上，所有权转移的观念已经极为淡薄。二、美国法中的按揭
　　
　　美国法上的按揭担保制度与英国法基本相同。在美国，随着《统一商法典》的公布和被绝大多数的州所采用，动产担保的制度在全美国已经基本实现了统一。不动产按揭仍然适用英国法体系，其发展轨迹与英国大致相同，绝大多数的州不再要求有所有权的转移。按揭权人取消赎回权，也被废止。但在个别的州这种要求仍然存在。
　　
　　第三节英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之比较
　　
　　笔者认为，在理解传统英美法中房地产按揭的涵义时，将英美法中房地产抵押的概念与之对照比较，更有助于理解其特点。一般认为，英文中的charge为抵押的意思，也有人译为财产上负担，另有人译为罗马式负担；mortgage则为按揭之意。概念上，房地产抵押是指抵押人以其有权处分的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产按揭则是指按揭人在贷款时将按揭的房地产的所有权转让给按揭权人，而在还款后按揭解除时将所有权从按揭权人那里赎回。从性质上来看，它们有如下相同点和不同点：二者的相同点在于：1、都是以房地产作为担保而取得贷款或取得其他利益。2、按揭人、抵押人都是通过履行约定义务（如按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等）以解除这一担保（按揭或抵押）,返还房地产所有权或一定的权益。3、房地产抵押和按揭都要求必须采用书面形式。二者的不同点在于：1、房地产按揭是以房地产所有权的转让作为还款保证而进行的贷款,当按揭人履行了约定的义务，即可赎回房地产所有权，但是，当按揭人无法履行约定义务时，就丧失了该房地产的所有权。而房地产抵押则是以房地产的一种权益作为还款保证而进行的贷款,当抵押人履行了约定的义务，即可将这些权益赎回；但是当抵押人无法履行约定的义务，就不能赎回这些权益。被抵押的房地产权益主要是：(1)对被抵押房地产的使用的监管权，即抵押权人要求抵押人合法合理地使用被抵押房地产，未经抵押受益人同意不得将抵押的房地产转让、出租、改造或以其他方法进行处分，否则构成抵押人对抵押契约的违约；(2)享有对被抵押房地产的抵押受偿优先权。在抵押人违约情况下抵押权人有权对被抵押房地产采取行动，包括拍卖和为占有被抵押房地产进行诉讼等。2、在按揭人违约的情况下，按揭权人根据按揭契约、房地产所有权转让书等文件，以该房地产所有权人的名义进行诉讼；而在抵押人违约时，抵押权人根据抵押契约、授权书等文件，以抵押权人的名义进行诉讼，不能以该房地产所有权人的名义进行诉讼。3、当抵押人不履行债务时，抵押权人要取得贷款的本息，往往要通过拍卖程序处分抵押的房地产，从拍卖所得的价款中优先受偿；当按揭人不履行债务时,按揭权人不必通过拍卖程序，而是当按揭人无法赎回房地产所有权时，按揭权人变成为该被按揭房地产的最终所有人，止赎等特殊情况除外。止赎的含义是剥夺按揭人还赎的权利而按揭权人成为被按揭房地产的最终所有人，但由于按揭房地产的价值可能远远大于欠款，就会导致不公平的结果。定义上,按揭或抵押必然留予借款人赎还的权利，否则便成买断。基于种种理由，贷款人即使接受按揭亦不会贷出相等或超出押品的价值的金钱。故此，如果让贷款人轻易不合理地住阻止赎还押品，这很容易造成剥削。止赎权是按揭权人必须通过向法院申请，经法院判令才能行使的权利。但在实践中按揭权人能最终行使止赎权,或者说按揭权人最终获得了其申请止赎的准许判令（止赎令）的情况并不常见。对这一问题的处理，有的国家如英国的法律规定，按揭权人向法院申请止赎的过程中，只要按揭人以上述理由提出申请，或者其他对被按揭房地产享有权益的人提出要求，法院就有可能下令出售被按揭房地产而代替还赎程序。第四节香港法律中的按揭香港法律继受了英国法律的传统，又由于今日中国大陆的按揭从香港传来，故有必要对香港法律中的按揭作简要介绍。在香港，学者们是这样看待按揭的：按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人、根据1899年Santley.V.Wilde一案，简单说，按揭(mortgage)就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让(convey)给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。由此可以看出，香港法律中的按揭与传统英美法中的按揭并无实质性差别。但现在的按揭制度在香港已有所发展，与英美法有偏离，其表现在：在香港，房地产视为产业。产业分法定式产业和公义式产业。法定式产业是法律承认现有现存的产业；未有或是不存的产业，只视为公义式的产业。例如尚未建成的房屋，亦即楼花，属于不存在的产业，故可称公义式产业。房产商卖楼花，即是买公义式产业。买了楼花的人，只持有公义式产业，因为除了房屋尚未建成外还有房产商仍未能将法定式产业授予买楼花的人。到房屋建成之后，房产商首先取得法定式产业，然后再循法律手续将法定式产业转到已购得楼花的人手上。房地产作为贷款保障，按香港惯例可以采用按揭方式或抵押方式。按揭受益人取得产业作保障，抵押受益人取得权益作保障。二者又有公义式和法定式之分。法定式按揭和法定式抵押都一样，借款人有法定式产业，按照正常的法律手续进行按揭或抵押，贷款人即得到法定式按揭权或法定式抵押权。如果产业是公义式产业，或是法定式产业的按揭或抵押手续不完整，贷款人只能得到公义式按揭权或公义式抵押权。例如，买楼花的人将楼花交给银行作担保，在法律手续完整时，银行也最多只能得到公义式按揭权或抵押权。在借款人将其现有房地产担保还款时，如果不订立抵押契约，只是将房产证书存放在贷款人那里作质押，因为法律手续不完整，贷款人只能得到公义式抵押权。根据香港《地产转让及物业条例》第44条，自1984年11月起，以法定式产业作抵押的，必须订立抵押契约，这样才能达到法定式抵押的效果。并且从这天起，法定式按揭不存在了。以前所达成的法定式按揭，从这天开始自动变为法定式抵押。但是，公义式按揭或抵押仍然存在。第三章中国大陆的按揭第一节中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系按揭一词移植于香港，但相比而言，国内房地产市场对按揭一词的使用与香港大不相同，按揭一词已溶入中国法律背景而形成了具有专门的中国法律内涵的中国习惯法认可的法律术语。一、中国大陆的按揭之涵义中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，并且按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。二、中国大陆的按揭之法律特征1、从主体上看，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。2、从内容上看，按揭关系包括三个基础法律关系，即：购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借款合同关系及购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之间的抵押担保法律关系。3、从目的上看，按揭的目的是为了购

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