[本篇论文由5var5VAR论文频道为您收集整理，5VAR论文频道http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]摘 要：自2008年美国爆发金融危机以来，全世界经济受到不同程度的影响，而房地产行业受到的冲击不言而喻。在后金融危机时代的背景下，以铜陵市房地产业的发展作为突破口，分析其发展现状、存在的问题和发展瓶颈，提出金融支持等一系列战略性方案，为促进房地产的和谐发展提供有效指导，有一定的理论意义和现实意义。

关键词：房地产，后金融危机时代，铜陵市

“后金融危机时代”(The financial crisis after The Times)是指自2007年美国爆发了次贷危机，世界的金融体系危机迅速恶化，紧接着众多国际大金融机构破产倒闭，金融体系遭受重大打击，雷曼破产、美林被收购、AIG危机，强势震撼美国金融市场，连锁反应下世界迅速陷入危机恐慌，世界各国经济主体面临着历史性重新洗牌，随后各国和国际性、区域性机构迅速采取措施，重新协商，拯救经济。到2009年中期，世界经济由经济危机恐慌进入到“后金融危机时代”(Thefinancial crisis after The Times)(沈长丰，2011)，而铜陵市房地产行业怎样在后金融危机时代背景下得到科学发展和壮大，这显得十分重要，并且也为其他地区的房地产发展提供借鉴和案例支持。

一、铜陵市房地产发展现状

1．新建商品房上市情况。铜陵市房地产业的上市受国家宏观调控影响较大。2011年7月、8月和9月全市预售许可证发放总面积分别为10.09万平方米、16.87万平方米和18.66万平方米，同比上升分别为248.27％、883.06％和98.36％，环比上升分别为84.08％、67.73％和10.64％。而2011年10月的全市预售许可证总面积为9.18万平方米，同比上升25.01％，但环比下降50.79％。由此可见，铜陵市房地产的过热势头有所降温。

2．新建商品房销售情况。铜陵市新建商品房的销售情况出现反弹，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市销售总面积分别达到4.42万平方米、4.34万平方米和5.58万平方米，其中的住宅类商品房销售面积分别为2.65万平方米、3.5万平方米和4.93万平方米，同比上升分别达到35.62％、3.73％和52.86％，环比上升分别为18.3％、31.72％和41.69％。而2011年10月的全市商品房销售面积达到5.19万平方米，比9月减少0.39万平方米。其中的住宅类商品房销售面积为4.21万平方米，同比下降25.19％，环比下降14.56％。非住宅类商品房销售出现类似情形。

3．存量房(二手房)交易情况。铜陵市房地产的存量房交易量在一定程度上出现小幅反弹。2011年7月、8月和9月的全市存量房(二手房)交易面积分别是4.91万平方米、11.85万平方米和5万平方米，交易套(间)数分别达到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房(二手房)交易面积达到3.96万平方米，交易套(间)数为410套，交易面积相对8月和9月有所下降，交易套(间)数与7月、8月有所回落。

二、铜陵市房地产发展瓶颈

1．供求关系解读失灵。市场经济中供求关系是决定价格的一个十分重要的因素。然而，针对房地产行业中的许多投机行为，仅靠供求关系的解读是远远不够甚至是失灵的。在房地产行业中，供求关系只是辅助作用，至少在现行的市场背景中，风险收益理论的解释显得合理许多。也就是说无论该项目或投资的融资成本有多高，风险有多大，都无法阻止资金和热钱流向该高回报的投资项目。又加上通货膨胀的影响以及投资者的未来预期，投资固定资产达到保值增值的目的变得动力十足。

2．投机动机渗入催化。从铜陵最近几年的分析报告中可以看出，房地产的投机行为司空见惯。面对财富和金钱的诱惑，很多投资者抱有一颗炒房赚钱的思想和导向，加大投机行为，只要房价涨幅达到预期价值就会抛售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲惨的投机失公平的现象。以政府为主导的房价暴涨以及保障房的资格模糊鉴定，投机行为便有了生存和发展的温床。所以只要存在政府以房产作为支柱产业去寻求GDP的高速增长，并且用金融杠杆去发展和稳定房地产行业，投机行为的渗透催化便会促使房价上涨。

3．房地产金融调控乏力。虽然近期多数一线城市的房价出现幅度不小的回落，并且二三线城市的房价由以前的居高不下也出现了不同程度降价。但政府对房地产的金融调控也出现乏力。房价的回落主要是政府对保障房的强有力实施与建设和宏观调控带来的消费者预期的影响，金融调控的作用力显得相对次要。加之现行的金融制度安排与风险控制，房地产的贷款对商业银行等金融机构还是很有诱惑力，一方面房地产所需资金量大，金融机构贷款量达，盈利空间相对较大；另一方面房地产行业往往资金雄厚，还贷能力强，信用等级较高．风险相对较小，比如铜陵的恒大、柏庄。国家为保证民有所居、促进和谐社会的发展而实施强有力的金融调控，加大对房地产的控制和对投机行为的打压，虽有一定成效，但因为房地产行业所涉及的主体较为广泛，产业链较长，货币金融调控相对乏力。

4．房地产出现垄断趋势。在现行的房地产领域中一些垄断行为比较凸显，虽然没有形成大集团的资质和气候，但过早的垄断现象的房地产企业却显得有恃无恐。在当今房地产行业还不成熟，相应政策法律法规还不完善的背景下，过早的房企垄断现象不仅不利于企业个体的市场定位而且还会对整个房地产行业现有问题的解决埋下隐患。加之地区发展的差异，过早的垄断行为会消耗过高的投资成本和地区的经济效益。

5．现行住房公积金制度缺陷。房地产的行业发展与其市场销售密切相关。然而，很多消费者买房采用公积金形式，公积金制度的建立和实施是为了保障住房的福利和以人为本的要求。所以公积金制度对房地产的销售影响颇深，然而，针对公积金制度出现缺陷，对房地产行业的发展产生一定的影响。住房公积金制度缺陷主要表现在：第一，公积金归集不足。一方面公积金的归集额不断增加，但覆盖率却在下降，分配不公，导致贫富差距不断拉大；另一方面许多私营企业误解公积金，认为会加重企业负担，缴存被动并影响覆盖率。第二，公积金执行缺陷。一方面公积金的保障范围较小，又加上地区发展不平衡，公积金的缴存余额差异较大；另一方面公积金的利用效率并不高，业务范围比较狭窄，并且公积金贷款的金融信贷风险和信用风险较大。

三、对房地产发展的建设性意见

1．发展是硬道理。(1)端正发展思想，形成科学理念。主要靠投资、出口和消费拉动经济的增长成为中国的主要发展模式，借鉴西方发达国家经验，西方发达国家的消费拉动率一般都保持在70％左右的水平，这说明我们的居民消费增长差距还很大，消费拉动经济增长空间很大，然而在实现消费拉动经济增长的征途中，会出现许多阻碍。除了收入分配的不公，房价的居高因素不容小觑。收入有限，因此消费水平总有个上限，房地产的价格居高，又加之购房支出的增加，必然导致消费者其他支出减少，消费拉动经济的后劲不足。所以发展房地产，要端正思想，以人为本，考虑民生，不要一切以GDP为标准，要形成科学的发展理念。(2)在发展中解决问题。发展经济，把蛋糕做大，这是发展的重要理念。但在房地产发展中出现的一系列问题要用科学的方法在发展中去解决。

2．完善住房金融体系。第一，建立健全住房金融法律法规，提供法律保障。鉴于中国住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法规，为解决买房购房中出现的一系列问题十分必要和急切，同时为房地产的发展保驾护航。第二，建立有效的住房专项储蓄渠道，充分挖掘房地产发展潜力，加大金融工具的创新，同时扩大住房抵押贷款规模，金融机构要加大市场调研力度，总结经验、研究对策，为促进房地产发展提供金融支持。第三，优化货币政策，熨平房地产波动周期。首先，优化金融资源配置，调整房地产产业结构。其次，建立全国

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