实际上花大钱办小事，政府和居民为此作出巨大牺牲而收效甚微，少数人却借住宅商品化发了大财，造成一方面住宅大量积压，一方面广大居民家居面积狭小，住宅改革的路不能再这样走下去了。必须从根本上理顺住宅产权体制流通体制。 


    住宅作为商品有双重经济属性：第一是消费品，第二是资本品。作为消费品它是劳动力再生产必须的产品，就工薪阶层劳动力再生产需要而言，是取其消费品属性，工资中只含房租，不含房价。租房是消费行为，购房是投资行为。租房耗费的是工资收入，购房耗费的是资本收入。我国目前正处于城乡人口布局、区域结构、产业结构大调整时期，劳动力流动性大，不宜让广大工薪阶层购买住宅。只有少数高收入者适合购买住宅，而且是郊区别墅型住宅。租、售并举以租为主应是现阶段理智的选择。政府应建造大量经济实用房，以劳动寿命40年为回收期的低租金租给低收入阶层。例如使用面积45平米为社会保障用房，超过45平米的面积按市场价商品房租出租。在这种体制下，政府不能提供充足的廉租房，其他一切免谈，这项投资不够，其他投资都要缓行。坚持以人为本的发展观，连人的最基本的生存权都解决不了，还侈谈什么更高的东西。而真正按人的需要解决消费结构升级的每一个问题，经济自然会顺畅发展。消费正常，市场才会正常，企业才会正常发展，就业岗位就会充足。 


    2、明租、正税、除费理顺分配关系。明租、正税、除费六个字包括了中国经济体制改革的核心内容和基本对策。任何改革的本质都是利益的调整。租、税、费是所有者和使用者，政府和市场主体之间分配关系的理论表现和观念总结，是所有权在经济上的实现，是政权在经济上的实现，是所有权使用权转移的必要条件。只有明租、正税、除费，才能真正理顺产权关系、分配关系，才能使生产要素资本化、商品化，才能有成熟的市场主体和健全的市场经济，城乡间要素流通、资源配置才能符合经济发展和自我调节的规律。 


    首先，要明租。明租就是必须明确生产要素要有偿使用。土地在中国是公有资产，只有产生明确的独立的地租范畴，公有制的所有权在经济上才能得到实现，土地才能资本化，才能成为市场上可以自由流通的生产要素，实现市场经济按要素分配的基本原则。目前农户和土地所有权代表社区之间没有明确的地租关系，农户使用的耕地是以生产责任制形式获得使用权的，承包费不是明确的独立的地租范畴。农户和社区的关系除承包费外还有三提五统等集体经济内部的分配关系、社区自治关系遗留下来的东西，和农村生产方式的实际，和日益发育的市场经济己不相容。这正是近些年来三令五申减轻农民负担，而农民负担年年加重，农村经济纠纷层出不穷的根本原因。根本的问题是农村现实生产方式同上层建筑对之扭曲规范之间的矛盾日益尖锐，客观上极大地抑制农村的原始积累，使小农经济凝固化。我们应该实事求是地承认农业生产上的集体经济已基本不复存在，农户和社区的正常经济关系只能是租佃关系。有了明确的地租范畴，农户交了租、完了税，和土地所有者代表和基层政权代表之间的关系就十分明朗了，一切租、税之外的费都无理由向农户摊派。农户是自主经营的主体，地怎么种，是自己种还是转租出去都是农户自己的经营行为，任何人任何机构都无权干涉。只有如此，计划农业、政治农业才能向商品农业、效益农业转化。有了地租范畴，产生租佃关系，土地己资本化，土地的社会属性是市场经济要素，不再是福利，因而租期长短、租种面积都由商业利益来制约，没有必要没有理由按人口分配，更没有理由没有必要由法律和政策来规范租期的长短，一切都由市场来调节。从而农民才最终割断和土地的传统关系，摆脱土地的束缚，农民的分化、农业的企业化经营才有制度上的可能。有了地租范畴，农民离开农村，身份转化，不再是土地的便用者，但他还是社区公有土地的所有者之一，土地按劳均占有的份额的地租就应分离出来归其所有，带入城市，成为社会保障基金。明租不仅理顺了社区内部分配关系，而且有利于降低人口城市化的门坎，到城里去的农民转换身份之后并不是一无所有的劳动者，而是带有祖辈和自己积累的社会保障基金的劳动者，这对减轻城市扩容的压力是十分有利的。有了地租范畴，城里人、城里的企业也可以到农村去租种土地。在租金面前人人平等。这对土地资本的市场化经营、农业生产方式的现代化十分有利，对人口城市化是巨大的推动力量。 


    明租对于使用国有资本的城市企业也是至关重要的，是理顺产权关系的核心问题。国有生产要素有偿使用，交租、交息之后，企业性质也就十分明确，不再有什么国有企业，只有国有资产、国有资本。使用财政资本提供公共品的企业是政府企业。政府企业不是真正的企业，是政府职能在经济领域的延伸。一切真正的企业都是非政府企业。国有企业，实际上是我们把生产资料所有制和企业所有制混为一谈产生的错误概念。企业所有制是一种经济成份，其性质取决于劳动力和生产资料的结合方式。只有集体所有制企业（劳动者的劳动力和他们等量占有的生产资料不通过劳动力市场直接结合的企业）是公有制企业，实行按劳分配原则。其他一切真正的企业都不是公有制企业，劳动力都是商品，只应按素分配。承担租、息、税责任的企业经营者就是企业的所有者，其他从业人员都是企业的雇员，都是劳动力商品的出卖者。有了企业主这个经济范畴，城市企业改革就彻底完成了，企业才成为成熟的市场主体。城市经济才真正转化为市场经济，开放式经济。使用国有资本的企业经营者不能再以国有资本的所有者自居，他必须有偿使用国有资产，交租、交息；企业职工不能以企业主人自居，他必须接受劳动力市场的选择。明租使城乡要素都资本化、商品化了，城乡同制、同轨，城乡一体化，要素流通就顺畅了。劳动力商品化是城乡原始积累的产物，是城市化的必要条件。 


    第二、正税、除费对推进城市化也具有战略意义。正税除费四个字是一个问题的两个方面。正税是指政府为纳税人服务必须的一切费用都必须明确为税，如果税收不够用可以通过法律形式堂堂正正地增税负、加税种，而不要走旁门左道税外收费。收税是政府行为收费是商业行为。正税除费就是不搞价内税，不搞行政性收费，要税价分流、价费合一。 


    第三、城市增容费、基础结构的费用来源应该是税，费改税之后，这部分支出不再向使用者直接收取，而是向全社会纳税人收取，并且是和收入挂钩，不和使用挂钩。这就大大降低城市化的门坎，降低住宅等商品的价格。明租正税之后，把五十年的地租和税改为逐年逐月支付，住宅一次性支付价格大大降低，使建筑业资金周转加快，使平均利润率易于形成，有利于城乡、城际间要素流通和合理配置。住宅价格的降低，住宅业的兴旺对城市化是至关重要的。 


    3、要把产业政策地区化，提高工商业的集聚度。目前分散工业化的负面作用己超过积极作用，亟需采取有效措施促使工业企业向适当的空间集中，提高集聚效益。区域同构极大抑制了城乡市场的发育，使区域和城市都形成相对封闭的结构，大大降低了吸纳外来要素的能力。为此我们必须把产业政策地区化，促使区际、城际分工体系的发展。没有区际、城际的产业结构差异，就没有要素流动的动能。 


    首先，我们要进一步完善城市体系规划，明确各类各级城市的功能定位，明确各自产业结构的特点。在审批城市规划时，没有产业结构特点的规划不能批准实施。不论城市大小，临近的城市产业结构一定要有较大的差别。我们是在城市化严重滞后的条件下推动城市化进程，重大项目的空间布局不能只靠市场去调节，中央政府一定要抓住对城市功能具有定性作

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