为了便于出售，二级市场的经营机构对其所要购买的住房抵押贷款做出一系列标准化规定，如：贷款对象、金额、利率等规定，提高了贷款投放的效率。最后，政府通过二级市场经营机构制定不同的贷款标准，增加二级市场对资金缺乏区的供给，更大程度地解决全国的住房问题。

　　2.英国的住房协会模式

　　与本国的银行业发展一样，英国的住房协会也有着悠久的历史。1775年在伯明翰成立了英国第一家住房协会。早期的住房协会是一个典型的互助合作组织，它对其会员负责，会员通过投票来决定或影响住房协会的事务。它主要是吸收会员的存款然后将其贷放给需要购房或修建房屋的会员，早期法律中规定“住房协会的资金来源，主要是其会员认购其股份为了自己将来的住房融资”。由于政府的支持，住房协会迅速发展，形成了自己的卡特尔组织并统治了住房金融市场。20世纪60年代，住房协会在英国抵押贷款市场的份额约在75％到85％之间。之后，随着金融自由化的迅速发展，金融管制逐渐放松，住房协会不断成长，业务范围不断扩大，到目前已经具备了和商业银行竞争的实力，其本身也由一个互助合作性质的金融机构成长为更多具有商业性质的银行机构。

　　3.法国的住房金融市场政府干预模式

　　在发达国家中，法国是一个政府干预程度较高的国家，政府的积极干预同样体现在住房金融市场上。法国政府对住房金融的国家补贴主要有三种：一是对住房建设期间提供的贷款给予利息补贴，二是对住房竣工后提供的贷款给予利息补贴，三是国家根据所建房屋是自用还是出租一次性发给10年或20年的补贴。由政府财政补贴的贷款主要有两类，一类是附加贷款，由法国土地信贷银行提供，贷款对象主要是低收入家庭：另一类是住房储蓄项目，在法国，只要有合法住所和固定收入，都可以在银行开立住房储蓄账户，5年内只要每月不间断地存入（金额多少不限），就可以获得银行提供的低息贷款。法国在住房市场上的政府干预还体现在对主要住房金融机构的控制上，如法国土地信贷银行是一个私人股东拥有的股份公司，但其高级管理人员都由政府任命，同时还通过相关法律使其拥有某些政府管理的权利，从而保证了该行业务活动与政府政策的一致。

　　4.加拿大的住房抵押款证券化模式

　　加拿大的住房金融一级市场已经相当发达。加拿大住房金融体系的核心是加拿大按揭和住房公司（CMHC）。商业银行是加拿大住房消费信贷市场的主力军。加拿大抵押贷款和住房公司是皇家公司，既履行政策职能也履行商业职能。CMHC负责除基础设施建设以外所有与住房有关的事务，并根据《住房法》的规定，为所有的按揭提供全额保险，促使商业银行扩大贷款规模。同时，CMHC负有重要的政府职能，设有一些专门帮助中低收入者的项目，但其市场运作的结果反而能使政府盈利，而不依靠政府的财政支持。加拿大二级市场的建立和发展得益于一级市场的成熟和政府的有力支持。加拿大目前的抵押贷款余额3000亿加元左右。为了提高抵押贷款的流动性，1984年政府实施了国家住房法，允许CMHC对抵押贷款的现金进行担保，以支持抵押贷款证券的发行。1987年1月，一个称为NHA—MBS（NHA指国家住房局，MBS指抵押贷款证券）的证券开始发行，参与发行该证券的机构主要有14个，其中包括4家国家大银行和10家信托公司。就这样，政府以抵押贷款证券化的方式增加抵押贷款的流动性，从而延长贷款的期限，CMHC的主要作用有两个，即管理和担保，管理方面包括审查发放贷款的机构，发行证券机构、抵押贷款管理机构的资格，并监督其运行：担保功能主要体现在当证券发行者不能按承诺支付证券回报时，CMHC自动向投资者支付。

　　二、经济发达国家住房消费信贷模式的经验

　　就总体而言，经济发达国家的住房消费信贷在二战后得到普遍而迅猛的发展。尽管它们在经济体制、金融体制、社会保障体制等方面各有差异，住房消费信贷发展方式也不尽相同，但都不同程度地起到了为需要资金购房的人提供有效的融资支持的作用，归集起来，有以下诸方面的发展共性。

　　1.各国都建立了完善的住房融资体系

　　住房金融是一个带有政策性色彩的业务，许多国家政府出于政局稳定、各方利益协调考虑，都比较重视此项业务的发展，各国都设有门类齐全的住房融资机构。专业性金融机构、非专业性金融机构以及为住房融资提供担保或保险的机构并存，其中专业性住房金融机构是专门从事住房金融业务的金融机构，如美国的储贷协会，加拿大的抵押贷款公司等：非专业性住房金融机构则是指各种兼营住房金融业务的金融机构，如各国的商业银行都兼营着住房金融业务。为住房融资提供担保和保险的机构，是为了对广大中低收入居民提供住房消费信贷，它在二战之后得到充分发展，既包含政府机构，如美国的退伍军人管理局、联邦住房管理局、加拿大的按揭和住房公司等，也包括各种私人机构，如各国私营的保险公司。无论这些机构是官方的还是私有的，有专门机构从事住房金融业务至少有两点好处：一是可以保证住房消费融资的需要，二是可以使政府的优惠政策能够及时有效地贯彻下去，使购房者能够真正享受到政府政策的倾斜扶持。

　　2.住房消费信贷的基本形式都是住房抵押贷款

　　各国都把住房抵押贷款作为住房消费信贷的基本形式，但各国在具体操作中具有灵活多样的特点。各国的贷款条件都较为宽松，首期付款额度少，贷款额度大，利率低，且期限长。各国都根据借款人的不同情况和具体要求，在贷款偿还期、偿还方式、利率水平及调整方式、贷款额度等方面做出不同的安排。譬如，贷款偿还期参照借款人的要求及资信情况，可长可短，贷款偿还方式可先用等额偿还方式，也可用递增（或递减）偿还方式。二战以后，由于金融业之间竞争加剧，经济发达国家的政府对住房消费信贷的大力支持，许多国家都增加了住房消费信贷的贷款额度，而且贷款利率比一般贷款的利率低20％或者更多，贷款期限一般都很长，如：美国一般为20-30年，最长可达35年。

　　3.各国政府对住房金融的发展积极支持

　　政府对住房消费信贷的支持主要采取两类方法，即直接支持与间接支持。所谓直接支持就是政府直接向住房金融机构拨发资金：所谓间接支持是政府通过优惠政策的制定，为住房消费信贷的发展创造有利的外部条件。其中，各国政府采取间接支持的方式更多，具体措施有：（1）对专业性住房金融机构的资金筹集实行优惠政策。如对专业性住房金融机构存款减免利息税，以鼓励居民积极存款、降低专业性住房金融机构的贷款成本：对专业性住房金融机构实行较宽松的优惠倾向政策，间接增强其资金实力：向专业性住房金融机构吸收的存款提供保险扩大吸收存款的规模。（2）向金融机构发放的住房贷款提供担保或保险，鼓励金融机构向广大中低收入居民提供住房贷款。（3）减免住房贷款利息税，刺激金融机构发放住房贷款。（4）制定和实施住房金融专门法与相关法律，为住房金融的发展制定规范。间接支持不会破坏住房抵押贷款一级市场的商业原则，较之直接干预具有更高的效率。同时，也使政府摆脱了直接干预可能带来的沉重包袱。

　　4.住房消费信贷的发展都以市场机制为基础

　　虽然各国政府给予住房消费信贷大力支持，但是并没有改变以市场机制为基础的主体。各国住房消费信贷的发展都没有偏离市场机制的轨道。金融机构筹集的资金大多来源于市场，发放贷款的具体安排，诸如贷款对象、偿还方式、偿还期限、贷款利率等都由金融机构自己确定，金融机构自担风险、自负盈亏。在这样的市场中任何金融机构都面临着优胜劣汰的竞争压力。

　　5.住房金融创新的普遍发展

　　住房金融创新表现在以

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