地开发的土地出让金、新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费中列支。
此模式将农民土地是否丧失，按照权属筹集相应资金，并给以农民一定的补贴。费用有政府、集体和农民分别承担。
（3）C市的权属调整模式
C市对整理项目区内宅基地全部拆迁，拆迁后的土地全部复垦为耕地，拆迁分平房和楼房两种分别给以补偿，并按国家标准结合项目区实际给拆迁农民无偿划拨一块宅基地。其他费用由国家和地方政府给以支持。补偿标准明细如下表：

表1 C市农村建设用地整理平房拆迁补偿表
项       目 金额（元/户） 说明
一、房屋补偿费 28500 　
1、房屋重置价 26400 市政府规定的保护价220元/平方米
2、装修评估值 1000 房屋室内装潢
3、附属物残余价值 1100 房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算
二、补助费 3300 　
1、搬迁补助费 1000 　
2、临时安置补助费 2200 过渡期半年，按每平方米每月3元发放
三、规划安置宅基地费用 30000 包括土地农转非费用和基础设施建设费用
合   计 61800 　

表2 C市农村建设用地整理楼房拆迁补偿表
项       目 金额（元/户） 说明
一、房屋补偿费 61500 　
1、房屋重置价 56000 市政府规定的保护价280元/平方米
2、装修评估值 3000 房屋室内装潢
3、附属物残余价值 2500 房屋残值、装修及地上附着物残值按评估值的4%结算
二、补助费 4600 　
1、搬迁补助费 1000 　
2、临时安置补助费 3600 过渡期半年，按每平方米每月3元发放
三、规划安置宅基地费用 30000 包括土地农转非费用和基础设施建设费用
合   计 96100 　
该模式，注重对农民和集体经济组织的补偿，补偿项目较多，但如平房补偿的“规划安置宅基地费用”项目不太合理，没有明确阐述补偿的客体，没有清晰界定集体经济组织和农民个人的利益边界。

2．3农村居民点整理中权属调整的原则
通过对以上三市土地整理模式的分析，我们认为农村居民点整理中权属调整的应该遵循以下原则：
一、自愿合法，维护农民权益的原则
农村居民点用地整理实施过程中应按照相关的法律以及土地利用总体规划的要求，取得相关集体土地所有权者同意，充分尊重农民意愿，不搞强制拆迁，切实维护农民个人、集体经济组织和其他有关个人、单位的合法权益。对于因拆迁对农民或集体经济组织造成损失的，要给以补偿，并且保证农民生活水平不降低。
二、权属受损合理补偿的原则
补偿合理就是，一要保证农民权益，对农民的损失进行合理补偿。二要维护国家利益，防止补偿费用偏高、补偿项目偏多给国家带来的损失。
三、统筹规划、优化配置原则
一方面，农村居民点整理要在政府部门的统一部署下，由国土、发展改革、城市规划、建设、财政、农业、民政、环保、水利、劳动等部门协同开展工作。在科学论证的基础上，进行规范操作。另一方面，在整理的过程中，要注意调整土地利用结构，对于以前不合理的结构安排要进行调整，优化土地资源配置。
四、因地制宜的原则
资金来源是农村居民点用地整理的难点之一，对于经济发达程度不同的地区，应该按照实际情况，由不同的主体按照权属的大小共同承担整理费用。在获取收益时也应该按照权属大小来进行分配。

3．结论和政策建议
农村居民点用地整理是一项复杂的系统工程，权属调整更是最敏感的部分。在制定和实施整理规划的过程中应该注意以下几个问题：
（1）充分尊重集体土地产权，加强农村土地产权制度建设，切实保障农民权益
首先，农村居民点整理要充分尊重土地所有者的权益，不得侵犯农民的产权。其次，应该加强宣传力度，使广大农民认识到居民点整理的重大意义，并保证整理项目的透明和公开，随时接受农民的监督。第三，在整理过程中，要给予农民实惠，注重改善居民生产、生活条件，并保证农民生活质量不降低，对于整理过程中对农民造成的损失要给予公平的补偿。
加强农村集体产权制度的建设。农村集体产权制度建设是一个长期的过程，更是一项长期的任务，要狠抓不懈。具体来说应该注意以下几个方面：一、建立长期稳定的土地登记制度，对于未及时登记的要尽快补办登记手续。二、严格执行国家制定的宅基地面积标准，对于不符合宅基地面积标准的要及时调整。三、逐步开展农村建设用地流转的试点工作，优化土地配置。
（2）引入市场化运作方式，因地制宜采取多种整理模式，积极探索新模式
农村居民点整理的模式大致可以分为两个主要部分：一、村民居住的安置模式，主要有：公寓化或社区化的整理模式、村庄整体搬迁，异地改造的整理模式、缩并自然村，建设中心村的整理模式、村庄内部用地改造控制型的整理模式等；二、资金筹措模式，主要有：政府主导型、市场主导型、村集体自主型等。
农村居民点整理是一个长期、动态的过程，一方面，我们要学习一些典型模式的经验，同时也要因地制宜，适时创新和探索一些新的模式；另一方面，对于条件适当的地区，我们要对整理模式进行市场化运作。
（3）农村居民点整理要十分注重生态环境保护和人文精神。
在农村居民点整理的过程中，要十分注重保护耕地质量和农村生态环境。具体来说应该注意以下几点：一、注重土壤的改良。土地作为自然的产物，其质量的提高必须遵循自然生态规律，必须充分考虑土地生态系统内物质循环和能量流动的特点，考虑系统内各生态因素间的相互平衡以及土地生态系统与其他各相关环境系统间的相互关系；二、注重农村生态环境的改善，对于不适合作物耕种的土地，要做好退耕还林还湖工作，维护农村生态系统；三、按照保护生态环境，提高环境容纳能力的原则实施各项土地整理的生物和工程技术措施。
在农村居民点整理的过程的同时要有人文精神，要注意有选择地保留民族、民俗等文化遗产和建筑，做到土地整理与文化建设相统一


参考文献
[1] 刘晶妹，张玉萍.我国农村土地整理运作模式研究.[J]中国土地，1999，(11).
[2] 叶艳妹，吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择.[J]农业经济问题，1998，(10).
[3] 胡新民.农村宅基地整理纵横谈——来自金华的实践与思考.[J]中国土地，2002，(10).
[4] 陈百明.土地资源学概论.[M]北京：中国环境科学出版社.1999. 294-297.

作者简介：
吴 飞，南京大学城市与资源学系自然地理学专业研究生毕业，理学硕士，现就职江苏省国土资源厅规划处，高级工程师、经济师职称，房地产估价师，土地估价师，长期从事土地利用规划技术与业务管理工作，研究方向为土地规划与利用。