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　　内容提要
　　住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种，在西方发达国家已取得显著的成就，在我国也已纳入了实施日程。
　　本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
　　文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境，即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突，并提出了相应的解决措施；第六部分是文章的结尾，对全文起补漏和综述的作用，并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想，以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
　　关键词：住房抵押贷款证券化信托特殊目的机构
　　
　　
　　
　　【目次】
　　第一章：引言???????????????????????????????????????????????????????2
　　第一节：问题的引出???????????????????????????????????????????????2
　　第二节：抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能?????????????????3
　　第三节：资产证券化的相关概念区分?????????????????????????????????11
　　第二章：国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示???????????????????14
　　第一节：美国的证券化法律规定?????????????????????????????????????14
　　第二节：欧洲的证券化法律规定?????????????????????????????????????15
　　第三节：亚洲国家和地区的证券化法律规定???????????????????????????15
　　第四节：国际清算银行对资产证券化的监管规定???????????????????????16
　　第五节：我国已有的证券化试点方案、探讨???????????????????????????17
　　第三章：住房抵押贷款证券化的运行主体???????????????????????????????19
　　第一节：证券化流程中的各参与方及其相互关系???????????????????????19
　　第二节：特殊目的机构(SPV)的设置??????????????????????????????????23
　　第四章：住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决?????????29
　　第一节：资产转移中的法律问题?????????????????????????????????????29
　　第二节：信用增级?????????????????????????????????????????????????29
　　第三节：信用评级?????????????????????????????????????????????????31
　　第四节：证券化结构中的法律问题???????????????????????????????????31
　　第五节：其他法律问题?????????????????????????????????????????????39
　　第五章：证券化前提下对我国现行法律的分析及要求?????????????????????43
　　第一节：标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求???????????????????43
　　第二节：我国先行法律、金融机构的状况、不足,证券化的法律限制??????45
　　第三节：商品房按揭法律关系的分析?????????????????????????????????59
　　第四节：证券化法律关系的分析?????????????????????????????????????61
　　第六章：结语：建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议???????????????62
　　
　　
　　
　　
　　
　　第一章.    引言
　　第一节问题的引出
　　住房抵押贷款证券化(MortgageBackedSecuritization,MBS),是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(证券化机构)，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券(主要是住房抵押贷款债券)的行为。住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。
　　资产证券化(Asset-BackedSecuritization,ABS)是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物，它于70年代在美国开始兴起，日后逐步发展到全球，90年代更是呈现出迅猛发展的态势。作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新之一，资产证券化以其精巧的构思和独特的功能，成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型，国内外对其并没有统一的定义，但一般认为，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离与重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程。我国正处于经济转轨时期，引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置银行不良资产等具有重要意义。尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟，对我国而言却还是一项新生事物。我国现行法律制度的滞后性将不可避免地对这一优越的融资模式产生阻碍。资产证券化是一种金融创新，它的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面，运作过程极其复杂，如果没有良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系，保障各个环节的良性运转，就有可能导致金融风险失控，引发更大的经济危机。为此，借鉴发达国家在资产证券化立法方面的经验，研究我国推行资产证券化可能面临的法律问题，进而寻求解决问题的途径，是迫在眉睫的一项任务。
　　资产证券化既是对原有法律制度束缚的突破,但它创立的同时也呼唤着新的法律制度的规范调整，资产证券化与法律制度的关系颇值得玩味。从某种程度上讲，资产证券化是证券化当事人为了实现利益最大化的目标，寻找法律上的空隙进行金融创新的结果，它形成了对原有法律制度的突破；反过来，资产证券化的出现又是对现有法律制度的一个挑战，它产生了对新的法律制度的需求，并由此推动了法律制度的供给和演变。法律制度的束缚促进了资产证券化的产生，但法律制度的影响并不仅限于此，法律制度还在资产证券化的过程中起着重要的规范和保障作用，证券化交易的流程需要法律的支持和规范，法律制度影响证券化的成本和效率，这点突出表现于税法的影响上，如果证券化各个环节涉及的税种过多，税率过高，证券化的成本就会加大；过高的税收可能还会导致证券化不能实施；履行证券化交易合同和规范证券化交易当事人的权利义务也需要法律的调整(证券资产的法律形式是合同权利，证券化过程本身也是由若干合同组成的复杂过程)。
　　综上所述，资产证券化的发展过程，同时就是它与法律制度相互作用、相互磨合的过程。法律制度的约束促进了证券化的产生，法律制度的规范和保障又推动了证券化的发展。从本质而言，经济的发展是法律制度变迁的决定力量，资产证券化的产生和发展导致了法律制度的调整和演变，法律的调整反过来又进一步规范和促进了资产证券化的成长。简而言之，资产证券化这一金融创新进程是在经济动力与法律制度的互动和磨合中实现的。
　　第二节抵押贷款、住房抵押贷款证券化的基本概念及社会职能
　　一.住房抵押贷款简述
　　抵押贷款是现代商业银行运用较广的一种贷款方式，指借款人以自己或第三人的财产作抵押而从银行取得的贷款，当借款人不能按期归还贷款时，银行有权处置其抵押财产，并优先受偿，从而保证贷款的收回。抵押贷款包括财产抵押和质权抵押两种。我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押.住房抵押贷款是抵押贷款的一种重要形式，?中华人民共和国城市房地产管理法?第46条指出:房地产抵押是指抵押

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