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一、1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的《中华人民共和国土地管理法》第一次从法律上规定了我国的土地管理制度，第二十四条明文规定了“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制”。这其中的内涵就决定了我国要建立相应的土地整理储备制度。
——对于为何要建立这样的制度，主要是考虑以下几个方面的问题：第一，土地是一种稀缺的且不可再生资源，这是土地的自然属性，因此也就决定了我们必须要进行集约式的使用土地。而要做到集约式的使用土地，就必须做好长远的规划工作；第二，土地具有的低还原率的经济特性也要求我们必须建立相应的储备制度；第三，我国城市土地所有权归国家所有的制度也为储备制度提供了保障和执行基础；第四，第一产业和第二、三产业的性质决定了我们必须要有相应的储备制度。

二、从前面建立储备制度的原因分析，我们可以这样认为，西方国家肯定在宏观上也有相应的规划设置，但是由于其大多承认土地的私人所有权，所以在微观方面的控制不是很强烈。

三、我们国家现在的整个体制设置是政府有调控的市场经济，总的方向由国家规定，细节的问题或由市场直接控制或间接控制。具体到土地市场，我们是在总量控制下的土地使用审批及拨备制度。基本上总量控制是由国土资源局来控制的，根据法律规定，他们由县级以上的人民政府进行监督管理，以确保其行为合法合规，对社会经济发展起到应有的推动作用，因此他们在做总量控制的时候也是考虑到了市场的需要以及社会经济发展的需要的，并没有完全脱离市场的深层次调节约束。所以你说的完全处于一种非公开状态不是很准确，应该讲我们现在的硬约束有些失效或者讲作用没有完全发挥，同时市场的软约束作用没有显形化，政府行政部门对土地的定价更多是依据自身意愿的总量需求作出估价，而没有太多的对土地的使用权出让进行严格的按市场进行估价，因此，土地的定价及储备数量都具有明显的政府意志的痕迹。

四、根据经济学的基本观点，土地的供给量不透明、不确定确实可以让消费者（无论是直接的消费者房产商还是间接的消费者）对土地价格的预期变的不明朗，同时也约束了土地定价方面的透明度，这些都将进一步制约土地成本与房地产成本和利润的透明性，我也曾经在房地产开发行业做过一段时间，对于里面的暴利是有所了解，但是我们圈子之外的人根本就无法清楚里面的一些情况。根据直观的估计，现在东部地区的房产开发商可以一般可以获得200％～500％左右的利润率。
土地整理储备的不透明的确会给社会带来一定的问题。由于人的经济本性，商人对利益的追求由资本的性质所控制，因此，只要市场上有获利的机会，其必然想方设法放大这种机会。这也是今年我国房价不断上涨的一个深层次原因。开发商一方面鼓吹自己的楼盘有多么的好，另一方面更是在大声叫喊着土地已经不够用了，而老百姓无法知道具体的土地储备总量，这样必然会造成一种信息的不对称，进而引致很多跟风现象，最终导致我国的房地产市场出现极不理智的“房产热”——房价虚高不下，政府还无法进行有效调控的现状。所以，若要根治这种房价虚高的状况，我们应该从根本上来着手，将房产的各个环节都透明化——首要的就是储备的透明化。

五、经济学上有一个基本的假设，就是经济人假设，政府部门和工作人员可能不是完全意义上的经济人，但是他们肯定可以认为是一种政治人。而政治人追求的就是政治利益的最大化，同样他们同时还是经济人——追求着经济利益的最大化。现在我们出现了相当多的腐败现象，从某个层面上讲印证了我上面的分析。在缺乏透明化的制度约束以及上级部门约束失效的情况下，我们现在的情况的确很容易为寻租提供方便之门。而一旦有寻租的可能，肯定就会出现相关利益集团的介入——利益一直都是最具诱惑力的。

六、引入市场肯定是有必要的，其实我们已经体现了一定的市场引导的意思。比如根据经济发展的需要和社会发展的需要及时调整和规划储备总量、结构等，以及根据市场的变动调节基准地价和标定地价等，这些都是根据市场来做的。但是，由于我们的土地所有权制度方面的约束，目前进行完全的市场化操作还是有相当的难度的，不仅因为进入土地市场的门槛高，而且这里的利益集团的利益如何再分配也是一大阻碍。

黄福宁
2005年12月14日

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