷款保险，在帮助居民购房消费、促进住宅金融市场发展方面起着重要的作用。在日本，人寿保险金融系统作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供了担保。在英国，由于没有国家金融制度，住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。由此可见，西方主要发达国家，由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融，意义十分重大。第四节我国保险业介入住房按揭的问题一、现状西方发达国家的经验告诉我们，保险业介入住房按揭市场，能对其发展起到极大的促进作用。然而，目前我国的房地产保险却处于一种供求双冷的尴尬境地：一方面，房地产保险品种单一，几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益；另一方面，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。如何走出双冷困境？笔者认为：关键在于

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