外。例如：法国民法典第2226条规定：对于不属于商业范围的物，不适用时效的规定；瑞士民法典第664条规定取得时效的客体必须不是无主土地或公共物；我国台湾地区民法典亦规定：无权利能力之物，例如不融通物、公共物及不得为私有之物，不适用取得时效；依日本判例，供公共公用之物，非于公用废止后，不得为取得时效之标的。
　　值得探讨的，在我国，国有财产是否应当全部排除在取得时效的适用范围之外？回答这个问题，我们不得不对公共物、共同物与国有财产关系进行一番考察。按罗马法对物的分类，物按其主体的不同可以分为公有物与私有物。公有物指的是那些直接为公众利用或用于公共利益的设施或财产，具体包括公用物和共用物。公用物是指出于公共谋利为目的为所有公民普遍使用的物，如河流、街道、公共道路等。共用物是指性质不易为个人占有控制或实行经济管理的物品，如空气、流水、海洋等。应该说，空气、流水等共用物的自然属性排除了任何占有人占有使用的可能。而公共物在我国一般都属于国有财产（也有属于集体所有的），那么是否就可以据此推断，所有的国有财产均可以排除在时效取得客体之外呢？笔者以为不可以。这是由于在我国，国有财产按其用途分为经营性与非经营性两种，对于那些非经营性的财产如街道、公共道路、广场、公园等，由于本身的用途应排除在取得时效适用范围外。而对于那些经营性的财产（如国有企业的财产）本身不由国家直接控制，不应该被排除在取得时效客体之外，况且市场经济发展要求对所有的财产在进入市场交易的时候，不管其所有权归属如何，都应该平等予以保护，与其让那些国家资产的经营者坐视财产浪费不管，还不如让勤勉的占有人发挥其应有的作用。
　　在不动产所有权领域，取得时效的适用主要有以下几种类型：第一种，未登记不动产所有权的取得时效，指的是占有人以自主的意思和平、公然、连续地占有他人非经登记的不动产满一定期限，可以直接取得该不动产的所有权或请求登记为该不动产的所有权人。众所周知，不动产登记是一个庞大的工程，其制度建设需要长期艰辛的努力，我国至今尚未建立完备的不动产登记体系，从土改到文革，因不动产登记而遗留的历史遗留问题颇多，目前，在广大农村尚有大量未登记的不动产，尤其是私有房屋。即使是在城市或乡镇，不动产登记制度亦不可能无一遗留地将所有不动产登记造册，因而，根据取得时效制度确认未登记的不动产的权利归属，实现事实与法律的统一，不失为一种低成本、高效率的权利界定方式。
　　而且，由于我国采实质主义登记制度，在占有他人未登记不动产达到法定构成要件以后，占有人并不当然取得所有权，只是享有申请登记为所有人的权利。只有在占有人行使该申请权利，向不动产登记机关提出申请并经登记之后，占有人才能实际取得所有权，真正成为法律上的所有权人。
　　第二种，不动产所有权的登记取得时效，指的是在不动产登记簿上中登记为所有人的占有人，善意占有该不动产经过一定期间，且该登记未被撤消时，将取得该不动产的所有权。主要适用不动产发生登记错误的情形。其目的是为了消除不动产登记中产生的登记物权与事实物权之间的差异，使两种权利归于统一，以稳定经济秩序。德国民法典第900条，法国民法典第663条都有此规定。我国两部物权法专家建议稿均有此规定，值得赞同。
　　然而，值得探讨的是，他人已登记不动产是否可以适用取得时效？存在两种立法体例：其一为否定主义，德国、瑞士、奥地利、我国台湾地区民法典规定不动产所有权依时效取得仅限于未登记不动产，其二是肯定主义，以日本民法为典型，意大利和澳门民法在不以未登记为要件的同时，接一定的标准区分不同的占有期间，我国两部物权法专家建议稿持否定主义的态度，而民法典草案则未予以明确。学者们的观点也莫衷一是，持肯定主义的学者认为，登记制度与时效取得并不冲突，可以并存，设立取得时效的目的在于维护一定的既成事实与客观状态，保护占有人与交易第三人之间的信赖关系。因此，该不动产是否登记，并不影响占有人依时效取得制度而取得财产权利。持否定主义的学者则认为：依物权变动的公示公信原则，登记具有公信力，登记制度对于保障交易安全起着十分重要的作用，“就他人合法登记的权利，如允许占有人依取得时效取得其权利或取得限制权，则徒增登记与法律实不一致，显与不动产之公示主义相反”。因而认定已登记不动产无适用取得时效必要。笔者赞同肯定主义的观点，主要理由有：
　　①取得时效的主要功能是用“事实胜于权利”来界定财产归属，从而稳定经济秩序；而不动产登记制度仅能解释是为了保护信赖登记的第三人，并不影响真正权利人之归属。并且时效制度并不违反保护第三人的原则，把取得时效制度与不动产登记制度看成是“水火不相容”的两者是不妥当的。
　　②、在社会生活中，客观上存在着事实与权利不一致的情况，需要对已登记的不动产适用取得时效。在已登记的不动产中，事实与权利不一致主要有以下三种：第一种，登记簿所记载的为权利人，而占有人为非权利人；第二种，登记簿所记载的无权利人，占有人为真实权利人；第三种，登记簿所记载为无权利人，占有人亦为无权利人，且两人非为同一人。对第一种情况，已登记的权利人因某种原因（如失踪、出国）或根本漠视而长期不行使其权利，躺在权利上“睡大觉”，此时，若不允许勤勉的占有人通过时效取得该不动产的权利，则极可能导致社会资源的浪费，与社会公共利益相违背。鉴于此，瑞士民法典第662条就规定：在不动产登记簿中记载的土地原所有人不明，或在三十年取得时效开始时，原所有人已经死亡或宣告失踪，现占有人同样取得所有权。对第二种情况，登记机关由于某种原因登记错误，从而使真实权利人利益遭受到威胁。若此时不允许真实权利人通过时效取得该不动产的权利，而一味强调登记的公信力，则会极大损害真实权利人的利益，与法律的保护权利人的宗旨不符。最后一种情形，在不考虑所有权人的情况下，由于登记所记载的无权利人无法占有该不动产，无法满足不动产登记取得时效占有人必须对不动产进行占有的要件，所以无法取得该不动产的所有权。而无权的占有人则可以通过一定期间和平、公然、自主占有该不动产后请求登记为该不动产的所有权人。
　　③、从所有权本质来看，所有权的诞生是对稀缺的确认，但所有权归属的意义不单纯为归属本身。这一归属本质上是促进利用，即因利用而归属。在现代社会，高度发达的市场经济和社会化大生产促进人类对资源的要求飞速增长，资源特别是不动产资源日益稀缺的约束条件下，通过资源的合理配置实现其最大化的利用已成为社会经济生活的客观需求。按照科斯定理，在交易成本为零的情况下，无论法律对权利如何配置，都可以通过市场交易达到资源利用的最优状态，然而零交易成本的假设在现实生活中是不存在的，交易成本的存在使得法律对权利的不同界定会带来不同的效率。可见，在存在交易成本的前提下，不动产所有权应当分配对权利最为珍惜，并能充分发挥不动产效用的主体，因而，笔者认为承认多年来公然、和平、持续占有他人已登记不动产，善尽物之积极作用的社会义务的不动产占有人因时效取得所有权的制度设计符合所有权的本质，也能体现从重归属到从利用的现代物权理念。
　　（二）．他物权与取得时效
　　他物权能否适用取得时效？要依据各项权利成立的要件具体分析，只有那些能够符合取得时效关于占有和期间要件的权利才可适用。在我国，他物权是指用益物权与担保物权。
　　1．用益物权与取得时效
　　用益物

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