[本篇论文由上帝论文网为您收集整理，上帝论文网http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]一、引 言
　　房地产业是国民经济的重要组成部分，一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。因此，如何保持房地产业的良性循环极为重要。鉴于金融业与房地产业的密切联系，以及金融杠杆所固有的调控作用，因而有必要，也有可能利用它来对房地产业的规模、速度进行宏观调控。通过对我国房地产金融政策变迁的考察，可以清楚地看出，我国房地产金融政策随着房地产市场的变化而调整，并对房地产市场的发展产生非常重要的影响。
　　早在上世纪90年代初，针对我国东南沿海地区和部分大城市曾有过房地产过热甚至形成的“泡沫”的状况，国务院1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控。自从去年以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门间爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论，而且这场讨论也引起了高层的关注。2003年 1月，中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是罢在我们面前的紧迫问题。”Q)2003年6月13日，中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，标志着国家以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。
　　两次利用金融工具调控房地产市场的背景不同，金融政策调控的内容和手段也有所差异。第一次调控取得积极效果的同时，也导致了房地产市场出现丁数年的低谷期，给这次宏观调控予警示。本文就两次房地产经济过热时的金融调控政策进行比较分析，从中获得有益的启示。
　　二、两次房地产金融政策调控背景的比较分析
　　我国房地产业的发展历程并不长，只有二十多年时间。党的十一届三中全会以来，随着我国经济建设的发展，房地产业逐步复苏。进入80年代，有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让，确定房地产行业类别，建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台，为房地产业发展和房地产市场的开拓提供了法律政策依据，标志房地产业经济的真正起步。进入90年代，房地产市场总体上呈现快速发展态势，曾经历过高潮一低谷一高潮的发展轨迹。
　　第一次高速发展期发生在90年代初。邓小平南方谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势，无论是土地批租，还是商品房的建设，都是空前未有的。1991年房地产开发投资是320亿元，而1992年迅速扩大为731．2亿元，同比增长128．5％，1993年为1626亿元，同比增长122％。在这一时期，金融界也存在一些问题。主要是缺乏系统、先进有效的房地产金融中介体系和管理体系，缺乏房地产金融人才、房地产金融法规。由于转轨时期金融监管不力，出现了一些混乱现象。尤其在1992年—1993年期间，金融机构大量的资金(包括违规拆借资金)流向房地产开发投资。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。
　　针对1992年—1993年的经济过热，尤其是房地产过热现象，中央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行宏观调控，其中房地产行业又是调控的重点。在这次调控中，控制资金流向，紧缩银根的金融信贷政策起了十分重要的作用，取得了明显的成效，但是也给房地产业产生了很大的负面影响。住宅当年开工面积经历了1993年和1994年的高峰后(1994年1．3亿平方米)，接着逐年回落，1996年和1997年跌到谷底1亿多一点。房地产投资增长速度也迅速下降，从1993年的1626亿元，同比增长122％，1994年下降为42％，为2308．92亿元；1995年为2831亿元，增长为21．4％，比1994年回落 20．6％。这期间，调控政策的负面效应也逐步显现出来，产生了不少“半拉子”工程，空置率急剧上升。据统计数字，全国空置商品房1995年底5031万平方米，1996年底6200刀平方米，1997年底高达7083万平方米。房地产市场出现了数年的低谷期。
　　第二次高速发展期开始于1998年。为了刺激消费，拉动内需，1997年底中央作出}把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策，出台了包括加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政政策等一系列措施。为此，房地产金融信贷政策也作出了相应的调整，其核心是刺激住宅消费。随着一系列住房信贷政策的相继出台，大大激活了低迷了数年的房地产市场。从1988年开始，房地产业的增长有一个直线的上升，1988年住宅开工面积达到1．5亿平方米，当年就超过了1994年1．3亿平方米的顶峰。整个住房投资和住房开工量就超过了1994年最高峰的时候；接着一路上升，从1999年到2002年的4年中，全国房地产开发投资分别保持13．8％、19．5％、25．3％和28．2％的增长；商品房销售面积分别实现了23．9％、30％、29．4％。和37．1％的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长，或者叫做具有了一定的发展热度。其中，2003年1-4月，有10个省、市、自治区开发投资增幅超过50％，其中有4个省市增速超过80％，出现投资过热或过热苗头；少数城市(如宁波、青岛、上海、杭州等)商品房价攀升过快，近二三年平均房价年涨幅在10％以上。全国商品房空置面积持续增长(今年一季度又比去年同期增加8．5％)，有些城市空置率超过警戒线。在房地产市场升温的同时，一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头，纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一步升温的可能。为此，就有了央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台。
　　通过比较分析可以清楚地看出，两次利用金融工具调控房地产市场所面临的背景和市场环境有很大的不同。
　　1．两次调控所处的经济体制的背景不同。第一次调控时，由于正处于由计划经济向社会主义市场经济的转型时期，对市场经济规律的认识不很深，运用宏观调控工具调控房地产市场还不能驾轻就熟；第二次调控时，社会主义市场经济体制已基本建立并不断完善，又有第一次宏观调控的经验及教训，对房地产市场经济运行的规律也有了更深的认识。这为更好地运用经济的手段调控房地产市场奠定了制度基础。
　　2．房地产市场的发育状况不同。第一次调整时，由于我国房地产业尚处于历史发展进程的起步期，土地供应及市场行为不规范，炒地和圈地现象十分严重；法制不健全，还没有建立起切实、有效的对房地产投资总规模进行宏观调控的机制；第二次调控时，房地产市场又经过了十年的发展，市场化程度已比较高，土地一级市场进一步规范，房地产金融体系初步得到建立，房地产市场管理已逐步纳入到法制轨道。这也为更好地运用经济的手段调控房地产市场提供了较好的市场条件。
　　3．两次调控所面临调控时机有所差异。尽管两次调控都是以防止房地产过热为目标，但第一次调控是“事后调控”，即由于当时全国房地产市场不发达、机制不健全，部分地区房地产已经过热甚至产生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在内的调控手段；而第二次调控则更大程度上是“预防性调控”，在这次房地产高潮中，采用金融政策调控是为了防范房地产市场过热甚至产生“泡沫”，以保证房地产市场健康稳定地发展。
　　4．金融环境不同。1992年期间，房地产金融体很不健全，大量资金未经严格审批和评估，从银行流出参与地产炒作，最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前，各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高，房

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