可报领，享有完全的土地所有权。到了民国时期，更是实行彻底的卖地政策，推行全面的土地私有化，但也由此造成了很多私人大地产，走向另一个极端。

再看察哈尔地区垦民土地所有权的取得。首先这里的土地放垦与东北和内蒙古地区均有不同。按清朝制度，旗地是属于国家分配给旗人的份地，旗人只有土地占有权和使用权、收益权，但没有处分权，不能随意买卖转移。直到咸丰朝以后，清政府才迫于情势，时放时收，最后直到清末才正式承认了“旗民交产”。这也就是为什么东北汉人土地所有权的取得，一般都是先经过代旗丁垦种、旗人私典，经过政府在特定情况下的追认，或直到土地全面放垦后才正式取得土地所有权。而察哈尔蒙旗在名义上没有土地领有权(占有权)，蒙旗贵族将“官荒空闲地”私自放垦，抽取私租、租价或荒价借以自肥。因此，清政府于1721年(乾隆36年)决定招垦之制，正式放垦，科赋“与民地无别”，并于1882年开始设立丰宁押荒局，在这里领垦的农民就直接向国家交田赋。但清廷为照顾历史习惯及蒙人生活，亦将押金及地租的一小部分交与察哈尔的蒙旗官兵。民国成立后，察哈尔建省，于1913年设垦务局从事开垦，并采用土地直接出售的办法，农民有欲开垦者，先向垦务局领照，官厅给予农民红契一纸，承认所有权。例如，20年代察哈尔省政府建设厅编印的《农民领地须知》第12页就载明：“此外最便利的事，为历年所未有的，就是农户来此领地，第一，不要押租费，每顷地，可省三四千元，第二，当时领地，当时就发给地照，永远为业，与内地红契一样。”以下更明码标价：“已开之地，分上中下三等，上地每亩六角，中地五角，下地四角，未开之地，上地每亩四角，中地三角，下地二角。”并称，以往领地，以240弓为一亩，此次为480弓为一亩，则是出一顷地的价钱，可实领两顷地。按：红契者，买卖田房所订之契约。缴税后，由所在官府在契约上盖红印，曰红契，有完全转移所有权之效力，否则为白契。为清代及民国所通行的习惯法。[8]

关于在西部土地开垦中的“永佃权”则广为人知。无论是在东北，还是在内蒙，水佃权一般都是在较长时间里逐渐形成的。在东北的移民，一般都是先取得永佃权，以后随着形势变化，主要是在土地全面放垦之后，很多人又取得所有权的。如1898年黑龙江通肯地区放荒，其“招民代垦章程”中规定：如佃户现交押契者，每垧完课粮6斗，其未交押契者每垧完课粮1石，均由官中刷发印契，注明课粮数目，并注明永不增佃，互为恒产。[9]

热河地区永佃权的形成较有普遍性。它的普遍确立约在18世纪中后期。开垦初期，内地农民一般都是春来秋返，因而谈不上什么长期使用权，只是到后来，佃户转为定居，经济上有所积蓄，才通过押价、购买等方式取得永佃权。据刘克祥研究，热河永佃权的形成一般有以下四种方式：

一是汉族农民给蒙旗王公贵族做工种地，后者以土地耕作权作为工资支付给汉族农民。如喀喇泌右旗王爷府等地，来自山东、山西的垦民，长期给蒙旗贵族当差、作苦工，到道光咸丰年间，蒙旗王公贵族无力支付工资，将一部分土地立契拨给当地的汉人永远耕种交租，从而形成永佃关系。

二是蒙旗公署或王公贵族将大片荒地交给汉人“揽头”，由揽头招佃垦种，垦荒佃户通过向揽头缴价等方式获得永佃权。揽头在承揽荒地时，有的须缴纳一笔押荒银，然后由蒙旗公署或王府发给“红契”，也有的并不缴纳押荒银。揽头(又称占山户)揽到土地后，并不自已垦种，而是将土地分散倒卖，有的土地几经转手、分割。虽然每次倒卖或分割都立有契约，但都没有旗署或王府的印鉴，故称“白契”。按理“白契”是没有法律效力的，但蒙汉之间都承认，这同满人旗地的典卖转手是一样的，是一种自然形成的永佃权。

三是普通蒙古牧民或士兵将土地耕作权卖给汉族农民，仅仅保目收租权。如有一份“倒卖契”上写明“同众言明共倒地价本钱五十二吊五百文。其钱笔下交足，并不短欠。此地共合租子九吊五百文，半无杂差。”[10] 这纸契约载明买主应交的租额，因此卖主出卖的不是土地的所有权，而是使用权。这类契约是很复杂的，“卖契”、“租契”或“倒契”常常混用，常常须依据契约的具体内容或当地习惯来进行判断。

四是，佃农在对土地的长期耕作或佃权的多次转移过程中，逐渐形成永佃权。

以上四种方式，有一个共同特点，即佃农必须通过缴价，才能获得水佃权。日本人所编的《锦热蒙地调查》中所载的513件永佃契约中，497件：佃农缴有佃价或押荒钱，占总数的96．9％。[11] 垦民取得永佃权，不仅在热河地区十分普遍，在绥远地区也十分普遍，现以后套地区为例作一说明。

后套达拉特旗与好乌旗和杭锦旗等各有数十万亩的“永租地”。“永租地”，即所谓“永租不放”之意，在1902年清政府实行蒙地放垦时，达旗等不肯出让土地所有权，只允垦务局可以开渠招民垦种，土地所有权仍归达拉特蒙旗等，由垦务局放地，不征收荒价，只征收年租，所收租银，由政府与蒙旗以一定比例分配。一般是扣除20％的修渠费后，政府得七成，蒙旗得三成。[12] 这种制度在内蒙古的大部分地区得以实行，包括现早巳成为东北三省行政区域内的原蒙古人属地。

正因为移民取得了自己的土地，无论是所有权或永佃权，所以能在不太长的时间里创造了数亿亩新耕地和众多水利工程。

关于产权的含义，产权经济学已作了各种各样的剖析。新制度经济学和产权经济学在当今国际经济学界已经具有越来越大的影响，究其原因，就是因为产权制度能够把投资者的经济活动同其收益紧密结合起来，确保“谁开发，谁所有”。这个“所有”可以理解为主要是财产的所有权，还有财产的使用权、处置权和收益权。正因如此，产权制度能够最大限度地调动投资者、经营者和一切生产者的
最大潜能，作到人尽其能，因而能对生产力起巨大的推动作用。正如有论者明确提出制度比科学技术更重要。下面我们再以后套黄灌区水利工程的创建为典型个案来分析私有产权是如何调动个人的创造潜能的。这也可说是一个历史奇迹。后套黄灌区几乎完全是依靠农民自2的力量开发出来的，其农垦水利事业超出了其它西部省区。仅据三十年代铁道部《包宁线包临段经济调查》一书中所提及的，独立出资或作为主要出资人参与开凿后套水渠工程的人物和商号就有30余人(或家)之多。

开发后套最著名的人物就是王同春。王同春原本只是河北省一十普通的穷苦农民。王同春的名字，现在人们已很陌生。但他却是曾得到近代著名实业家张謇以及一些著名学者，如顾颉刚、张相文等大力推崇的人物。王同春十几岁时，只身来到河套地区，先是为人家帮工，他在1880年独自投资开凿后套全长100多里的义和渠大干渠，仅有朋友资助的白银20两。截止1902年，经过不到30年的奋斗，在当时整个后套地区的八大干渠中，王同春自开大干渠5条，即义和渠、沙河渠、丰济渠、刚目河渠和灶王河渠。这些大干渠长者百余里，支渠共达270余道，灌溉垦殖土地270余万亩，其中80万亩水田，畜养耕牛1000头，马1700匹，羊11万头，年收粮23万石。

后套水利事业的另一著名人物是山西河曲人杨茂林。自1917年起，杨氏以大无畏精神，独自出资，率弟兄(春林、文林、鹤林)家人，日夜奋战，历时7年，于1924年修成杨家河渠，主干渠全长140余里，宽八九丈有余，深丈余；加四道支渠总长达400余里，其它小渠则密如蛛网。全渠每年能灌田20余万亩，3000余户垦农赖以为生。杨氏堪称一毁家纾难的水利英雄，当工程进行中途，水渠尚无收益，加之遭受兵匪之祸，工程亏空万余元，资金无以为继，杨氏毅然变卖全部家产，又高息借贷，使工程得以最终完工。[13]

后套开渠事业的颠峰期是在19世纪末

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