效的保障。在大多数地区，根据人口的变化，周期性地进行土地的调整是司空见惯的事。这种调整严重地损害了土地承包经营权的稳定性。而政府关于将土地承包期在原先耕地使用权１５年的基础上再顺延30年的政策；也没有得到较好的执行。

　　农民土地权利不稳定，还表现在农民土地承包经营权的内容仍不够充分，例如，在现行制度下农民缺乏抵押上地使用权以获得银行贷款的权利。更为重要的是，农民在现实中缺乏充分行使自己土地权利的能力。虽然政府要求农户和集体之间要签定书面的土地承包合同，但在现实中，随意解除土地承包合同，侵犯农民合法权益的现象是经常发生的。

　　稳定土地承包关系，目前遇到的一个争议较大的问题是30年承包期内是否调整土地。一种观点主张应明确规定30年承包期内不调地。另一种意见是，在承包期内，应允许进行有限制的小调整。近年来的经验表明，采用行政手段，周期性地调整土地，以缓解人地矛盾，固然可以满足部分农民的愿望，但副作用很大，不利于鼓励农民改良土地。考虑到落实30年的承包期本身阻力就较大，如果在30年的承包期内再完全不允许调整土地，执行起来就会更困难。因此，比较可行的选择是，针对承包期内土地的调整制定更为严格的限制条件。新的《土地管理法》在这方面已有了很大的改进，如规定：在土地承包经营期限内对个别承包者土地的调整，必须经村民会议1／3以上成员或2／3以上村民代表同意。但这还不够，还应规定更为严格的限制。特别是对把土地承包给集体以外的单位和个人经营，要有更为严格的限制条件，如规定任何调整首先应得到现在的承包户的同意。这方面存在着基层干部滥用权力的现象，强行出租集体土地，强行收回农民承包地的现象是时有发生的。在很多国家的土地法律中，无论是对私地的出租，还是对公地的出租，都有“续相权"的规定。在荷兰，政府颁布的土地法令也规定，烟农的土地租期至少为12年，并可续租。在澳大利亚，大约85％的农地（主要是草场和林地）属于“公地"（crownland）。这些公地大都采用长久租用制，也都有续租的法律规定。例如，草场的租用期一般是99年，到期后都可续租。中国自来代就有了永佃制。明清时期永佃制在江苏、浙江、福建和广东等地区已经很盛行了。永佃制的特征是“一田两主"，即把土地的田底权与田面权分离开来，地主拥有田底权，佣户拥有田面权。地主可以把田底权出卖、典押，但不能随意赶走拥有田面权的佃户。佃户可以出卖、典押田面权，在这种情况下，地主的田底权不变。这种土地制度在历史上曾对保护佃农的利益和促进农业的增长发挥了重要作用。为了赋予农民更长久的、有保障的土地使用权，应当在有关土地的新的立法中，充分保障农民在30年承包期满后，有权继续承包土地。中央的政策是给农民长期而有保障的土地使用权。承包期再延长30年，30年内严格限制调地，满30年后有权续租，只有这样，才能真正让农民感到自己是土地的主人，才能真正有利于使农民形成长期的预期。

　　稳定家庭承包经营制度，土地承包期长固然重要，但关键是明确界定土地承包权的性质。农民的土地承包权，从法律性质看，一开始就是以债权的形式出现的。物权和债权是大陆法系民法上相对应的两种财产权利。在英美法系中，没有这种概念。物权和债权的法律效力是不一样的。物权是一种排他性的财产权利，而债权则不具有排他性。物权对世上任何人都有约束力，因而又称“对世权"。债权只对某个或某些人有约束力，因而又称“对人权"。物权又可分为自物权和他物权。自物权即所有权。他物权则又可分为用益物权和担保物权。用益物权包括：地上权、永佃权、地役权等；担保物权如抵押权。债权即租赁权。由此可见，所谓土地权利，是指一束权利。仅在英美法系中，就有50多种土地权利。土地承包权的债权属性具有很大的随意性，农户对抗他人侵权行为（尤其是对抗乡村集体干部随意调整土地、更改土地合同行为的效力），因土地承包权的债权性质而降低。实践表明，把土地承包权界定为债权，不利于农户树立起保护自己土地权利的法律意识，不利于防止农村基层干部随意调整土地，侵犯农民的土地权利。改变土地承包权债权性质，实现土地承包权的物权化，赋予农民更充分的土地权利，如占有权、使用权、收益权、转让权、继承权、抵押权等，有利于减少现行土地产权关系中内含的不稳定性，有利于增加国家对农民的产权保护，有利于使农民形成长期的预期，也有利于在发挥土地社会保障功能的同时，推动农地的市场化流转，从而提高农地的利用效率。在《物权法》中，可以在明确土地归集体所有的前投下，把农民的土地使用权或承包经营权作为一种新型的物权来看待，对农民的土地权利作出更加明确、更加具体、更加严格的法律界定。这样才有助于让农民树立起依法保护自己土地权利的法律意识。

　　土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益。特别是在当前农业结构调整中，为了实现区域规模化种植，要求建立土地使用权的流转机制，搞活土地经营权。土地流转的形式可以多样化

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