[本篇论文由5var5VAR论文频道为您收集整理，5VAR论文频道http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]内容提要：该文研究了不同主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现状，分析了土地 的“招拍挂”出让方式对房价上涨的影响，提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、 预期效应、财富效应和社会效应，并据此提出了基于提高住房资源的利用效率、健全住房供应体系和解决中低 收入人群的居住需求为导向的促进房价理性回归的政策选择.
    关键词：土地价值；房价效应；调控政策 

    一方面，房地产业发展过程是一个国家和地区 财富积累的过程，房地产产品具有满足生产和生活 需要的有用性和实物形态的稳定性，是衡量国家、地 区和居民财富状况的重要标志；另一方面，房地产业 具有高产业比重、高产业关联度、高市场需求和高科 技含量的特征，在国民经济中起着基础作用和带动 作用，是国民经济的支柱产业。然而，房地产业对国 民经济的不良影响是不容忽视的，房地产业一旦偏 离健康的发展轨道，它的广泛关联性决定了它本身 的高风险，决定了它的破坏作用将会呈乘数扩散，而 这种高风险往往是由房地产的价格“泡沫”引致的.
    房地产价格是土地价值、地上建筑物及其相关 权益价值的货币表现，影响房地产价格的因素很多， 既有房地产实体、区位和相关权益等的内部因素；又 有社会稳定程度、经济发展水平、国家制度和政策、 人口状况、居民收入水平、心理因素以及国际因素等 外部因素。在诸多的影响因素中，土地价格高低对房 价的影响广泛，在房地产价格形成机制中，土地价格 与房地产市场供求双方及政府政策方面的关系都很 紧密，因此，厘清土地对房地产定价影响的微观机 理，对正确解读房地产价格，分析价格形成原因以及 调控房地产的价格都起着重要作用。本文拟从土地 价值入手，分析土地的房价效应，并提出促进房价理 性回归的房价调控政策.
    一、土地价值 在西方，对土地价值认识有两种不同的观点：一 种认为土地价值是由土地收益决定的，土地价值的 实质是地租的资本化，根据价值理论，土地价值等于 土地收益（经济地租）除以利息率，即所谓的收益价 值；另一种观点认为土地价值取决于市场供求，即所 谓的市场价值。由于我国城市土地所有权归为国有， 土地不允许随意买卖，因此本文讨论的土地价值是 指土地的使用权价值.
    房改之前，土地价值完全由分到福利房住的单 位职工享有。其后进行的房改，则是由单位职工以成 本价购买福利房的使用权，此时土地的使用价值以 低价或者福利的方式无偿地分配给了职工。土地和 住房市场化之后，土地价值主要由市场决定，土地价 格由土地所在的区位、城市经济发展、人口状况、居 民收入水平和心理预期等多种综合因素共同决定.
    从2002年7月1日起，我国实施国有资源部的 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用规定》即所谓的“招 拍挂”的土地出让政策。稀缺性的土地资源具有投资 性增值、供求性增值、用途性增值和货币政策性增值 的功能，实施“招拍挂”出让的土地价值随着时间推 移而升值，这就是土地价值的第四维特征———时间 演替特征的表现：在时点T0，政府通过“招拍挂”的方 式以V0价格向房地产商出让土地使用权，政府将出 让土地所得部分用于支付征集土地的成本及城市基 础设施建设，余下部分为土地出让的净收益△V0；房 地产企业在T0取得土地使用权后进行房地产开发， 在时点T1出售房产，其间土地又增值△V1，这段时间 （T1－T0）越长，△V1就越大；居民户在T1购置房产，到 时点T2，其间土地使用权增值△V2。由于房产本身存 在折旧，因此增值部分△Vi（其中，i＝0，1，2）主要来自土地使用权的增值.
    对与土地价值相关主体的价值分享的分析，有 利于分析各主体的动机与行为，从而为分析土地房 价效应和调控房价政策奠定基础。在土地价值分享 方面，政府出让土地获得净收益△V0，其中只有少部 分（约5％－10％）用于“廉租房”或经济实用房建设，其 余部分则用于补贴地方财政，有些地区△V0占财政 总收入的比重高达70％。从取得土地时点T0到另一 时点T1，土地增值△V1构成了企业收益或者利润。购 置房产的居民分两种情况，一种是购房自住的消费 者，他们不以获利为目的，土地价值增值△V2并不表 现为货币形式，而是表现为居民的财富状况；另一种 是投资或者投机者，他们在T2时点出售他们在T1时 点所购的房产，土地增值△V2由他们享用了。可见， 地方政府有做大△V0的动机，房地产企业有做大 △V1的动机，拥有房产的居民户（无论是消费者、投 资者还是投机者）有做大△V2的动机.
    二、土地的房价效应 土地出让的“招拍挂”方式会影响房地产价格， 本文不妨把这些影响称之为“土地的房价效应”，下 面从土地出让的成本和乘数效应、财政效应、竞争结 构效应、预期效应、财富效应和社会效应等方面分析 土地的房价效应.
    1．土地出让的成本和乘数效应 相比土地的协议出让，“招拍挂”出让方式在保 护国土资源、规范土地开发方面起到了至关重要的 作用，是实现土地价值增值的最好方式。但是“招拍 挂”出让方式存在着潜在的负面影响，减少或规避这 些不良影响是值得研究的课题，下面要着力分析的 是“招拍挂”出让对房价的影响.
    成本效应：土地的“招拍挂”出让方式与土地的 协议出让方式相比较，开发商取得土地的成本可能 提高几倍甚至几十倍，但因开发商开发楼盘的楼层 大多是多层或高层，提高的土地成本实际分摊到每 平米的绝对数增加并不多；开发商往往不是通过提 高管理水平和效率去主动消化增加的土地成本，而 是谋求将取得的土地成本向单位面积上摊薄，谋求 将新增加的成本部分直接转移给消费者，形成推高 房价的成本因素.
    乘数效应：土地出让的“招拍挂”方式对房价的 影响远远不止成本的直接增加，开发商为了摊薄成 本，往往开发高层建筑，而高层建筑的品质和成本更 高，开发出售的商品房价格也高；在房地产市场高速 高涨时期，开发周期越长，开发商获得土地增值△V1 越大，通过服务市场的高端客户谋求利润最大；在房 价长期看涨的预期驱使下，开发商取得土地后还常 常推迟开发或者放缓开发进度，有的甚至囤积土地、 “捂盘惜售”，通过人为操纵，获得更大的土地价值， 正如有专家指出的那样：所谓“地荒”实际上是被人 为放大的土地稀缺，经过人为渲染便成了房价上涨 的“助推器”.
    所以，土地出让推高的成本在卖方市场的供求 形势下，被购房者一方全部吸纳，而且这种成本成倍 放大后体现在房价上，然后再次由购房者吸纳，就如 同基础货币的增加通过货币乘数成倍放大货币的实 际供应量一样.
    2．土地出让的财政效应 1994年实行分税制改革，营业税、契税等税种由 地方独享，而房地产业带来可观的营业税，其巨额利 润还带来丰厚的企业所得税，并且土地出让金、项目 配套费也由地方政府支配。因此，很多地方政府大量 征用集体土地，大量进行旧城改造和拆迁工作，不断 扩张城市规模，通过“经营土地”带来财源，形成所谓 的“土地财政”.
    在现实中，土地供给缺乏弹性，土地价值主要由 土地需求决定，通过“招拍挂”的出让方式，政府只需 拿出少量土地，通过市场竞争推高土地价格，从而获 得土地出让的净收益△V0。政府可以增加土地供应量 缓解土地供给的刚性，让土地价格回归正常价位，但 由于政府征集土地是有成本的，一般情况下，地方政 府宁愿推高出让土地的价格，而不愿增加土地供应 量。由于土地供给太少，一方面土地成本上升，通过 土地的成本和乘数效应推高了房价；另一方面，因土 地供给不足导致房地产产品的市场供给不足，从而 使市场供求失衡，也促使房价一路高涨.
    3．土地出让的竞争结构效应 实力强大的地产商有能力竞拍到好地块，而中 小地产商则处于弱势地位，很难拍到好地段和大地 块。随着时间的推移，中小地产商就会逐步被挤出

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