段(一年)，发行按揭证券阶段等。
　　五以信托方式实行房贷证券化所需的主要法律文件。
　　(1)    资产信托证券化计划
　　资产信托证券化计划是受托人办理特殊目的信托业务及发行优先级受益凭证的基本文件，是规范特殊目的信托的基本架构。一般记载以下事项：
　　1.    特殊目的信托契约之存续期间；
　　2.    信托财产之种类，数量，名称及价额；信托财产管理处分方法及管理主体；
　　3.    与受益证券有关之下列事项：信托财产本金或其所生利益之分配方法；发行各种种类或期间之受益证券，其本金、收益分配、受偿顺位及期间等事项；
　　4.    信托财产管理处分之方法，与受委托管理及处分该财产之创始机构，其他金融机构或经主管机关认可之资产管理机构；
　　5.    受托机构及特殊目的信托监察人之职权及义务；
　　6.    为处理特殊目的信托事务所为借入款项及费用负担之相关事项；
　　7.    信托财产之评价方法，基本假设及专家意见；
　　8.    受托人的职权义务；
　　(2)特殊目的信托章程
　　特殊目的信托契约书由委托人与受托人拟签订，应主要记载：
　　1.    信托目的；
　　2.    委托人的义务及应告知受托人的事项；
　　3.    受托人支出费用的偿还及损害赔偿事项；
　　4.    受托人的报酬,计算方法,支付时期及方法；
　　5.    信托财产的管理及处分方法；
　　6.    信托利益的分配方法；
　　7.    优先级受益凭证的发行方式及转让限制；
　　8.    受托人在处理信托事务时,关于借入款项,费用负担及闲置资金的运用方法；
　　9.    受托人应召集受益人会议的事由；
　　(2)    信托财产的管理及处分方法说明书
　　1.    信托财产的管理及处分方案与受益人权益息息相关。受托人可以将信托财产的管理及处分委托创始机构代为处理，但应在资产信托证券化计划中明确载明；
　　2.    如果受托人委任创始机构及其他机构作为服务人，管理及处分信托财产，则一般应签订独立的文件；
　　(3)    投资说明书
　　投资人依据资产信托证券化计划，发行优先级受益凭证。受托人向特定人发行优先级受益凭证而不公开招募时，受托人应向买受人或应募人提供证券发行说明书，详细说明特定人之范围，发行证券的性质、数量、面值、认购方式、回报率、回报方式、内在风险、市场交易，优先级受益凭证的转让限制等相关内容。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　第五章证券化前提下对我国现行法律的分析及要求
　　第一节    标准资产证券化流程对法律的要求
　　一.住房抵押贷款证券化的流程简介
　　住房抵押贷款证券化是一项专业分工极为细致的技术工程，是以住房抵押贷款为基础，通过提供银行的信用（包括自身信用和衍生信用如其它银行的信用证担保和保险公司的保单等）进行构建的证券设计、发行和兑付的全过程。住房抵押贷款证券化一般通过以下程序进行运作：
　　1剥离贷款，形成贷款组合。由银行等机构作为项目发起人，通过对现有信贷资产进行清理、估算和考核，选择一定数量的住房抵押贷款作为证券化目标，并从资产负债表中剥离出来，形成一个贷款组合(即资产池)，作为证券化的基础资产。
　　2出售贷款组合。项目发起人通过合同的方式向作为证券发行人的SPV出售所选定的贷款组合。作为基础资产的贷款组合，一般不通过银行直接出售给投资者，通常是将贷款组合卖给专门从事资产支持证券的设计和发行的SPV，如美国的联邦住宅抵押贷款公司就属于此类特殊目的公司。SPV按特定的标准从全国各省市公积金管理中心和发放个人住房贷款的各家商业银行收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款。
　　3对贷款组合进行信用评级和信用增级。SPV在与相关的证券化过程参与者签订了一系列确定权利、义务的法律文件后，根据规范化的证券市场运作方式，聘请信用评级机构对贷款组合的信用风险进行信用评级，以揭示证券的投资风险及信用水平，作为拟定发行证券的定价和证券结构设计的依据。如果信用评级机构的评级结果没有达到目标投资者的要求，为了吸引更多的投资者并确保证券的顺利发行，SPV还必须采取提供超额抵押等方式的自我增级，或寻找信用级别更高的银行、保险公司等信用增级机构为其出具信用证或保单进行增级，以提高拟发行的资产支持证券的信用等级。通过必要的信用增级后，再次聘请信用评级机构对准备发行的证券进行正式的发行评级，并将最终评级结果向投资者公告。信用增级这一环节根据担保形式的不同，可能会涉及附属贷款协议、担保函、保证协议、抵押协议、信用证、保险单据等法律文件，所有这些文件应分别遵循合同法、担保法、保险法等法律的规定。
　　4发行并销售证券，支付贷款组合对价。SPV通过对贷款组合的信用评级、增级后，以这些资产作为抵押，发行贷款抵押证券。SPV可以直接在资本市场上通过私募的方式发行证券（债券），或者通过信用担保的方式，由其它机构组织证券发行。发行后，由SPV向发起银行支付所购买的贷款组合的对价，发起银行利用筹得的资金用于其它业务。然后，贷款抵押证券进入二级市场，通过证券公司等中介机构把经过证券化的住房抵押贷款销售给投资者，从最终投资者那里取得销售贷款抵押证券的资金。
　　5对贷款组合到期日前取得的现金流资产进行投资管理，并于证券到期日向投资者支付本息。证券发行后，SPV将委托一定的机构(一般仍为商业银行)负责管理贷款组合预期收回的现金流，并负责进行证券登记和向投资者发放证券本金和利息.如果按照证券的设计，并非在贷款回收日支付证券本息的，将由受托人对收回的现金流资产进行再投资管理，再投资收益在SPV和受托人之间分配。
　　附图：抵押贷款证券化交易结构的主要参与者及基本运作过程图：
　　
　　通过上述一系列的运行机制，使需要资金的发起银行事先获取资金，以对新项目进行投资或发放新的贷款。
　　从住房抵押贷款证券化的流程可见，证券化的过程涉及到民商法和经济法领域的相当多的部门：合同法、公司法和其他经济实体法、破产法、信托法、银行法、担保法、证券法、房地产法、会计法、税法等。可以说，住房抵押贷款证券化的法律问题构成了一项法律系统工程，证券化当事人的权利义务关系要以相应的法律规定为行为标准，各个环节的有效性也要由相应的法律来保证。
　　第二节中国推行资产证券化的法律空白和法律障碍及相应对策
　　(1)法律空白:
　　资产证券化中交易结构的严谨有效性需要由相应的法律予以保障，而且资产证券化涉及的市场主体较多，他们之间权利义务的确定也需要以相应的法律为标准.因此，首先应构筑资产证券化所需要的法律框架。随着《证券法》的出台，目前有关证券交易的法律法规（第一层次）基本完成，但针对资产证券化的特殊性所需要的法律法规（第二层次）仍属空白。
　　另外，我国有关住房抵押贷款证券化过程所涉及的贷款真实出售问题、评估机构的过错处理问题、证券化交易的会计处理准则问题，以及相关的税收问题，目前均无相关的法律法规规定。
　　(2)法律障碍:
　　　　1机构投资者参与的法律障碍
　　　　新的金融工具能否顺利推出，关键看需求，金融市场的需求主体有两类，一类是个人投资者，一类是机构投资者(我国的机构投资者主要包括社会养老保险基金、保险公司、商业银行、证券投资基金等)。由于资产证券化的复杂性，仅靠个人投资者是不足以支撑起规模巨大的资产证券化市场的,达不到规模经济的要求(当然这并不是说不需要个人投资者的参与)。短期的证券适合流动性需求比较强的商业银行和非银行金融机构，而长期的证券(住房抵押贷款证券的期限一般都相对较长)适合于规避再投资风

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