，从而长期保持有效性。

从清代至民国，私有土地的所有权凭证主要的不是官方颁发的执照，而是私人文书及地权转移过程中形成的官私契约。

私人文书主要有遗嘱、分单、赠予文书、养老文书等。中国传统社会财产继承一般采取诸子均分制，有些地方习惯长子长孙多得一股。尽管有这些制度和习俗，但各个地区实际上都并不排除按遗嘱继承的方式。特别是财产较多，家庭成员也较多的大户，家长预立遗嘱是常见的现象。分单系兄弟分家时所立。分单订立时间多有不同，有的是家长在世时即主持诸子分家；有的是父亲死后，诸兄弟分家；有的是家长在世时预立分单，但仍由家长主持经营，到家长死后再归各人所有。赠与文书是在将土地施舍给寺院、慈善机关，或者赠送亲友、女儿出嫁赠送奁田等场合所立。养老文书指的是无子嗣的老人将土地交给弟兄、侄辈或族人耕种，由得田者立下生养死葬的文书。上述几种契约文书，都可作为土地所有权的凭证，不过，当这些土地的所有权通过买卖发生转移时，除（有时）赠与文书外，其他文书一般不会随土地一起转移。

地权买卖过程中形成的官私契约通称卖契（民国时期有一种官方统一制定的契约称买契）。这是地契中数量最多也最重要的一种，实际上，它也是地权证书中最重要的一种。对卖契的研究是迄今为止土地买卖问题中研究最充分的课题，我们上面谈到的习俗的制约、土地买卖的规模、成因、中人制度等问题，许多内容都出自形形色色的卖契，这里只对流行于近代华北的各种卖（买）契作扼要的介绍。

卖契有白契、红契、草契、推契、典契等不同名目，它们不仅说明了土地买卖的一般过程，有时也体现了土地市场的一些特性。

（1） 白契

在清代，民间田土买卖成立后，由卖方书立卖契，交买方收执，即为白契。白契没有固定格式，根据各地习俗而定。其内容一般包括买卖双方姓名、中人姓名、卖地原因、土地类别、坐落位置、四至、面积和价格，有时要写明田赋数量，如土地上有树木之类也需写上。白契由买主保存，即可作为土地所有权证书，但白契完全是民间契约，一旦发生田土纠纷，白契不受法律保护。在各种买卖契约中，白契是相当常见的一种，更明确的说，除下文所述红契和官府统一印制的买（典）契外，其他各种契约都与白契相似，即为民间手书，没有官方正式承认。尽管如此，这些契约却成为公认的地权证书。这种情况一方面固然说明近代华北的土地市场尚不够规范，缺乏明确的法律程序作保证，但另一方面却也暗示出土地买卖的普遍性和地权关系的简单明确，买卖双方都确认交易不会受到他人的破坏和干扰，不会产生意外的纠纷，能够被周围有关的人承认——只有在这种情况下，他们才不必到官府备案。这也可以说是习俗的力量，习俗承认白契，承认不经过官方备案的交易的合法性，这种习俗对土地市场的发展起的应该是促进而不是阻碍作用。

（2） 红契

按照清政府规定，民间土地买卖成交后，买主应执白契到县政府有关部门交纳土地交易税，并办理田赋更名手续，叫做税契。税契之后，县政府在白契上加盖公章，粘贴契尾，这样一张地契就成为红契。红契具有完整的法律效力。契尾是一种官方文书，由各省布政使司刻印编号，发给各州县政府使用。契尾分前后两半幅，前半幅详书业户（买主）姓名，土地亩数，价银，税银，年月日。后半幅于空白处预盖官印，税契时书写县名、价银、税银。价银和税银用大字填写，然后骑字裁开，前半幅粘于白契之后，所以称契尾，后半幅由县府按季度汇总交送布政司。清代另有一种红契，是由官府统一印就契纸，买主持白契办理税契手续时由官府发给，填写后用印。

民国成立以后，土地买卖的制度渐趋完善，出现了官方统一印制的买契。买契印成表格形式，由买主一栏栏填写，栏目依次为：买主姓名、新树粮名、不动产种类、坐落、面积、四至、卖价、应纳税额、卖主姓名、原有粮名、原契张数、原纳粮额、推收粮额、推收年月日、立契年月日。最后是卖主、买主、监证人签押[1] 。

（3） 草契

草契顾名思义是一种非正式契约，但在华北不同时代和不同地区，草契有不同的含义。

有些地方交易双方大体谈定后，立一张草契，又称草约，待成交时再立正式契约。这种草契相当于意向书，只有草契而未立正式契约时，买卖双方随时可以毁约。

有些地方习惯，卖主欲出售地产时，先立一张草契，内容大致为立契人某某，凭中人某某说合，将地一段若干亩，价银若干，售与某人。这张草契上有立契人和中人的姓名，但不必签名画押，地亩只写大致数目，不写具体坐落和四至，价银是个虚价，比市价要高，买主的名字空白。草契立好后，交给中人，由中人持草契去寻找买主，若有人有意购买，再与中人讨价还价，成交价通常低于草契上的价格。这类草契起着销售委托书的作用，它的另一个作用是，一旦有人接下草契，便等于定下了这块地，别人不能再与之争买，当然，在此之前，必定先经过了一番讨价还价。

有些地方的草契与白契具有同等作用，即交易完成后由卖方书立，交买方收执，作为土地所有权证书。这种草契实际上是白契的一个别称。

民国时期也出现

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