期契约中获得全部好处，也会需要稳定的货币。”
　　这就需要一个常驻的匪徒“有无限长的眼光，并且只要他的臣民总体上相信他们的私有财产和公正契约执行‘权力’会永久地受到尊重，同时相信钱会保值”。但恰恰在这一点上，独裁者无法做到，因为这要求他必须有无限长的寿命。换句话说，在时间维度上，没有一个自然人可以保证承诺的可信性。为了降低由于权力的交接和转移带来的财产不确定性，政府就必须从基于领导者个人的人格化组织，转变为抽象的非人格化的组织——作为一个经济法人，政府理论上应当有无限长的“寿命”。民主的政府正是在这一点上胜过了独裁的政府，它不仅能够在空间上，而且能够在时间上保证财产的安全和契约（承诺）的可信性。
　　经济规模扩大的过程，就是市场在时间上和空间上延伸的过程。经济发展史表明，承诺的可信性（或者说信用）是商品经济中最大的交易成本。这种时间上的交易成本，远远大于我们已经广泛认识到的空间上带来交易成本（交通成本）。我们已经看到交通技术的进步，降低空间交易成本,可以在多大的程度上推动经济进步。但是，对于时间带来的交易成本的影响却认识不足。非人格政府制度的出现，正是为了满足长周期交易出现所需要的制度环境。这一点和非人格的“公司”取代自然人作为经济法人如出一辙。政府越稳定，预期“寿命”越长，交易的时间维度就越长，支持的经济规模越就越大。
　　反过来讲，只要存在足够的“自由”（比如即时的交易），交易的双方可以无成本地选择进入和退出，就不存在可承诺可信性的问题，“民主”也就不是必需的。一项交易中，“自由”损失得越多（越容易被敲竹杠hold up），所需要的“民主”也就越多。显然，在一个公民普遍拥有私有财产的社会，对民主的需求要比缺少私有财产的社会大得多。用一句简单的话来陈述，那就是“民主是对失去自由的补偿”。这反过来也提示我们，自由的增加可以“替代”对民主的需求。我们既可以通过“民主”增加交易的可信性，也可以通过“自由”的途径保证承诺的可信性。如果人民可以在相互竞争的政府间自由流动（标准的Tiebout世界），政府就不需要昂贵的民主制度来维持制度的信用。反之，民主制度就是必须的。
　　在一个报酬递增，存在规模经济的世界里，空间越广、时间越长创造的剩余也就越多3，政府的本质就“经营空间的企业”，利用行政边界为其服务定价4。不同的政治制度，则是为和克服时间对交易可信性的限制，降低由于信用在时间维度上短缺导致的交易成本。换句话说，民主制度并非是纯粹的道德进步的产物，而是经济规模在时间维度扩张时，为降低交易成本所进行的制度创新。显然，不同的经济规模对应的最优制度是不同的。只有这一制度节省的交易成本，大于维持其运行成本的时候，这个制度才有存在的可能。
　　抽象的“民主”、“自由”并非所有经济的普适价值，只有当经济规模足够大时，高一级的制度才会产生。“政府是一个企业”的命题，架起了城市规划通向新制度经济学的桥梁。使得“制度”成为城市规划中可以被规范分析的范畴。许多我们以前无法理解的经济现象，都可以从制度经济学的角度找到合理的解释（比如，所谓“社会公正”不过是交易过程中的一种成本）。正是在这个意义上，我（2002）在一篇文章里提出了“政府是一个企业”。这一命题的主要含义，就是1）政府是一个“理性而自利”的组织；2）它不是市场的对立物，而是市场的一部分5。政府角色的这个判断，对于将制度经济学引入城市规划至关重要，非如此，城市规划所依赖的制度环境就不能得到正确地解释，我们也就无法预测理性的政府行为。
　　这一分析，打破了经济学中政府是市场经济中一个例外角色的传统认识（比如，认为政府是公共产品的提供者、弱势群体的保护着等等）。它表明，政府不过是市场上众多参与者中普通的一员。无论其动机还是其行为，同其他的企业相比，政府并无本质不同。他的行为一样要服从市场的游戏规则（获得最大的剩余）。政府天生的垄断性质，使其成为传统经济学无法分析的对象。但只要我们将政府放到垄断竞争理论中，政府的行为就变得同任何企业一样可以分析——它不过是一种通过空间提供服务并收费的企业。政府间的竞争同市场上普通企业的竞争没有任何不同。政府之间的竞争在传统的经济学看来是浪费的、无效率的，因为他们不产生效益，只是在花纳税人的钱。但在新的框架里，这种竞争不仅是有益的，而且是必需的。只有市场才知道那种竞争能够通过制度整合得到“节省”6。
　　政府是一个普通企业的新定义，也使我们可以合理地推断，政府的角色一样可以由民间提供7。近年来，中国城市中住宅开发的社区规模越来越大，许多楼盘甚至相当于一个小型的城镇。在这些“大盘”中，从中小学校到幼儿园，从商店到农贸市场，城市的功能一应俱全。许多开发商也开始自诩“城市运营商”。很少城市规划理论可以解释这一现象。但在制度经学看来，这只不过是“民间的政府”对法定政府职能缺损的一种替代，同常驻的匪帮对政府职能的替代没有什么本质不同8。在中国，城市政府由于缺少物业为基础的税收，公共服务无法在市场上定价，政府缺少足够的资金为市场需求提供所谓的“公共产品”。这时“大盘”的开发商就应运而起，通过在售楼时分摊和售后的物业管理费（相当于以社区为行政边界的“物业税”）获得的资金，为社区内部的居民提供缺失的公共服务。实践中，许多民间提供的公共服务，其水平不亚于政府甚至更高（比如深圳华侨城）。
　　这种“民间政府”代替法定政府提供公共服务的现象，在发达国家一样普遍存在。在这些国家，虽然有物业为基础的税收，不同的城市政府可以提供水平不同的服务，居民可以在不同的城市流动，用脚投票，选择合意的城市，但在城市内部，政府提供的服务的水准却是一致的（因为每一个市民的票权是无差异的，不因为上缴税收的不同而不同）。根据我们的理论，收入的增加，会导致多样化的需求，这时开发商就会在城市内部提供针对专门市场具有排他功能的社区，以满足细分市场的专门需求。这就是目前在发达国家，特别是北美地区，广泛流行的“有围墙的社区”（walled or gated communities）的制度经济学原因。
　　
　　注释：
　　1尽管这一陈述还保留着“政府部门”并非“市场机制”一部分的错误暗示，但考虑到市场机制在传统经济学中的含义，这是一个很大的进步。
　　2杨小凯等在比较宪政革命后的英国和其他欧洲国家时也发现，民主的政体甚至比独裁整体税率更高。
　　3我在一项研究中（Zhao, 2003）进一步考察了公共产品的概念。在标准的经济学里，提供市场所无法提供的“公共产品”(public goods)是“政府”的主要角色。那么什么是“公共产品”？经济学对“公共产品”的研究基本上都是在萨缪尔逊（1954，1955）定义的基础上展开的。按照这个定义，纯粹的“公共产品”应当具有两个特点：1）非排他性：任何人对公共产品的使用，都无法排除其他人对公共产品的使用；2）不存在拥挤：公共产品使用者的增加，不会导致产品效用的下降或成本的增加。
　　最典型的公共产品，就是国防。国家提供的安全，必然覆盖所有公民。没有任何公民（不论其自己愿意与否），可以被排除在这一公共产品之外。同时，公民数量的增加或减少，也不会改变这一产品提供的品质和成本。显然，这种无法收敛的递增效益，在马歇尔价格理论中是无法存在的。也就是说，按照新古典的价格理论，“公共产品”是一种特殊的无法定价产品。但是，科斯在研究了灯塔这一传统经济学中典型的公共产品的实际

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