[本篇论文由5var5VAR论文频道为您收集整理，5VAR论文频道http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]1  从98年以来我国的房地产市场的发展概况

 

　　中国的房地产市场是在从计划经济向市场经济转型的过程中，尤其是从1998年我国住房货币化改革以来新近形成的。1998年，国家发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化。这项住房货币化的改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。本文根据社科院金融研究所易宪容研究员的分析，从政府对房地产市场的引导与调控作用角度对我国房地产市场的发展历程及各阶段的政策取向进行划分，并对每个阶段进行简要的介绍。

 

　　1.1  2008年9月以前的中国房地产发展

 

　　从1998年到2008年9月这十年时间，中国房地产的发展经历了三个过程：

 

　　第一阶段，1998年-2003年

 

　　这个时期，我国房地产刚刚实行货币化改革，停止了住房的实物分配，而实行了住房分配的货币化。因此如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件，是这一时期房地产发展的主要特征。所以，这段时期，中国的房地产市场是一个以居民消费需求为主导的市场。

 

　　由于居民消费需求的不断提高，房地产开发投资持续、高速增长，增幅高于同期固定资产投资，成为仅次于基本建设投资的第二大投资，占固定资产投资的近25%。在地产投资结构上，也是以住宅投资为主，占到68.51%。

 

　　第二阶段，2003年-2007年

 

　　2003年SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受到了影响明显。在这种情势下，国务院发布了18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。这一文件使得我国房地产市场出现重大变化。

 

　　文件发布后，我国房地产市场出现了前所未有的增长，进入了高速发展的时期，中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产市场呈现出过热景象。

 

　　在四年间，形成了房地产市场一线城市快速增长、二线城市逐渐跟上的增长局面。2007年上半年在深圳，广州、上海等大城市，房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。

 

　　第三阶段，2007年-2008年9月

 

　　2007年发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号）和《补充通知》（452号）界定了住房消费和住房投资的界限，提出了“二套房”的概念，将“二套房”的首付比例和按揭利率水平提高，努力转变房地产市场的性质。因此，从2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。

 

　　2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。然而2008年9月中旬，世界最大的投资银行雷曼兄弟银行倒闭，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。

 

　　在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极的“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从紧变为适度宽松等。而房地产政策，与月初也出现了180度的大逆转，出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文件），决定了2009年我国的房地产市场态势。我国房地产市场进入了第二个发展阶段。

 

　　1.2  金融危机后的中国房地产市场

 

　　金融危机后，中国人民银行决定自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍：最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款利率相应下调0.27%。

 

　　在种种政策的刺激下，中国房地产取得了空前发展。以全国住房销售面积及销售金额计算，得出住房均价上涨24%。2009年，一般商品住房销售金额43994亿元，同比增长了75.5%，住宅销售金额为38157亿元，同比增长了80.0%，期房销售金额33226亿元，同比增长了85.3%。住房销售面积及住房销售金额远远超过2007年的水平（2007年分别为44723万平方米和17590亿元，分别超过了2倍多，而2007年已经是我国房地产市场空前繁荣的年份）。

 

　　这个阶段房地产泡沫越来越大，而且发展成为了全国性的。在这种情况下，政府也开始转变对房地产的调控政策基调。中国房地产业因此进入了第三个发展阶段。

 

　　1.3  迪拜危机之后的中国房地产（2009年底至今）

 

　　随着中国房地产泡沫越来越大，从2009年底开始，中国政府相继出台了诸多的房地产调控政策，例如国四条，之后又提出新国十一条等，以稳定并抑制房价过快上涨。可以说，这是一个控制房价，抑制房地产泡沫越来越大的阶段。

 

　　为了抑制房地产的过度投资与炒作，保证居民日常生活，国家又出台了关于“保障性住房”的相关政策，规定了各地对“保障性住房”建设的硬性要求。

 

　　从以上中国房地产市场发展历程可以看出，政府部门在对房地产发展的引导和规范方面有着巨大的作用。

 

　　2  政府与房地产市场

 

　　2.1  房地产市场发展推动中国经济

 

　　从房地产市场的发展状况来看，房地产行业对人们的生活有着举足轻重的影响，对中国经济的发展也有着巨大的推动力。

 

　　2008年美国金融危机爆发之后，中国政府对房地产的鼓励和支持政策，在一定程度是促成房地产高速，增长、房价飙升局面的因素。从另一个角度讲，我们认为政府是在推动房地产市场来带动中国经济的发展，以应对经济危机对我国的影响。之所以选择房地产市场，就在于其在中国经济中的重要地位。

 

　　第一，房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。首先，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门；其次，房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门；此外，由于房地产的不可移动性、差异性，以及土地资源的稀缺性，使房地产业具有强烈的地域性、单件性（不可能复制），房地产价格也呈现不断的上扬趋势。

 

　　第二，房地产业是国民经济的基础性产业。房地产是社会生产和其它经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。

 

　　第三，房地产业是国民经济的先导产业。在房地产开发、经营和消费过程中，联系着一大批相关产业，如建筑业、制造业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业等，因而房地产业的发展，能够促进和带动很多相关产业的发展，起到促进和引导经济发展的作用。

 

　　第四，房地产业是国民经济的支柱产业。我国目前处于城市化起步阶段，城镇居民住宅建设已成为我国新的经济增长点，房地产业将在较长时期内维持快速发展态势，毫无疑问将成为我国国民经济的一个重要支柱产业。

 

　　第五，房地产业是我国第三产业起飞的启动点。我国第三产业还比较落后，与发达国家相比还有很大差距，加快发展第三产业对优化我国产业结构以及实现国民经济的持续健康发展意义重大。现阶段，我国房地产目前进入快速发展阶段，土地的稀缺性使得房地产成为一种价格不断上涨的商品，房地产发展空间十分巨大，对整个第三产业具有很强的带动作用。

 

　　因此，美国金融危机爆发之后，政府通过刺激房地产的发展，进而大范围带动其他行业的发展，最终达到带动整个国民经济发展，抵御经济危机给我国带来的影响的目的。

 

　　但是，政府在对房地产进行宏观调控，保持房地产市场的健康良性运行过程中，其行为存在着诸多问题与不合理之处。尤其地方政府表现出来的更为严重。

 

　　2.2  政府在房地产市场调控中存在的问题

 

　　（1）既当运动员又当裁判员

 

　　目前，地方政府在房地产市场中是一个

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