， 城市中大地产商的寡头垄断态势加剧。具有寡头垄 断地位的大开发商，不仅他们开发的地块有地段优 势，而且他们主要开发高品质的商品房，在市场竞争 不充分的情况下，他们往往凭借自身的定价能力抬高房价，同时还通过人为操纵，不断在新地块上涨 价，形成价格标杆，影响购房者对房价上涨的预期， 从而获取丰厚利润。而中小地产商又因为在大中城 市的相对弱势，面对大地产商的高定价，自然采用跟 随的定价策略从中渔利；在竞争激烈的土地市场竞 争中，拿不到地块的房地产商会转移到具有相对优 势的低一级城市，然后模仿大地产商在大城市的操 作，逐步抬高二级甚至是三级城市的房价.
    4．土地出让的预期效应 土地出让价格会影响人们对房价的预期，而房 价预期又会影响房地产的价格；进而影响不同主体 的利益，不同利益主体的行动又反过来影响房价，进 而产生相关联的土地出让的预期效应.
    房地产商为了最大地获得土地增值△V1，往往采 取诸多手段操控房价预期，如延迟已建好的楼盘的 开盘时间、整体开发的楼盘故意分多次小批量出售、 定期调高房价等，通过这些手段制造局部的供求矛 盾，夸大供不应求的现象；同时房地产商通过不断设 置房价标杆，提升没有购房的后悔值和痛苦指数。在 价格上涨预期下，不同主体获利不同，房地产商抬高 价格而快速获利，因此他们努力制造和维持这种预 期，以求最大限度获得土地增值△V1；投资和投机者 会因为投资收益大大高于交易成本和资金成本，借 助财务“杠杆”增加投资收益△V2，并且投资收益率也 会大大高于市场平均数；地方政府通过竞价以高价 出让土地，获取土地出让的净收益△V0，维持自身的 “土地财政”，并拉动其它产业的发展，增加财政收 入，客观上还起到促进就业的作用，而住房消费者在 这场博弈中却成了真正的受害者.
    如果房价预期下降，购房者会持币观望，投资 者、投机者和开发商都会加速房产抛售，市场出现供 过于求，交易量迅速减少，房价开始下跌，高房价对 经济的破坏作用开始显现，无论是政府还是投资者 或房地产商都不愿看到这种现象，因此他们总是尽 力避免房价下跌的预期.
    5．土地增值的财富效应 房产因折旧而贬值，真正具有增值能力的是地 产。土地价值增值带来巨大的财富效应，这种效应又 反过来助推房价上涨：城市周边拥有大量土地使用 权的非城市居民，他们的潜在财富因土地增值而迅 速增加；得到征地补偿的居民，土地的潜在价值以货 币方式兑现，可支配的财富快速增加；城市享受了福 利分房的单位职工的财富水平也大大提高；在房价 上涨中获利的投资者的财富短期增长很快。土地价 值的升值带来的大量财富中的一部分会在短期内释 放，而这些财富又以现金形式直接流入房市，或者用 于房地产消费，或者用于投资或投机活动，在贷款的 “杆杠”作用下带动更多资金进入房地产行业，土地 增值的财富通过“杆杠”效应放大，成为房价高涨的 又一“助推器”.
    6．土地出让的社会效应 土地出让会推高房价，高涨的房价又会影响一 座城市的竞争力，从而产生负面的外部效应。城市竞 争力关键是资本和人才的竞争，房地产价格是影响 城市竞争力的关键因素之一。城市居民因高房价而 增加住房支出，提高生活成本，降低了他们的消费能 力和水平；不断上涨的购房贷款利息加重了他们的 生活压力和精神压力；过多住房支出使得用于他们 自身人力资源开发的支出相对不足，制约了其自身 的发展，这些因素都影响了城市居民的生存和发展.
    地方政府征集集体土地用于房地产开发会导致农民 失地，他们中的很多人会因此生活无着落，而生存艰 难，农民失地问题对经济社会的长远稳定和发展存 在着潜在影响，这种不良影响不仅仅限于失地农民 本身，甚至可能威胁到全社会的福利。从企业层面 看，高房价提高了商务运行成本，降低了对人才和企 业的吸引力，制约了人才和资本的进入，从而削弱了 城市整体的竞争力。从城市房价和城市竞争优势的 关系看，房价高涨是建立在城市发展和城市的竞争 优势之上的，如果城市竞争力下降，城市高房价就失 去支撑，一旦城市发展预期发生改变，房地产的价格 “泡沫”也将随之破灭.
    可见，为高房价推波助澜是一种短视和透支行 为，表面繁荣的房地产背后隐藏着巨大的风险，一旦 “泡沫”破灭，那么这种风险就会迅速扩大，甚至可能 导致全社会福利受损.
    三、政策选择 目前，人口数量正处在高峰期，土地资源（特别是 可利用的耕地）稀缺。如果每人都追求拥有房产，甚 至是大套的房产，那么，我国土地资源以及其它社会 资源将会无法承载我国13亿人口带来的巨大压力， 并且将来一旦人口总数大幅减少，土地占用、资源闲 置和浪费的现象就将因人口结构性变化而不可逆转。所以提高土地资源的价值和效率，减少房产资源 闲置应当成为我国房地产业发展的长期策略。但是， 老百姓的居住问题又是必须解决的大事：就像老百 姓买不起火车，却不能买不起火车提供的交通服务 一样，百姓可以买不起房产，但不能让他们买不起或 者买不到必须的居住服务。基于以上分析，下面就提 高房地产资源利用效率、居住问题的解决和土地增 值的均衡分享等几个方面，提出解决目前我国房价 过高问题的几点政策建议.
    1．鼓励住房资源的有效流转，提高住房资源的 利用效率 （1）坚持“招拍挂”出让方式，加大出让收益的福 利性转移。“招拍挂”在保护国土资源、规范土地开发 方面起到了至关重要的作用，同时要整顿违法占地 和违规开发行为，合理控制单宗土地出让规模，严格 规定每宗土地的开发建设时间，加大土地闲置的处 置力度。由于不能从土地出让的源头上走市场多元 化道路，纯房地产用地竞争又会推高房价，因此应明 令各地必须优先供应保障性住房用地，优先考虑“廉 租房”、“经济适用房”和中低价位、中小套型普通商 品房的用地；同时提高出让土地净收益用于“廉租 房”、“经济适用房”等福利性或者半福利性支出的比 例，增加房产的市场供给，消化部分居住需求，从而 促使房价的理性回归.
    （2）降低住房交易成本，加速房产流转速度。政 府应当鼓励房产交易，提高闲置房产资源的使用效 率。首先，开发商开发的房产应尽快全面供应市场， 政府应严惩严重违规操作的开发商；第二，降低闲置 房的房产交易成本，降低产权转让过程中的相关税 收和费用，缩短或取消上市交易的时间限制，加速 “二手房”的交易，缓解房屋市场上供求矛盾；第三， 对长期闲置的房产征收资源闲置税，促使闲置房产 的流动；第四，由政府来建设网络信息平台，然后再 通过虚拟的信息平台向公众提供土地供应、规划信 息，提供商品房的开发数量、质量、品质、价格、结构、 存量和闲置量等方面信息；同时政府要收集低收入 人群的居住需求信息，构建面向中低收入人群的出 租和承租信息平台，匹配和整合租赁双方供求，为租 赁交易提供质优价廉的服务.
    （3）合理安排户型结构，优化住房的性价比。大 户型商品房不符合我国土地资源稀缺现实，不符合 家庭结构逐步“小型化”的趋势，不利于节约型社会 的构建。目前，当务之急是增加小户型住房投放的数 量，优化房屋结构，开发房屋的使用功能，降低制造 和使用成本，提高住房的性价比，从而更好地满足市 场的居住需求.
    2．健全住房供应体系，加速中低收入人群居住 问题的解决 政府的政策选择既要调控房价，更要在提供居 住服务上做实事。目前，构建与居民收入水平相一致 的住房供应体系是解决住房问题的有效办法，特别 是需要提供大量“廉租房”、“限价房”和“经济适用 房”。政府要拿出更多的土地出让金用于解决中低收 入人群居住需求，尽快构建与中低收入人群收入水 平和数量结构相配比的住房供应体系，制定住房体 系中不同层级住房的建设规划和建设标准，加强对 不同层

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