立住房按揭贷款证券化的主要法律依据。二实行住房按揭贷款证券化所遇到的困难及解决办法（一）实行住房按揭贷款证券化的主要风险未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。（二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍1、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定：借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。。第三十一条规定：借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。2、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。3、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。（三）解决办法笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，光从法律方面考虑是无法奏效的。在社会、经济、法律等许多方面的协调、配合下，经过长期的努力，才可能实现我国的住房按揭贷款证券化。第三节欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍一、欧美型抵押债权证券化的操作程序1、证券设计与收购主要由房地产金融机构首先出面聚集抵押债权，再经过金融中介保险机构担保后，将其进行一系列技术设计，主要是进行标准化组群，组群后的房地产债权在规定有贷款期限、计息方式和还贷方式的条件下，具有了证券化和动产化、能够进入流通的性质。这时再由有关的政府机构进行购买。2、证券发行政府有关机构将收购的房地产抵押债权面向社会发行。所发行的证券一般都是由证券公司、投资银行、抵押银行等中介金融机构（中介金融机构还包括：住房储蓄银行、保险公司、养老基金等）进行承销。由此形成房地产证券一级抵押市场。3、信用加强承销商承销的房地产抵押债券，最终要出售给广大投资者，因此必须具有较高的信誉，才能符合投资者购买这种债券所要作出的风险判断。信用加强通过专门的评级机构来进行。4、上市交易承销商承销的证券在信息披露等有关规定下，经过政府机构保证的高信用评级上市后，在证券市场被不同的投资者购买，由此形成房地产债券的二级抵押市场。二、日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序1、银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称住宅贷款债权人）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。3、住宅贷款的债权人将将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。结束语住房按揭业务顺应了时代潮流，必能振兴房地产业，使其成为我国经济发展中的一个新的增长点。住房按揭利国利民，既能促进经济繁荣，又能提高人民生活质量，国家应大力扶持，并通过法律、政策、经济等手段引导其健康发展。安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山，笔者相信，住房按揭堪当此任。
　　
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