置房地产。如设置房地产抵押以融入资金为目的，则不是按揭。4、按揭中房地产买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性。这也是按揭最大的法律特征。5、从生效条件来看，按揭的标的物如果是现房，则由按揭权人（银行）持有房屋所有权证；如果是期房，须将《商品房预售合同》交按揭权人持有，但无论是现房还是期房，均须向法定登记机构办理登记后才生效。6、从权利实现来看，按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿，一种是在合同中约定回购条款，由保证人即房产商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。三、中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四到六个，即：1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系；5、按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险（目前的险种除了房屋保险以外，还有信用险、寿险、履约保证保险等）而产生的保险关系；6、当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。按揭权人既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。在香港房屋按揭中，银行与房产商不存在任何法律关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关。国内按揭把房产商列入房屋按揭法律关系且占据重要地位，是从我国经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发而提出来的，实践证明这种模式适应了中国目前实际情况，极大地促进了我国住房商品化进程。第二节按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较鉴于中国大陆按揭与房屋抵押贷款以及购房抵押贷款易于混淆，笔者拟对其作一比较。一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭在涵义上的区别1．房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人（银行等金融机构或其他法人、个人），贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。2．购房抵押贷款是指购房人（借款人）为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产（不动产、动产）或第三人将自己有权处分的财产抵押予贷款人，从而使借款人贷得相应款项的行为。3．按揭则是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之住房买卖合同项下的所有权益抵押予按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的住房抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的一种市场行为之总称。二、三者的具体区别（一）法律关系内容上的区别中国大陆的按揭包括三个基础法律关系，即购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借贷合同关系及购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之间的抵押担保法律关系。房屋抵押贷款的内容包括两个法律关系，即借款人与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的房屋抵押担保关系。购房抵押贷款的内容包括两个法律关系，即购房人（借款人）与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的财产抵押担保关系。（二）法律关系主体上的区别中国大陆的按揭的主体是购房人（借款人）、房产商、按揭银行（贷款人）。房屋抵押贷款的主体是借款人、抵押人（即有权处分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是第三人）、贷款人（抵押权人）。购房抵押贷款的主体是购房人（借款人即抵押人即有权处分财产的人）、贷款人（抵押权人即银行等金融机构或其他法人、个人）。（三）目的上的区别中国大陆的按揭中购房人的目的是为了购置房屋，按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全，房产商的目的是为了卖出房屋。房屋抵押贷款中借款人的目的是为了融入资金，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全。购房抵押贷款中购房人的目的是为了购置房屋，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全。（四）抵押物上的区别三者虽都与抵押有关，但抵押物不同：前者用所购住房，中者用有权处分的房屋，后者用有权处分的任何财产。（五）买卖合同以及担保合同标的物的区别中国大陆的按揭中买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性，其他二者则可不必，这也是三者最大的区别。
　　
　　三第三节楼花按揭的法律问题
　　
　　一、楼花按揭在我国的发展现状
　　
　　房地产业是市场经济的一个重要组成部分。市场经济的日益发达，必然带动房地产业的日益发育。但是，房地产业在经营过程中，房屋价格的高昂和公民购买力的相对低下所产生的矛盾，将严重制约房产交易的广泛开展。房地产按揭便是解决这一矛盾的有效途径。经济发达国家早已把这一经营方式引进了房地产业。随着我国市场经济的发展，房地产业的蓬勃兴起，房地产按揭业务首先在我国沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产业融资的一条重要渠道。房地产按揭是一种商品经营行为，它极易产生民事纠纷；而楼花(期房)按揭因涉及房产预售，民事纠纷将更容易产生。由于房地产按揭在我国经济活动中尚属初创，立法对此未明确规定，一旦发生纠纷，诉诸法律，法院便很难依法判决。尽管1994年4月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条明确了商品房的预售制度，第47条也规定了依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。但是，该法并未规定楼花可以设定抵押权。1995年6月30日颁布的《中华人民共和国担保法》第34条虽然也规定了抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，但未规定楼花可以抵押。在楼花按揭业务开展迅猛的今天，这种立法落后于现实的形势迫切需要立法机关迅速制定和完善规范楼花按揭的法律制
　　
　　二、对楼花按揭中具体问题的分析
　　
　　（一）楼花按揭的涵义及法律特征
　　
　　1．楼花按揭的涵义楼花这个词首创于香港，香港立信置业公司于1954年率先推出房屋分层售卖，分期付款。由于房屋尚在施工中便被拆零砸碎，分期分批地预售给广大投资者，如落英片片坠落，故称卖楼花。在中国大陆，楼花按揭被认为是购房者、银行、房地产开发商共同参加房地产经营开发的一种活动。具体来说，它包括：1、购房者与房产商签定楼花买卖合同（房屋预售合同）；2、购房者、房产商与银行三方共同签定楼花按揭合同--购房者支付部分购房款后，将其依合同取得的对于房屋的期待权抵押给银行作为取得银行贷款（其额度为尚未支付的购楼款）的担保，如果购房人未能依约履行还本付息和及时支付有关费用的义务，银行可以此期待权及以后取得的房屋优先受偿。有学者认为，购房人将其对于未来房屋的期待权让渡给银行并保留赎回权；当其不履行付款义务时，便丧失了赎回权。笔者认为，此种观点与中世纪英国普通法中关于按揭的观点并无二致，是一种过时的观点。如果依这种方式进行按揭则会严重影响期房交换价值的充分行使。
　　
　　2．楼花按揭的法律特征：（1）楼花按揭的标的是楼花，即尚未动工兴建或正在建设尚未竣工的楼房。在楼花按揭期间，楼房实际上并不存在或没有建成。（2）购房人对房屋的期待权在楼房建成后经过户手续转化为房屋所有权，期待权抵押转化为房产抵押。（3）楼花按揭合同为三方合同，除借款人的义务外，担保人（即保证人也即房产商）也承担一定义务。（4）作为按揭标的的期待权是非现实存在的、

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