固然可以运用民法的基本原理得到处理，但问题在于，这种处理是否能使执行程序达到最佳效果，是否符合执行程序自身的规律。无论将法院拍卖视为民法上的一种特殊买卖，抑或视为公法行为，都不能否认的事实是，法院拍卖在主体、程序、目的及所涉及的利害关系人等诸多方面都不同于一般的买卖。法院拍卖作为一种执行措施，作为执行程序中的一种变价手段，其目的不是别的，而是为了迅速、经济地将查封标的物变换为较高的价金，以使执行债权人的债权得到满足。为了实现这一目的，就必须在执行方法以及拍卖效果上，多方面考虑如何顺利地将不动产卖出，如何协调和平衡优先债权人、普通债权人、债务人以及拍定人之间的利益，如何提高拍卖的效率和效益，如何最大限度地避免法律关系的复杂化，维持拍卖效果的安定以及法院拍卖的公信力，等等。这种从执行程序自身的特殊性所作的种种法律政策考虑，决非单纯以民法的基本理论所能获得。正因为如此，对法院拍卖中不动产上各种负担的处理，不能单纯套用民法上的基本原理，而应基于法院拍卖的特殊性，从执行程序的角度确定相应的立法政策。也正因为如此，无论是将拍卖视为公法行为的德国、瑞士、奥地利，抑或将拍卖视为民法上的特种买卖的法国、日本，无不在民事诉讼法或强制执行法中专门对拍卖不动产上各种负担的处理原则作出规定。我国台湾地区《强制执行法》中原无关于负担处理原则的规定，经过多年来的比较权衡，终于在1996年新修正的《强制执行法》中明确增加了该项内容。鉴于我国目前尚无统一的民法典，强制执行法又可能在民法典颁布之前出台。为使执行实务中对拍卖不动产上各种负担的处理有一套明确的指导原则，避免各种无谓的争议，提高拍卖的效率，强化拍卖的效果，公平兼顾各方当事人的合法权益，我国在制定强制执行法时，更应该对不动产上各种负担的处理原则作出明确规定。
　　2.消灭主义与承受主义之取舍
　　(l)考虑因素
　　强制执行法中究竟是采取消灭主义抑或承受主义，从根本上说还是一个利益的平衡和协调问题。各国在选择这两种立法政策时，除了考虑不动产上的权利是否能对抗执行债权外，还考虑了下列一些因素：
　　第一，不动产上权利负担的性质。不动产上的权利负担主要有两大类，一类是以取得不动产的交换价值为目的的权利，如抵押权、海商法上规定的船舶优先权等；另—种则是以取得不动产的使用价值为目的的权利，如用益物权、租赁权等。对于前一种权利负担，因其目的仅在于取得金钱，勿需对不动产直接为使用、收益，故一般可考虑使之消灭；相反，对后一种权利负担，其目的主要在于对不动产本身为使用，故一般应考虑尽量使其能继续存续。
　　第二，执行效果的安定性。从执行效果的安定性考虑，比较理想的结果当然是在拍卖之后使不动产上的一切权利负担归于消灭，使拍定人获得不附任何负担的纯而又纯的所有权，以免引发新的纠纷，导致法律关系的复杂化。
　　第三，一个国家一定时期的社会经济状况尤其是金融市场状况。比如；对不动产上抵押权的处理是否应采取消灭主义，要考虑银行等金融债权人是否会因此而普遍感到蒙受不利。德国普通法时代曾一直采取剩余主义限制下的消灭主义，但在消灭主义之下，因先顺位债权人被迫提前受偿。其可能获得相当利息的投资机会也相应被剥夺，尤其在利息下落时，先顺位债权人更因此而蒙受不利。随着德国当时社会经济形势的变化，消灭主义愈益成为不动产金融发展的障碍，故1883年的普鲁士法及1897年的德国强制拍卖和强制管理法一反过去的立法政策，而改采现行的剩余主义和承受主义原则。
　　第四，拍卖的难易程度。例如，应买人买受不动产如果是为了自己进行使用、收益，可能更希望获得不附有任何负担的不动产；另一方面，以承受负担为条件进行拍卖可能会争取到更多实力较低的买受人。
　　当然，立法者在作出选择时考虑的因素还不止这些，但这已经足以说明两种立法政策的取舍实际上受到许多复杂因素的制约，尤其受到各国立法时社会经济状况的影响，其复杂性和困难程度可想而知。当前，我国市场经济体制尚处于发育完善之中，社会经济环境更显现出变动不定的特征，这必然给立法选择带来更大的难度。另一方面，我国理论和实务界对执行制度包括法院拍卖制度的研究还相当薄弱，基础性的调研资料尚付阙如，使得立法者对诸如拍卖难易程度等因素的权衡难免失于空泛。再者，我国迄今尚无一部统一的民法典，民法通则和各种民事单行法虽然对各种物权作了大量规定，但却相当杂乱，在物权制度的内容尤其是物权种类尚不系统、不明晰的情况下，强制执行法中实际上很难对权利负担的处理作出系统、明确的规定。诸如此类的问题均需要立法过程中进行通盘考虑。我们这里仅以抵押权和租赁权为例。主要从权利负担本身的性质着眼，讨论我国将来的强制执行法中应采取的处理原则。
　　(2)不动产上抵押权的处理
　　我们认为，从执行程序的目的出发，在确定不动产上负担的处理原则时，可以将拍实效果的安定性作为基本的衡量因素，尽量设法避免因拍卖导致法律关系的复杂化，使拍定人能够取得不附有任何负担的不动产。也就是说，在选择不动产上负担的处理原则时，除了明显会对优先受偿债权人的利益造成根本性的影响外、可以考虑首选消灭主义，使不动产上的负担因拍卖而归于消灭。如果以此为出发点，对不动产上的抵押权进行处理时，抵押权人利益受影响的程度就成为选择消灭主义或承受主义的一个重要因素。
　　抵押权系以优先支配不动产的交换价值为内容的权利，其效力主要在于优先受偿，即在所担保的债权届期未受清偿时，抵押权人行使变价权并从变价所得价金中优先清偿债务。可见，抵押权本质上是一种价值权，其重在支配不动产的交换价值，而无须对不动产本身进行有形的支配。抵押权设定之后，抵押物本身是否存在，并不会对抵押权的实现造成根本性的影响。正是因为抵押权具有这一性质，在拍卖之后抵押权人仍然可以对拍卖价金优先进行支配，并以此作为实现债权的担保。也就是说，采取消灭主义的立场，在拍卖之后使抵押权归于消灭一般不会对抵押权人的利益造成根本影响。基于上述考虑，我们主张强制执行法中对不动产上抵押权的处理原则上应采取消灭主义。
　　我国《民事诉讼法》对拍卖中不动产上抵押权如何处理未作明文规定，但最高人民法院的有关司法解释对这一问题实际上已有所涉及。如最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见(以下简称“适用意见”)第102条规定，人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。《执行规定》第40条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。此外，《执行规定》第93条、第94条也规定了优先权人、担保权人可以优先于普通债权人受偿。从这些规定可以看出；最高人民法院对不动产上抵押权问题的处理，明显是采取消灭主义的立场。从实践来看，在执行法院对某一不动产执行时，对该不动产享有抵押权的债权人一般都会积极主张优先受偿权，尽量使自己的债权早日得到清偿，放弃早日受偿的机会以追求更多投资回报的情形似乎并不常见。从这一点来说，消灭主义的立场似乎更符合我国当前的实际情况。我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)也坚持这一立场，该草案第152条规定：“拍卖财产上的优先权、担保物权因拍卖而消灭，但买受

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