益,在将来能够产生持续、稳定的收益。
(二)法律制度方面
加快立法,目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》,必须将法律制定工作细化、完备化,首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定房地产投资信托基金的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外,我国这方面可参照美国税法的有关规定,对目前的税法进行改革,避免双重征税问题,为其发展创造良好的税收环境。建立严格的信息批露制度,从国外基金市场发展来看,信息越公开,基金市场越发达。因此,要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者,使大家在信息公开化情况下,从事REITS的运作,才能促进我国REITS的顺利发展。
(三)完善机构和人才培养
在美国REITS的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者,资金量大而且信息灵通,投资技术高,能够为REITS提供稳定的资金。我国目前真正意义上的机构投资者还很少,这对于REITS的长远发展是不利的。因为只有在一个机构投资者占主体的市场上,才能保证有一个稳定的市场供给方,保证REITS这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。另外,推动REITS的发展需要尽快建立起一支既精通基金业务,又了解房地产市场,并熟悉业务运作的专门管理人才队伍。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资信托基金的经营运作,所以发展我国REITS迫切需要更多相关专业人才。
(四)风险控制方面
在REITS运行中,主要存在这样几种风险:道德风险,房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。项目风险,对项目的选择是REITS的首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则投资产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风险,如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响REITS。
对于风险的控制,除了制度上的创新外,最关键的是在整个社会中塑造科学的风险意识,践行风险与收益相匹配的投资原则,避免因不理性、盲目的投资造成对REITS的伤害。

参考文献:
1.房产专家建议.房地产投资信托基金亟待政策培育[N].中华工商时报,2005
2.张雪宁.我国发展房地产信托投资基金的可行性分析[J].中国房地产,2004
3.陈柳钦.美国房地产投资信托基金(REITs)的发展及其对我国的启示.深圳金融,2004

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