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【摘 要】 经济适用住房越来越成为广大人民群众关注的焦点。通过采用灰色系统理论中的灰色预测方法并建立灰色预测供给模型，对影响黑龙江省经济适用住房供给的固素进行定量化分析，进行价格预测，其结论是：黑龙江省降低经济适用房的价格势在必行：灰色预测模型具有较好的预oJ精度，预洲结果可信；这种方法在房地产业具有较好的应用前景。

【关键词】 经济适用住房；价格；预测

【中图分类号】 P-720

【文献标示码】 A

在定性分析黑龙江省经济适用住房供给状况的同时，要对其有一个确实可靠的把握，要采用适当的科学的预测方法对其进行定量分析。这里采用灰色系统理论中的灰色预测对其进行定量化。 一，灰色预测概述 灰色预测从系统原理出发，将研究客体视为一个系统。灰色系统理论认为，一切灰色序列都能通过某种生成弱化其随机性而呈现本来的规律，也就是通过灰色数据序列建立系统反应模型，并通过该模型预测系统的可能变化状态，对于任何非负数列，进行累加生成后，生成数列呈递增趋势，具指数性质。因此，从样本数据出发，研究生成数列的分布规律，建立预测模型，具有普遍性意义。

根据灰色系统理论，要把握经济适用住房价格走势和发展方向，所需要的只是新信息的加入会使原有的趋势得以改变，新信息的不断加入是经济适用住房价格不断变化的驱动力，通过判断这种驱动力的发展变化来预测未来价格走势正是灰色系统理论所要解决的问题。灰色预测在房地产业具有较好的应用前景，不仅适合于房地产价格的预测，对于房地产业中主参数如房地产价格指数等的预测也是适合的。

二、灰色预测模型的建立

GM(1，1)模型的基本思想是随机的原始时间序列，经按时间累加后所形成的新的时间序列呈现的规律可用一阶线性微分方程的解来逼近。

这三种方法都是通过对残差的考察来判断模型的精度，其中平均相对误差和模拟误差、均方差比值要求越小越好，关联度、小误差概率要求越大越好。给定a ,cCo,Po的一组取值，就确定和检验模型模拟精度的一个等级。

四、黑龙江省经济适用住房价格的灰色预测

（一）模型的建立

房地产发展受众多因素的影响，部分因素可以确定，部分因素不可知，属于灰色系统，可建立灰色系统模型进行预测。这里利用GM(1，1)模型对黑龙江省经济适用住房价格进行预测。原始数据如下表。

以上表中的2003-2008黑龙江省经济适用住房价格为原始数列X，按(1)式得累加生成数列X

X2＝(1442,2933,4444,6132,7848,9593)

Xn=(1491,1511,1692,1712,1745)T作紧邻均值生成，按(4)式得B矩阵为 　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（二）模型的检验

根据所得的时间响应模型(7)，可以得到黑龙江省经济适用住房价格模拟值。

将2003-2008年黑龙江省经济适用住房价格和2009-2013年经济适用住房价格预测值绘成下图，从中可以看出，2003-2008年黑龙江省经济适用住房价格的模拟结果具有很好的拟合度，由此也可以证明本预测模型具有较好的预测精度，预测结果是可信的。

根据黑龙江省政府工作报告，2009年人均可支配收入应增长8.5%，即达到9270元。那么，按照中等收入者可支配收入按照平均收入的75%计算，应达到6953元；中低收入者按照平均收入的60%计算，应达到6026元。2009年黑龙江省中等收入者若要购买一套80平方米的住房，则收入房价比为6.1，中低收入者的收入房价比为7.1，均超出收入房价比3-6的限值。所以，降低经济适用住房的价格势在必行。