具有双重角色的主体。一方面，它是一个有强制力的公共部门，另一方面，有时又是具有独立经济利益的行为主体。作为公共部门，地方政府服务并保证政局稳定；作为经济行为主体，又追求本地区和本部门收益的最大化。地方政府的双重角色，决定了地方政府在房地产市场中行为的不规范，扮演着多重的行为角色。

 

　　①房地产市场的管制者。房地产项目的立项审批、土地利用规划、城市规划的制定者和管理者。

 

　　②国有土地的所有者和提供者，土地市场的垄断供应者。相当于市场上的垄断批发商，并获取土地收益。土地收益已经成为地方政府财政收入的主要来源。

 

　　③准公共产品一一经济适用房、廉租房的提供者。经济适用房是政府补贴、组织私人企业生产。廉租房是政府补贴给低收入家庭，接受补贴的家庭到市场租房。

 

　　④部分房地产的直接生产者。经济技术开发区、公益项目、地方形象项目的开发建设者。

 

　　⑤房地产基础设施的间接提供者，拆迁补偿的直接实施者。通过国有城市基础设施的建设运营公司和国有拆迁公司。

 

　　在房地产市场中，政府既作为裁判员又作运动员，妨碍了公平竞争市场环境的形成。我国房地产市场秩序存在的很多问题与政府的这种角色转换不到位以及多重的角色扮演有直接或间接的联系。在房地产市场中，政府集决策、执行、监督三权于一身，自己制定规矩，自己来做事。这不但不能解决市场失灵带来的问题，相反带来了更多的问题，不利于房地产市场的健康发展。

 

　　（2）在房地产市场中越位、错位和失位

 

　　政府在房地产市场中既当运动员又当裁判员，直接导致了其在房地产市场中出现了种种越位、错位和失位的行为。而这些越位、错位和失位行为正是造成房地产市场中市场失灵和政府失效的根源所在。

 

　　地方政府垄断房地产一级市场（土地市场）的初衷是为了防止国有资产的流失，提高城市的土地利用效率。现在由于地方政府的利益驱动，形成了国家垄断体制和土地专卖制度。造成了政府越位、错位和过度干预，即地方政府干预土地市场的范围和力度，超过了弥补土地市场和维持市场机制正常运转的合理需要，而且干预的方向不对路，干预的方式选择失当，同时对各种政策工具及其搭配不适当。结果运用行政指令性手段干预市场内部运行秩序，非但不能纠正市场失效，反而屏气了市场竞争、窒息了市场机制。这种反市场化的政府干预以及政府行为模式又加剧了土地要素市场的供求关系扭曲，加剧了房地产市场的非规范运行。地方政府在房地产一级市场中越位的主要表现。

 

　　3  对政府调控房地产的几点建议

 

　　（1）要做到管而不死、活而有序、因地制宜

 

　　对房地产市场的宏观调控，应该将“管”和“放”两者有机结合起来，努力做到“管而不死，活而有序”。另外，由于房地产具有区域性的特点，全国各地区由于经济发展水平不同、人民生活水平不同，房地产市场的发展状况也各不相同。因此，各级政府在对房地产市场宏观调控和管理时，要针对根据本地区房地产市场的特点和具体情况，采取灵活的措施和因地制宜的管理模式。

 

　　（2）统一领导、分工负责、相互协调

 

　　房地产市场是我国国民经济的支柱产业，再加上房地产业本身的一些特点，如投资规模大，涉及面大，与人民生活息息相关等，因此对房地产市场的调控政策必须实行“统一领导”，以便能对市场进行有效的监管，而且要明确各部门的职责分工并相互配合与协调。

 

　　（3）政府调控与市场自治相结合

 

　　市场自身的调节在某种情况下会出现失灵的状态，因此作为互补，政府的调控相对发挥作用。市场本身的调节机制与政府的调控机能相互作用，保证我国房地产市场的健康有序发展。

 

　　4  结论

 

　　从以上分析中，我们可以看出，政府在房地产市场的发展中起着重要的作用。但是，在进行宏观调控的同时，又对房地产发展带来了很多阻碍。因此，政府要不断完善和改进现有的调控机制，选择合理有效的调控措施，努力保证国民经济支柱产业的房地产健康有序运行。

 

　　作者简介：硕士研究生，研究方向：经营与战略管理、公司治理与运营。

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