了原因行为的形式：“设立、移转和变更不动产物权的原因行为，应当采取书面形式，虽不具有书面形式但已经被当事人履行并将所指向的物权变动事项纳入登记的，不得以未采取书面形式为由否定原因行为的效力。”第24条规定：“设定、移转不动产物权的，受让人自登记时取得指定的物权。”然后，在第29条规定了“善意保护”：“以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，不受任何人追夺。但取得人于取得权利时知悉权利瑕疵或者登记有异议抗辩的除外。”

　　以上规定将债权合同与物权变动作了区分（前者为原因行为），解决了房屋买卖以及抵押权等物权设定时当事人所订立的合同之效力与物权变动之间的关系，即未经登记，不发生房屋所有权转移或抵押权的成立，但不影响买卖合同或者抵押合同的效力。必要时，因买卖合同或者抵押合同而取得债权的当事人，得申请强制履行物权变动登记并追究相对方的违约责任。但如此一来，却发生以下问题：

　　既然承认以物权变动为“目的”的买卖合同是“原因行为”，此种行为不能直接引起物权变动的效果，那么，也就等于承认了在原因行为之外还存在另一种能够直接导致物权变动效果发生的行为（亦即客观上将登记认定为独立于买卖合同之外的另一种行为）。因为所谓“原因行为”（亦即“目的行为”）的存在，便决定了“结果行为”的存在：由于“登记”本身并非一种结果而是引起物权变动结果发生的行为，所以，如果将登记行为认定为履行买卖合同义务的行为，则登记行为就根本不是独立于买卖合同行为之外的另一个行为，而是买卖合同行为的“延续”，那么，买卖合同与登记行为就是一个行为之整体，买卖合同就不能成其为“原因行为”；而如果认定登记行为是独立于买卖合同之外的另一个行为，则无论其为有因或者无因，其实质上就是物权行为。

　　承认物权行为而不承认其无因性，不仅在法律适用上毫无意义，而且反而会如徒增理论阐释上的累赘和混乱，同时，法律行为的理论和适用亦将面临巨大的困难（有因性的物权行为是不是法律行为？如果不是，那又是什么？如果是，如何适用法律行为的一般规则？）。

　　与此同时，既然承认登记行为是独立于买卖合同之外的另一种行为，则必须明确规定其与原因行为之间的关系。但前述立法草案建议稿仅规定了“物权变动结果不能发生时，原因行为效力不受影响”，但并未规定“原因行为不成立、无效或撤销时，物权变动是否受影响”。而该建议稿第24条关于“设定、移转不动产物权的，受让人自登记时取得指定的物权”之规定非常模糊，可解释为“无论受让人是否恶意，”也“自登记时取得指定的物权”，以至为物权行为的无因性留下解释上的空间。对此，立法出台后，必定引起有关物权行为是否得以承认以及其是否承认其无因性的激烈争论，于物权法及相关法律的顺利实施造成巨大障碍，并严重影响民法理论研究的正常进行。[99]

　　事实就是，在采用比较地道的德国民法理论体系和民法典立法体系的同时，不采用作为这一体系重要支撑点的物权行为理论，必然会导致理论阐述和体系建构上的矛盾、冲突和缺陷。因此，出路看来只有两条：一是基本上原封不动地照搬；二是对德国民法理论和立法体系进行必要的改造（如《瑞士民法典》、《日本民法典》以及其他后期出现的法典所作的那样），尽管这种改造必然要破坏被德国人精心构筑起来的理论框架。

　　很显然，结合我国民法理论、立法和司法发展的历程加以考虑，尽管不采用物权行为理论会有种种弊端或者缺陷，但较之采用物权行为理论而导致的理论上、制度设计上和法律适用上难以解决的诸多困难，不采用物权行为理论，对于我国物权法和民法理论的推进和民事立法的逐步完善，利大于弊。而其最根本的理由在于，较之单纯追求理论体系和立法体系的完备、合乎逻辑（其实即使采用物权行为理论，理论体系和立法体系上仍然存在相当重大的瘀塞和重叠），侧重追求制度设计和法律适用上的便捷、明了更具合理性，也更符合使我国民法与国际立法潮流逐步接轨之未来发展要求。

　　言及至此，可以认为，从某种意义上已经严重束缚我国包括物权法在内的整个民法理论富有个性和活力地迅速发展的德国民法理论的传统思维方式、固有体系及其保守性之突破，已经成为我国民法理论界刻不容缓的当务之急。而物权行为理论纷争的了结，则是此项工作之重要的一步。

    参考文献：

　　[62] 参见王利明：《物权法论》，第48-49页。

　　[63] 董安生：《民事法律行为》，中国人民大学出版社1994年版，第166页。

　　[64] 谢哲胜：《物权行为独立性之检讨》，载台湾《政大法学评论》第52期。

　　[65] 王利明：《物权法论》，第49页。

　　[66] 孙宪忠：《德国当代物权法》，第73页、第76页。

　　[67]参见苏永钦：《物权行为的独立性与无因性》，载《戴董雄教授六轶华诞祝寿论文集》，三民书局股份有限公司1997年8月版，第291-293页。

　　[68] 参见王利明：《物权法论》，第49页。

　　[69] 在北京大学一次关于物权行为的理论研讨会上，我曾作了如下发言，现部分录之以作参考：“……总之，潘德克吞法学的一个重要特征，就是以价值为目标，对生活事实进行高度抽象，形成概念，然后将概念按一定的秩序予以连接，用逻辑推理的方法构置出一个完整的理论体系，并予以理性的说明。这种抽象的结果，只能让我们看到甚至只是感觉到生活事实的某些基因，但通常难以直接看到生活事实的原型。所以，将物权行为去比照交易行为的实际过程，并以两者之间的‘不对称’来证明物权行为事实上的不存在，相当于将毕加索的人物肖像画拿去比照作为原型的真实的人，并进而证明毕加索对生活的凌辱那么荒谬。我是主张超越概念法学的，但我也不得不承认，我们承受概念法学的恩惠是如此之多：只要看一看我们民法学的基本范畴、基本方法和基本制度就清楚了。我感到奇怪的是：我们接受德国民法那么多理论和制度，其中很多东西都是无法用生活事实原型去比照的（如法人人格理论、代理理论-从委托合同中被强行分离出来的所谓‘代理关系’完全不符合一般人的生活实际感知），但没有人说这些东西凌辱生活，为什么恰恰是物权行为就凌辱了生活呢？” [70] 引自苏永钦：《物权行为的独立性与无因性》，载《戴董雄教授六轶华诞祝寿论文集》，第287-288页。

　　[71] 参见王利明：《物权法论》，第48页。

　　[72] 引自王利明：《物权法论》，第53页。

　　[73] 在我国《合同法》明确规定非法人组织也可订立合同的情况下，应当认为，非法人组织虽不具有独立的民事主体资格即法人资格，但具有法律行为主体资格。

　　[74] 法人于目的（营业范围）外实施的行为为主体不合格，有可能影响行为效力。但此种情形究竟是法律对法人之权利能力的限制或对其行为能力的限制，或者对之应作其他解释，理论上尚无定论。 [75] 转引自王泽鉴：《民法学说与判例研究》（5），中国政法大学1998年版，第19页。

　　[76] （日）吾妻光俊：《独逸民法物权契约的抽象性》，载法学协会杂志第51卷5号。转引自肖厚国博士论文：《物权变动研究》，第70页。

　　[77] 转引自（日）吾妻光俊：《独逸民法物权契约的抽象性》，载法学协会杂志第51卷5号。转引自肖厚国博士论文：《物权变动研究》，第71页。

　　[78] 梅仲协：《民法要义》，第87页。

　　[79] 史尚宽：《民法总论》，第307页。

　　[80] 洪迎欣：《民法纵论》，第342页。

　　[81] 转引自（日）吾妻光俊：《独逸民法物权契约的抽象性》，载法学协会杂志第51卷5号。转引自肖厚国博士论文：《物权变动研究》，第70页。

　　[82] （日）吾妻光俊：《独逸民法物权契约的抽象性

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