地产金融体系正在不断完善。
　　5．房地产投资主体有很大的变化。1993年前后，国有开发企业占多数，而近几年全国开发企业民营化加快，非国有投资特别是民间投资比重明显上升。这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主体，2003年1～4月房地产投资中，私营和个体投资达408亿，同比增长了61．3％，远远高出国有单位投资增长6.2％的速度。而且，经过十多年的发展，造就了不少很具实力的民营开发商，具有较强的抗风险能力。
　　6．消费主体也有很大变化。1993年前后，住房体制改革还没有完全到位，存在大量的单位购房、集团购房的现象；而今随着城镇住房制度发生的历史性变革，实行停止实物分房、住房分配货币化的房改政策，居民的购买力还在源源不断地释放。2003年1—4月，个人购买住房的面积已占总数的95．7％，比去年同期又增长2．1个百分点，个人购房者的绝大多数又以置业自住为目的。同时消费政策有了很大变化，房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善。需要特别强调的是，这次房地产热主要是由消费需求拉动所致。
　　7．房地产开发的资金结构有很大的不同，银行房地产信贷资金风险的构成也不一样。从开发投资的资金结构来看，1997年以前，房地产投资开发市场中银行贷款占到了 60％甚至70％的比例，但目前银行对开发企业贷款只占23％左右，居民购房按揭占40％左右。尽管两者之和银行贷款也占投资的60％--70％，但银行给开发企业直接贷款的比重大大下降，定金、预收款和按揭款成为房地产开发的重要资金来源。1994年在国内才出现第一笔住房按揭贷款，而到2002年末，个人住房贷款余额已高达8258亿元。这意味着银行给开发企业直接贷款承担的风险相对降低，但居民购房按揭贷款的风险增加了。因此，居民购房按揭的风险则成为银行房地产信贷的重要风险。
　　8．房地产投资的热度也不一样。从房地产投资增幅来看，这几年全国房地产平均同比年投资增幅在30％以内，而1992年前后连续两年超过100％的增长，表明这次的房地产市场投资热度要比1992年前后要低很多。而且现在的开发商较以前也更加理性了，普遍都具有较强的风险意识。 　三、两次房地产金融政策调控内容和手段的比较分析
　　针对1992年一1993年的经济过热，尤其是房地产过热现象，中央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针。1993年8月16日，国务院批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，其中第五条有关加强房地产开发投资的管理中明确规定：“(1）房地产开发投资必须纳入国家固定资产投资计划，未纳入计划的，银行一律不得发放房地产开发贷款。(2)房地产开发贷款必须纳入国家信贷计划和固定资产投资计划，人民银行和国家计委将重新核定房地产信贷规模计划，由人民银行下达有关专业银行；根据房地产投资计划，由国家计委会同各专业银行将投资贷款切块下达给地方，实行限额管理。”这是我国首次利用金融工具调控过热的房地产市场。这一紧缩银根、控制房地产信贷规模的金融政策，使过热的房地产开发投资市场迅速降温。但随后导致了如前所述的从1995年至1997年低谷期。
　　2003年6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，新的房地产信贷政策主要有四个方面的变化：(1)提高了开发企业入市门槛，对开发商的实力和资信提出了更高的要求。一是开发商的自有资金不能低于总投资额的30％，二是控制建筑施工企业的贷款用途，防止其给开发企业垫资，三是楼盘主体封顶才能发放按揭贷款，四是房地产贷款只能用于本地区的房地产项目。(2)提高了高档房、别墅、商用房和买多套住房的购房成本，这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率执行，同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。(3)支持向中低住宅开发项目提供贷款。(4)对土地储备机构的抵押贷款进行限制，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。央行这次对住房信贷政策作以上调整，是用经济的手段调控房地产市场，用金融杠杆来引导规范贷款投向，引导消费者理性购房。其出发点主要是防止房地产过热和房地产泡沫的出现，使房地产市场能够稳定健康地发展。
　　通过分析可以看出，我国在1993年和2003年这两次房地产市场过热或有过热迹象时，都运用了金融政策手段对房地产经济进行宏观调控。由于两次调控所处的背景有所不同，因而在具体手段和日措施上也有所差异。具体表现为：
　　1．金融政策在调控的形式上有所不同。房地产金融政策调控有两种基本形式：一是房地产金融政策直接调控。它是指以行政命令中央银行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量；二是房地产金融政策间接调控。它主要是通过利率政策、法定存款准备金率，再贴现率和公开市场业务等工具，调节货币的供求量，达到调控房地产业的发展的目的。第一次调控主要采用了金融政策直接调控的形式，当时的国务院及国家计委责成央行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量；而第二次调控采用了金融政策直接调控与金融政策间接调控相结合的形式，央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时，还通过利率政策来调节货币的供求量。
　　2．运用金融政策工具的区别。金融政策的主要工具可以分为二类：(1)一般性金融工具。它是对整个金融系统的货币信用的扩张或收缩的金融工具。(2)特殊性金融工具，主要是指专门调节房地产金融而使用的金融工具，如房地产生产信用控制、房地产消费信用控制，它主要包括选择性信用控制和直接信用控制两种类型。第一次调控主要运用的是一般性金融工具，即收缩的金融工具，通过控制资金供给总量，特别强调了投资贷款的计划性，给过热的房地产投资降温；第二次调控则主要运用了特殊性金融工具，没有对各商业银行的贷款进行总量控制，而是通过对房地产生产信用和消费信用控制，即对信贷结构和信贷条件提出了具体要求，来达到控制资金流向的目的。
　　3．调控作用的对象不同。第一次调控主要是针对投资者，通过收紧银根控制投资者的资金来源；第二次调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策影响消费者，如通过提高高档房的购房贷款成本来影响高档房的需求，进而抑制高档房的供给，进而调整房地产投资结构。 
　　4．调控的力度不一样。第一次调控带有很大的强制性，具有很浓的计划经济色彩；第二次调控则相对温和，更多地是利用经济手段进行调控。一是通过提高开发企业人市门槛和资信要求抑制投资过热，二是更多地使用了利率杠杆来调节资金的供求，引导投资和消费方向。
　　5．调控目标有所差异。尽管两次调控的基本目标都是为了给过热的房地产市场降温，化解金融风险，但侧重面有所不同。第一次调控主要是为了抑制增长过快的房地产投资，控制投资规模；第二次调控主要是调整投资结构，通过信贷政策控制高档房的开发，积极支持中低档房的开发，使房地产市场能够持续、稳定和健康地发展。
　　四、两次房地产金融政策调控的启示
　　1．这次政府加强对房地产市场的宏观调控是十分必要和非常及时的，标志着我国驾驭宏观经济形势能力的进一步加强。房地产业对我国的国民经济发展起着十分重要的作用，据测算，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1．3个百分点，间接贡献率为0．6到1．2个百分点，两者相加共计1．9到2．5个百分点。这表明，中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。如果像1993年那样，等到房地产市场过热甚至产生泡沫再来调控，特别是采取刹车的话，对国民经济的影响将是非常大的。因此，在这一次对房地产市场

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