受政策影响相对较小。这和2008年全国市场普遍降温、市场上保障房数量较少的情况不同，所以2008年全国商品房成交量明显下降。预计2011年四季度，随着越来越多的项目进行促销，刚性需求将出现一定程度的释放，全年全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。

2.价格方面

第一，2008年房价急剧下行。从图2可以看出，2008年70个大中城市房价同比增速急速下降，从年初的10.9%快速下降到年末的0.4%，下降速度明显较快，同比涨幅曲线呈现出陡峭的下行态势。而从2008年房价环比涨幅的情况来看，房价环比涨幅下降速度也明显较快，自8月份开始下降到0点以下，房价环比下降。从均价方面看，2008年，全国商品房销售均价为3800元/平方米，同比下降了-1.7%，是2001年以来唯一均价下降的年份。




图2  2008年以来全国70个大中城市房价指数

数据来源：国家统计局。



图3  2001年以来全国商品房销售均价

数据来源：国家统计局。

第二，现阶段房价缓慢下行。2011年9月，全国70个大中城市房价同比上涨3.82%，比8月份下降了0.6个百分点，从图2可以看出，自2010年4月份房价同比涨幅升至12.8%的高点后开始持续下降，但降幅相对较小，同比涨幅曲线呈现出较为平缓下行态势。全国70个大中城市房价环比涨幅同样如此，近三个月来，环比增速分别为0.09%、0.02%和0.003%，涨幅较小且持续收窄，逐渐逼近0点，但是仍没有达到2008年房价环比下降的阶段。

从均价方面看，1～9月份，全国商品房销售均价为5514元/平方米，同比上涨9.1%，涨幅依然相对较大。尽管四季度全国商品房销售价格有望下调，但是预计全年销售均价仍将上涨。参见图3。

第三，对比分析。从70个大中城市房价同比增幅上看，自2010年4月房价同比增幅触顶后开始转向下行，连续下降17个月，由12.8%下降到3.8%。而在2008年，房价同比增幅从1月份的11.3%迅速下降到12月份的-0.4%，下降速度明显较快；从环比增幅上看，201 1年以来环比增幅持续下降，但至9月来仍未破0点，2008年房价环比增幅在下降几个月便冲破到0点以下。预计四季度和2012年一季度，70个大中城市房价将持续出现环比负增长。

三、房地产政策与市场趋势预判

1.宏观经济政策适度调整，预计紧缩性的宏观调控政策有望转向；

2.房地产调控政策见底；

3.当前形势与2008年明显不同，预期本轮政策放松力度，将远逊于2008年，放松的节奏也将比较慢；

4.国房景气指数将继续下行探底；

5.土地市场出现显著降温；

6.商品房成交量将稳中有增；

7.房价步入下行区间，预计四季度将有越来越多的房企加入到大幅折扣的阵营，房价下跌的城市也将进一步增加，未来半年市场将以下跌为主基调。2012年二季度及以后，有望慢慢筑底，其后小步复苏。

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