该部分资产不会和其他资产混杂在一起，保障投资人的权益，达到破产隔离（BANKRUPT-REMOTE）的效果。需要特别指出的是，特殊目的载体或公司并不是实体公司，它只是一项法律安排，它的注册不需要资本金或只是象征性的资本金，本身也不会有任何雇员。
　　第三节    抵押贷款合同的违约行为
　　违约行为是合同双方都有可能发生的，但本文只分析借款人的违约。住房抵押贷款中借款人的违约是指借款人中止对贷款的偿还，并已达到或超过规定期限或限额。金融机构因借款人的违约而面临的风险称作住房抵押贷款中的违约风险，借款人的违约行为分为被迫违约和理性违约(即有意为之)，被迫违约是指由于借款人支付能力不足，无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。此时借款人被金融机构没收其作为抵押的房产，改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。理性违约是指贷款人从自身利益出发，出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。
　　通过发行住房抵押贷款证券，可以有效分散违约风险。由于发行住房抵押贷款证券需要将借款人购买的住房进行各种灾害和产权保险，违约风险的影响因素可以部分的被消除掉；由于住房抵押贷款证券是建立在一个由众多分散的单笔贷款所形成的贷款池来支持的，贷款池所产生的现金流量稳定性较强，违约风险会进一步下降；又由于住房抵押贷款本息偿还通常要得到外部担保和证券本身的内部信用提高，所以住房抵押贷款证券的违约风险会再进一步降低。如果将住房抵押贷款证券划分为多个层次，那么高层次的住房抵押贷款证券的违约风险会更低。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　第四章资产证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决
　　第一节    资产转移中的法律问题
　　(1)    贷款的剥离，债权转让，抵押权转让。
　　这部分内容的法律问题较多，但出于文章结构的考虑，将在第五章详细述及。
　　(2)    贷款出售，资产购买，真实出售
　　问题1：创始人(商业银行)将其抵押贷款协议中享有的债权权利转让给SPV是否是无条件的；是否需要合同的相对方(借款人)的事先同意。商业银行转让债权权利应当是无条件的；需要事先经过相对方的同意，但可以通过公告公示的方式进行。
　　问题2：商业银行转让债权权利时，商业银行享有的抵押权也势必随之转让；这种转让是否需要履行法定程序，是否需要担保人的同意。根据我国?担保法?的规定，应当履行抵押权变更登记的手续；需要担保人和房产公司的同意，但可以采取公告公示的方式，同时在今后的住房抵押贷款协议的格式合同中作出更好的规范，以适应证券化的要求。
　　问题3：商业银行将贷款转让给第三方的行为是否变相构成对第三方的信贷行为，第三方是否通过这种转让行为间接从事只有商业银行才能从事的银行业务。不是，完整意义上的证券化是贷款的出售；这种贷款转让行为不能认定SPV从事银行金融行为。
　　问题4：银行的金融资产转让是否有限制(资产的种类、数额、方式以及对受让人的限制)。有限制，但可以由中央银行作出证券化的允许规定。
　　问题5：银行在转让资产时如何处理与银行的债权人(存款人和持有银行所发行的金融债券的投资人)的关系。在我国，银行信用由国家信用支持，这一问题可以忽略不计。
　　第二节    信用增级
　　信用增级又被称为信用加强。
　　信用加强的方式有：
　　1外部担保：
　　(1)    第三人担保
　　问题1：在这种情况下，信用加强人(CreditEnhancer)是向SPV出具保证,还是向证券持有人(投资人)作出承诺；保证的范围是什么，保证的方式有多少种。这在实务中可以灵活变通，保证形式也完全可以多种。
　　问题2：信用加强人是否属于证券法中的信息披露义务人以及监管对象。不属于，不是证券化的直接规范对象，但也有其他的信息披露义务。
　　（2）保险，在我国有必要由政府建立专门支持住房抵押贷款的保险机构。
　　（3）政府性机构对抵押贷款担保证券提供的外部信用强化
　　2内部担保：
　　虽然借助外部担保能够使抵押贷款证券的信用得到强化，但是一旦借款人违约，金融机构真正向担保人追索欠款时往往存在很大困难，不是很经济的选择。此外，更为重要的是我国尚不存在专门的政府性机构对抵押贷款证券提供外部信用强化。在这种条件下，对住房抵押贷款证券进行内部信用强化就在所必须了。内部信用强化机制主要有：
　　(1)    过度担保，指据以发行抵押贷款证券的抵押贷款集合的总额超过证券的面额，超出部分所产生的现金流即对抵押贷款证券的支付构成一种有效的担保。具体过度担保的比例可以视贷款逾期率、违约率的历史数据而定。假设贷款违约率始终处于百分之二以下，那么用每1000万元总额的抵押贷款集合发行980万元面值的抵押贷款证券就能够起到足够的内部信用强化作用。不足之处在于限制了抵押贷款证券的发行规模。但过度担保在我国证券法体制下有一个不可逾越的法律障碍，我国证券发行禁止证券的折价发行,所以过度担保似乎不可行。
　　(2)    支付等级划分，指对抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级。与过度担保不同，支付等级划分的方式并不针对所有证券，而是在使一部分证券得到信用强化的同时将风险转移到了另一部分证券上。例如，规定95%的证券为优先级，其余5%的证券为次优级，前者在现金流总量因借款人违约而不足时拥有优先获得本金和利息的权利。次优级证券的息票率应当高于优先级证券。通过这种方式，就能够创造出具有不同投资特点的抵押贷款证券。优先级证券信用等级高，收益稳定，可吸引风险规避型的投资者，次优级证券风险较高，但是收益也相对于优先级证券高,较适合机构投资者。
　　第三节信用评级
　　问题1：信用评级程序应如何设计。
　　(1)    评级程序：由SPV向证监委认定的有资质的评级机构提出评级申请，并递交有关书面材料。给评估机构递交的材料不对外公布，它可以比发行申请包含更多的内容，但必须保证其真实、准确、完整性，并需要约定由此产生的责任由SPV自身承担。
　　(2)    评级：由评级机构根据这些材料对债券进行分析和评级，可以要求SPV对缺漏材料进行补正；在调查分析的基础上，评级委员会通过投票决定债券级别并征求SPV的意见，经SPV同意后正式确定评级结果。如SPV不服评定，可递交理由书并追加材料，申请变更评定等级，评级机构再次进行评定。但这种变更申请应当只允许有一次。评级完毕后，由评级机构通知SPV，同时将评级结果公布(公布的相关要求应适用证券法的规定)。
　　(3)    评级费用：评级费用因评级机构、债券种类、发行金额、评级难易程度和是否首次由该评级机构评级等因素而应当有所不同。同时，为降低证券发行成本，应当由证监委做好监督，以限制评估费用过高。
　　第四节：SPV的相关法律问题
　　(!)SPV的发起人资格问题
　　问题1:谁可以发起设立SPV。我国商业银行限于现有法律规定，不能发起设立SPV，.政府可以发起设立SPV，成立国有独资公司；SPV若采用信托形式，则可以仿照现行信托机构的设立方式。
　　问题2：设立SPV要经过什么样的审批程序。根据SPV组织形式的不同，分别按照国有独资公司和信托的设立审批程序。
　　问题3：公司法是否适用于公司型的SPV。如果SPV采用公司形式，自应适用公司法的规定。
　　问题4:：SPV有哪些职能。
　　1建立抵押贷款集合，并对其进行日常管理。可以购买原始的住房抵押贷款，也可以直接购买符合一定标准的已经由抵押贷款创造者包装而成的贷款集合。对抵押贷款集合的日常管理是监控贷款集合的清偿情况，并定期向投资者公布。
　　2设计抵押贷款证券，

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