[本篇论文由上帝论文网为您收集整理，上帝论文网http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]摘要：通过对我国今年宏观调控新政的回顾，结合重庆市房地产市场特有的市场状况，作出相应的新政对重庆市房市的短期、长期以及二手房市场影响和市场发展趋势分析，并提出在国家宏观调控新政的政策冲击之下的开发商与市政府的应对措施。 

关键词：房市新政  影响 应对建议 

一、 宏观调控新政回顾 
2005年3月5日，温家宝总理在十届人大三次会议所作的《政府工作报告》中强调，要“保持物价水平基本稳定”，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这表明，房地产价格升速过猛已经引起了中央的高度重视。 
随后的3月17日，中国人民银行下发了调整商业银行住房信贷政策的通知。央行本轮政策调整具有较强的信号效应，有助于改善房地产价格预期，降低房地产信贷风险。此外，该政策只是央行利用货币信贷手段调控房地产市场的第一步，是房地产调控政策组合中的“先行官”。央行此次调整商业银行住房信贷政策，最重要的内容就是改变了1998年住房制度改革以来实行的个人住房贷款低于基准利率的优惠利率，开始向一般贷款基准利率回归。主要内容包括以下四点： 
 1）取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。这次住房信贷改革调整的主要内容，就是取消了优惠利率，改按商业性贷款利率执行，上限放开，改为下限管理，下限水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。其中，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即551%)(见表1)。 
  
表1住房贷款利率调正情况（单位:%） 
期限 贷款基准利率 原住房贷款利率 新住房贷款利率 利率升幅（百分点） 
1~3年（含） 5.76 4.95 5.18 0.23 
3~5年（含） 5.85 4.96 5.27 0.32 
5年以上 6.12 5.31 5.51 0.20 
                                              注：新住房贷款利率采用贷款下限估算 
2）上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分。其中，5年(含)以下贷款利率上调0.21个百分点，由现行年利率3.78%调整为396%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。 
3）调高首付比例并调整计、结息方式和还款方式 。房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%。个人住房贷款在合同期贷款利率的调整由一年一定，改为由借贷双方按照商业原则确定，可以在合同期内按月、按季、按年进行调整，也可以采用固定利率的方式。 
 4）将固定罚息改为动态罚息。个人住房贷款逾期(借款人未按合同约定日期还款)执行商业，T生贷款的罚息利率，由现行日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的利率水平上加收30%～40%。 
   5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七个部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，与此前针对房地产出台的还贷“加息”、“国八条”等政策不同，这个被称为“新国八条”的房产新政，既不是某一环节进行的调整，也不似往常宏观调控多以概括性指导意见为主，而是以非常细致的边界给出房地产业的整体走向。  
《意见》分为八个部分，分别是：“强化规划调控，改善住房供应结构”“加大土地供应调控力度，严格土地管理”“调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管”“加强房地产信贷管理，防范金融风险”“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”“切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为”和“加强市场监测，完善市场信息披露制度”。  

意见指出，保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。这些意见的提出，就是为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。   
意见要求，各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。有关部门要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构，并加大检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。  
意见明确了享受优惠政策普通住房的标准，以合理引导住房建设与消费。同时要求，各地加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。此外，意见还强调要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度。 
    国家税务总局日前还发出通知，要求对房地产税收实施一体化管理，即以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（“先税后证”）为把手，实现房地产诸税种间的有机衔接，加强税收管理。 
二、新政对重庆房地产市场的影响分析： 
1、新政会遏制重庆市的房产投机现象。 
“新八条”铺一面世，即被业界称为“精确制导”。显然，“新八条”的政策指向更为明确，例如，这次房产新政规定：自2005 年6月1日，国家将调整住房转让的营业税政策，对个人购房不足2年即转手交易的行为征收交易额5%的营业税。。这对于想把住房当作短期投资品的人而言，无疑增大了成本压力。相对于今年3月的住房还贷“加息”政策出台，本为打击炒房者，但“一刀切”的加息却也同时影响了买房者的结果，调控对象定位更为准确。而此次关于严禁“炒地”，严禁转让“期房”方面的规定，相对以前“严格控制土地供应”而造成土地稀缺的心理预期，使地价飙升、囤积土地、待价而沽、推高楼价的政策而言，规定不开发收回使用权，对炒地行为无疑是釜底抽薪；禁止期房转让，消解了此前投机炒房者利用银行按揭推高房价并迅速倒手的操作空间。 
新政的出发点在于控制炒房等投机行为导致的房价过高，力促房地产的持续健康发展。此次全额营业业税的增收大大增加了炒房的投机成本，影响了房产的流动性，势必会有效地将投机客驱逐出市场。据重庆中原地产透露，以香港购房团如在渝1.5亿港元的投资型房产的计划,在房政出台后宣布暂停，类似报道很多。 
投机的趋逐必然会短时影响我市房价，我市品质相对较好的住宅小区的房价影响不大，但对投资型比例较高的地区，如解放碑地区的价格会有所影响 
2、 从短期来看会影响楼盘销售速度，影响房地产行业的资金周转率。 
1）、新政影响最严重的是大众的期望和价格预期。消费者心理普遍是“买涨不买跌”，而与沿海城市相比，重庆消费者的消费心态不够成熟，人们观望状态会导致短期销售的下滑，特别是对期房的销售影响很大，因为重庆是否会向上海那样，出台关于“禁止期房转让”的政策，还在人们的观望之中。据调查，对于有可能上税的私产转让，28.1%的房主想尽快处理掉以避免政策风险，31.5%希望等政策细则出来以后再说，8.3%认为无所谓33.8%认为政策出台也没关系，准备涨价再卖。而商品房转让的投资性较强，卖主心理确大不相同，有42.2%的人急于出手，20.5%准备自己住或出租，34.3%认为等政策出台后再说。 
2）、这种涨跌是相对涨跌。即相对以前售房增长速度而言，新政出台后售房增长速度会有所下降。本次利率调整对新购房居民的直接经济影响十分有限。虽然提高利率将增加居民购房成本，但考虑到市场竞争因素，多数银行会执行下限利率，预计利率实际上调幅度仅在0.07—0.32个百分点之间，相对于新购房具居民的购房需求和热情而言，利率变动还是会使楼盘销售呈上升

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