将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。”在中国大陆的按揭中，按揭必须有银行的介入，它是银行、购楼者、住房开发公司三方共同参与的买卖楼宇的融资业务活动,其中按揭银行的介入的目的是为了促进房地产交易的完成。
　　现阶段中国大陆的按揭所涉及的法律关系并不是固定不变的,不同的发展商之间可能做法上会有一定的差异,但是和按揭相关的法律关系一般有四到六个，即：1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；抵押人继续占有房屋,抵押人应维护房屋的完好,抵押权人有权按合理规定定期或不定期检查抵押房屋,未征得抵押权人的书面同意,抵押人不得擅自将房屋出租、变卖、赠与、改建或拆除,并不得改变其使用性质.4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系；5、按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系；6、当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。按揭权人既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。但是,大陆按揭与英美法上的按揭又有一个显著区别，在英美法上按揭权的运行中，按揭权和住房所有权均为金融机构持有，按揭人仅享有与财产有关的相应权利，而大陆的按揭中购房人享有住房所有权，两者的法律地位完全不同。可以说大陆的按揭其实质仍然是一种抵押。
　　民法上信托行为又可以分为保管信托和担保信托两类。前者以管理财产或处分为目的，由委托人将财产权移转于受托人，或由受托人径行取得有关的财产权，由受托人根据双方约定对该财产权进行管理或处分；后者为以担保债权为目的，将担保物所有权移转于债权人，使债权人在担保目的范围内，取得担保物所有权，近来倍受关注的让与担保即担保信托之典型。所谓让与担保，“是指债务人将动产所有权移转与债权人作为债务担保，当债务正常履行后，标的物所有权再返还给债务人的动产担保形式”。让与担保的设定是以双方当事人达成书面担保协议并经过登记为前提。首先，当事人应对设定让与担保达成协议：对于债务人而言，其将标的物所有权移转与债权人，是一个附解除条件的法律行为，当债务被正当履行后，所有权随即返还；对于债权人而言，可依担保合同取得标的物所有权作为自己债权的担保，如果债权未及时获得清偿，或因债务人对标的物的不当处分有害于债权的实现时，债权人可以所有人身份于债权范围内对标的物价值主张权利。
　　民法上信托行为的特点，在于当事人通过该信托行为所形成的法律关系，超过其本来所要达到的经济目的之所需。就担保信托而言，当事人本来所要达到的经济目的，在于委托人以其财产权设定担保于受托人，以担保受托人的债权。担保这一经济目的，本来在通过设定担保物权所形成的法律关系，即能达到，但担保信托却使受托人取得完整的财产权作为其债权的担保，所以说形成的法律关系超过所要达到的经济目的。又以管理信托而言，当事人本来要达到的经济目的，在于使受托人为委托人之利益管理信托人的财产，此一管理的经济目的，本来通过委托合同所形成的法律关系，即能达到，财产权利的移转并非此目的所必需，因此所形成的法律关系亦超过其经济目的。当事人通过信托行为而超过其经济目的形成法律关系，其原因不一而足，有为加强对一方当事人利益的保护，如担保信托即有利于对作为被担保人的受托人利益的保护；有为规避法律，如通过动产担保信托即可规避动产质权中禁止流质的规定，或通过受托人取得财产权以为管理，以规避法律上禁止委托人成为该财产权利主体的规定等；有为经济目的能更便利地实现，如管理信托中的受托人能以所有人之身份对财产进行管理，避免因其非为财产权人所带来的不便。
　　第四节证券化法律关系的分析
　　一般而言，在标准证券化流程中存在以下四种基本的法律关系：
　　1.    发起人与SPV之间的合同法意义上的财产买卖法律关系(即发起人将资产真实出售给SPV)；
　　2.    SPV与证券商之间的代理法律关系(即SPV发行证券和证券商承销证券)；
　　3.    公众投资者与SPV和证券商之间的证券法意义上的投资法律关系；
　　4.    担保机构与SPV、公众投资者之间就担保机构向投资者出具保证投资者能够依照约定取得证券收益所产生的担保法律关系；
　　通常有三种方法用于资产证券化：1。由授予人信托发行的票据，其资产包括将被证券化的资产；2。由特殊目的机构发行的由被证券化的资产所担保的债务证券，而该附属公司是由资产的发起人所设立；3。由一资产支撑证券公司发行的由将被证券化资产所担保的债务证券。
　　在资产证券化交易中，授予人信托是这样一种信托，其中受益者被认为是在支撑证书的信托资产中拥有不可分割的受益利益的持有人。该信托是由资产的所有者（卖者）设立的，同时与一商业银行或信托公司（受托人）达成一个组合和服务协议。按该组合和服务协议，卖者将需要证券化的资产转移给受托人从而获得证书，而该卖者直接地或者是通过承销（公募或私募）将所有证书提供或出售给投资者，证书赋予其持有者按规定的利率（转手利率）在未清偿本金额的基础上等比例的享有本金和利息偿付的权利。
　　住房抵押贷款证券化具有系统性、复杂性、综合性的特点，其中涉及经济的多个领域，需要一套完整和严密的法律、法规体系来规范它的运作。住房抵押贷款证券化过程主要包括项目资产融资的发起、特殊目标公司即SPV的设立、融资结构的确立、信用评级机构的运作和责任承担、贷款抵押证券的发行和交易、抵押贷款证券化交易的会计处理和税收征收等几个过程的法律问题。在每一过程中都应当有相应的法律、法规或规章予以保证，其所涉及的所有参与者之间的权利义务之间关系的确定，也都必须有相应的法律法规标准。
　　
　　结语:建立我国的资产证券化的法律制度的建议
　　一证券化的立法建议：
　　参照各国立法，我国宜先由国务院制定一部证券化的立法条例，到实践和学理进一步成熟时，再上升为人大立法。
　　这部新法规大体应包括以下内容：
　　(1)    证券化的目的，指导原则，调整对象；
　　(2)    可证券化的资产范围，应有照顾长远的必要弹性；
　　(3)    确定证券化项目的审批机构和证券化市场的监管机构；
　　(4)    SPV的设立主体，设立条件，设立程序，业务范围，经营内容；
　　(5)    一级市场的住房贷款合同的标准化要求以及二级市场的抵押贷款转让合同的标准化要求；抵押贷款包装的指导性要求(如贷款总额、范围、期限长度、贷款方式、贷款利率、担保于保险情况、首付款比例等)；
　　(6)    商业银行转让抵押贷款债权的程序；确定住房抵押贷款债权的转让须是一个真实的销售，明确参与交易的组织之间承担责任与风险的原则；
　　(7)    对信用增级方式的法律规范；抵押保险制度；
　　(8)    对信用评级的法律规范，如证券化评估机构的设立，市场准入，从业人员资格以及业务流程；
　　(9)    发行证券的流程程序的法律规范，如发行条件、审批程序以及与证券法的衔接；还要确定住房抵押贷款证券的性质，以及个人住房贷款与证券之间的关系，证券投资者与证券发行者之间的权利义务关系；
　　(10)    住房抵押贷款证券的交易：确定证券交易的基本原则，交易方式和交易地点；
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