保险公司和银行摆脱计划经济时代的老模式，真正走向市场，向社会提供真正实用和满足需要的险种及其配套服务，使双冷变为双热。二、走出困境的措施笔者认为，只有开发新险种，才能占领市场，抓住商机。这些新的险种包括：（一）住房信用保证保险所谓住房按揭贷款，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但日常通称信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场上都占有重要地位。购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力时，银行也将面临收入损失的风险。为降低或消除购房者的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。目前我国个人住房抵押贷款额度一般不超过房价的70%，余下的30%以上由购房者以首期付款的方式支付给售房者。在购房者不能还贷的情况下，处置抵押物，从中获得补偿。此时，银行只要能够将抵押房地产以相当与市场价格的七折出售，即可收回贷款本息。这样，银行的风险几乎全部转移到了购房者那里，一旦购房者收入降低或中断，房屋被银行拍卖，损失将非常之大，可谓是天灾人祸之后的雪上加霜，这既不利于社会稳定，也给购房者造成了巨大的主观风险压力，大大抑制了房地产市场的需求。再者，银行为了避免坏帐风险把贷款与房价比率压到70%，致使高额的首期付款超出大多数居民的承受能力，也大大抑制了居民的贷款购房热情。银行面临着要么提高贷款比率，面对更大坏帐的风险，要么缩减住房贷款额度、在房地产市场外徘徊的两难选择。在这种情况下，房地产信用保证保险的重要作用便极其明显。购房者只需交纳少量的保费，在其收入流中断期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率。在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。发达市场经济国家的经验值得我们去研究和借鉴。1995年底，天安保险公司首先推出了试行的商品房按揭保证保险，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任，这一险种的推出既拓宽了天安保险公司的市场份额，也为中国保险也积累了丰富的经验。（二）住房抵押贷款寿险这是与住房信用保证保险密不可分、彼此互补的一种保险业务。如果说住房信用保证保险主要保障的是银行的信用风险损失，而住房抵押贷款寿险的保险对象则是购房者的利益。保险公司按信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定还本付息而代为还贷，一段时期之后，保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息，如购房人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押房屋，这时购房者将在遭受导致其收入中断的天灾人祸之后，面临着房产被拍卖而流离失所的悲惨境地，而住房抵押贷款寿险能够避免这种悲剧发生。该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，它是ING（荷兰国际集团）模式(个人住房融资与寿险联合运营机制)的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，购房者只需支付全部房价的15-20%的首期房价即可购房。在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。在我国，选择ING模式可以从以下几个基本点来考虑：1、融资对象：夫妻双方均有固定收入的家庭购房者。2、融资者：拥有长期性资金的商业银行。3、融资金额：以房价的80-85%为限，即购房者仅需支付房价的15-20%的首期房价款。4、还款方式：贷款利率每月交付，贷款本金部分通过购买与贷款同年期的人寿保险方式偿还，其保单的受益人应指定为提供贷款的商业银行。5、由于ING模式不要求第三方作为保证人，购房者应购买失业保险及房屋损失险、医疗保险，以降低寿险公司的风险。笔者认为，ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商乃至整个社会的经济增长都具有不可忽视的重要意义。（三）房地产产权保险产权保险的标的是房地产产权，所以产权保险实质是房屋产权契约保险。产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，由于管理、信息与法律上的不足，房地产市场上的欺诈、投机行为屡见不鲜，房地产纠纷呈急剧上升态势。在整个市场体系尚未完善的阶段，房地产产权保险可起到激浊扬清、规范市场的作用。（四）房地产质量保险由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。（五）建筑工程险对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。第六章住房按揭证券化分析第一节证券及证券化所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。证券从广义上说，泛指任何有价票据，是一个相当广泛的概念。证券按发行人的性质，可分为直接证券和间接证券。直接证券是指非金融机构如政府、工商企业、个人发行的公债券、国库券、股票以及这些经济单位签署的抵押契约、借款合同或其他各种形式的借据。间接证券是指金融机构发行的存款折、可转证的存款证、人寿保单、基金股份和其他各种债务票据。根据其体现的信用性质，证券还可分为货币证券和资本证券。一些可代替货币使用的信用工具，如支票、本票、汇票等属于货币证券。而公债券、公司债券及股票等，则属于资本证券，这主要是因为他们代表了持有者的资本所有权或资本收益要求权。《中华人民共和国证券法》对证券的范围则作了如下规定：第二条：在中国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法。本法未规定的，适用公司法和其他法律、行政法规的规定。政府债券的发行和交易，由法律、行政法规另行规定。美国《1993年证券法》第2条第1项对证券定义为：’证券’一词指任何票据、股票、库存股票、债券、公司信用债券、债务凭证、赢利分享协议下的权益证书或参与证书，以证券化抵押的信用证书，组建前证书或认购书，可转让股票、投资契约、股权信托、证券存款单，石油、煤气或其他矿产小额利息滚存权，或一般来说，被普遍认为是证券的任何权益和票据，或上述的任何一种证券的权益或参与证书，暂时或临时证书，收据、担保证

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