[本篇论文由5var5VAR论文频道为您收集整理，5VAR论文频道http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]当前，房地产调控持续从紧，我国商品住宅市场陷入了新一轮的低迷期，连传统旺季的“金九银十”，在2011年亦成色严重不足。不少知名房企纷纷打促销牌，少数项目降价幅度扩大至20%～40%，几乎再现了2008年楼市低迷时期房企打折售楼的场景，甚至连前期业主闹事都如出一辙。那么，本轮楼市调整和2008年那一轮有多少相似之处？

一、房地产调控政策对比分析

1.2008年由限制到鼓励

2008年8月份之前，房地产调控政策主要延续着自2006年以来的“国六条”“国九条”“限外令”等调控政策，中央和地方政府全面治理房地产。但是自全球金融危机爆发后，在中央和地方财政4万亿的救市行动的带动下，全国房地产开始了全面救市的激励局面。

截至2008年10月16日，全国18城市出台房地产救市政策，出台的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，最后蔓延到长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。尤其杭州救市政策涵盖24项内容，力度创下当时地方政府之最，主要包括对需求的刺激和开发商资金链的缓解。

2008年10月17日国务院常务工作会议中提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房，正式标志着国家房地产救市的开始。

2008年10月财政部出台《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，减免房产交易税费，降低个人住房贷款首付与利率。

2008年11月中央计划三年内投资9000亿元建保障性住房，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造。

2008年12月国务院提出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，包括放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、二手房转让免营业税由五年变回两年等4项新政。

2.现阶段处于深度调控期

2009年12份国务院常务工作会议明确提出加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，标志着政府转变房地产业调控政策方向，由鼓励转向限制，从此我国房地产市场进入了长期持续的调控期，至今近两年的时间内，国家和地方政府各类调控政策频频出台。

2010年4月国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，措辞较以往严厉，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨；并提出大幅调控的房贷措施：对非本地工作居民停发住房贷款，二套房贷首付50%以上，商业银行可根据风险情况停发三套房贷。地方人民政府可根据实际情况，采取措施在一定时期内限定购房套数。

2010年9月多部委的9.29新政延续了之前的国务院政策，被认为是第三波紧缩型调控：各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数，政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任；完善差别化的住房信贷政策，全国暂停三套房贷。

2011年1月的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确提出要各地制定房价控制目标，首次行政干预房价，并在限购、价格控制、信贷、税收等环节政策进一步加强。而2011年7月的国务院常务会议重在强化落实之前1月的国务院办公厅通知，确保2011年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

2011年7月12日，国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院工作会议，会议提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”随后8月份，住建部公布新增限购城市建议标准，但各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。但二三线城市限购政策升级最终不了了之。

近几个月来，地方政府相继出台了一些放松调控的政策。8月，马鞍山出台《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》，推出了一项为期一年的补贴政策，对当地符合条件的两类购房者可享受市财政给予所纳契税100%的补助。10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局下发《于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，提出五条措施，其中四条内容皆放松限购，这是全国第一个以政府文件的形式，明确为限购松绑的城市，但在当晚公布暂缓执行该政策。10月21日，南京住房公积金管理中心发出《关于恢复住房公积金贷款有关政策的通知》，恢复调整最高可贷额度，并对符合条件购买改善型普通住房的缴存职工家庭可以再申请一次住房公积金贷款。可见，在楼市持续低迷的形势下，部分地方政府急切放松房地产调控政策。

2011年10月29日，国务院总理温家宝主持召开国务院工作会议，强调：坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。

3.政策对比分析

2008年前三季度，基本延续了2006～2007年以来的限制性的调控政策，但随着在国际金融危机不断蔓延、国内宏观经济增速下滑，我国房地产市场逐步由2007年的过热转向理性回归，市场呈现出全面调整的态势，量价齐跌。在地方政策采取一系列救市行动后，2008年10月，中央政府对房地产的调控政策出现转向，出台减免住房交易税收，降低个人住房贷款首付与利率等优惠政策促进居民购房；同时提出加大保障性住房建设规模，计划投资9000亿元用于安居保障工程建设。

现阶段房地产业处于深度调控期，各类调控手段在本轮调控中发挥着作用。自2009年12月本轮调控政策开始以来，从利率、税收、信贷等经济手段，到限购、限价等行政指令性手段，从局部限制到全国范围内一刀切，调控手段逐渐增多、调控政策持续升级。近几个月来，随着楼市陷入低迷和房价上涨势头被遏制，部分地方政府有意放松调控政策，但从10月29日国务院工作会议精神上看，中央再次强调要坚定不移的搞好房地产调控、进一步巩固调控成果，可见中央将继续坚持房地产调控不放松。但随着经济增速的下滑和通胀触顶回落，预计房地产调控政策也不会有进一步升级，房地产调控政策明显“见底”。2011年四季度，中央已明确表示仍将坚持房地产调控政策不放松。




图1  2008年以来全国典型一二线城市销售面积走势图

数据来源：中国房地产信息集团(CRIC系统)。

二、商品房市场对比分析

1.成交量

第一，2008年成交低迷。受外部环境的强烈冲击，楼市遭遇重创，全年商品房成交仅65970万平方米，同比下降14.7%，是2001年以来首次下降的年份，且下降幅度相对较大。从月度情况上看，2008年全年月度成交量持续低迷，月平均成交量为5995万平方米，除12月份受统计制度影响的成交数据外，多数月份的成交量低于5000万平方米，特别是下半年的7～8月份。从城市纯商品住宅成交量来看，2008年全年一线城市和典型二线城市商品住宅市场均相对低迷，三、四季度商品住宅成交量在低位波动，直到2009年才开始明显上涨。

第二，现阶段整体成交平稳。2011年1～9月份，按国家统计局数据，全国商品房(包括产权性质的保障房)成交面积71289万平方米，同比增长12.9%，预计全年成交量增速将在10%左右。经计算，前三季度商品房月均成交7921万平方米，而2008年1～9月份仅为5039万平方米，商品房成交量仍远远高于2008年的成交量，因此，尽管目前商品房成交业绩不佳，但是强于2008年。

按交易中心数据，从市场化的商品住宅成交量来看(见图1)，2011年以来，城市商品住宅成交量也相对较低，一线城市和2008年情况相当，典型二线城市比2008年情况略好。预计四季度随着越来越多的房企加入打折阵营，商品住宅成交量有望小幅回升。

第三，对比分析。目前，全国商品房成交量稳定增长，主要原因：一是产权式保障房成交量持续增长，二是未限购的部分三四线城市成交量

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