薄,作为房地产 市场中的弱势群体,在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成 比例,力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走 势的影响很小,甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定 性影响力的是自然需求,自然竞争市场条件下自然需求对价格的 决定是十分明显的,但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下,消费 需求表现较多的是购买力的最终决定,特别是当今现实状况,在金 融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下,即使是房地产 的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的 来源,相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府 部门为了政绩考核的需要,放弃百姓利益而与开发商的相互应和, 共同抬高房价、虚涨房市价格的做法,是政府公共管理“错位”“倒 位”、错误的政绩观造成的,是一种对百姓利益不负责任的行为.
    六、房价走势与对策 从上述看,除去房屋潜在的购买者,再难找到其他的降价因 素。由于降价与国家的宏观经济繁荣目标的运行相违背,很难将 其作为宏观调整的目标。自2005年3月26日《国务院办公厅关 于切实稳定住房价格的通知》以来,多次发布的调控文件提出的 都是“平抑限涨思路”已经充分说明了这一点。但就目前的市场条 件,房价的理性回落不太现实,其原因在于市场上缺乏这种理性 回落的因素和动力。特别是在当前的“消费资金不足,银行买单” 的情形下,房地产市场价格的未来走势应该是稳中有升甚至会继 续“飙升”。只要购房者的首付、还贷能力、银行的房地产信贷能够 得到继续维持,房地产开发商能够在这种持续中将经营风险转化 为消费风险与金融风险,并能得到较为高额的投资回报,利益集 团的涨价行为便不会停止,消费者的利益就难以保障。但房价不 可能无限地上涨,集团利益、涨价欲望最终考验的是消费者现实 房地产消费支出、房地产信贷的潜力与承受力。消费需求、住房信 贷的耐力与疏通能力即是房地产价格上涨的极限,超过这个极限 的接受程度将是市场规律强制惩罚下的自然回归。在房地产的宏 观调控的过程中,既能惠及百姓的住房需求又能有效地促进房地 产及相关产业发展应当是国家政策对房地产市场调整的初衷目 的和基本要求。房地产市场价格的调整抑涨对产业需求拉动的影 响,应通过策略的调整给予减少或补足。房地产市场调控的基本 导向应当是,限制“百姓买不起”的房地产供给所引起的市场需求 减少,通过“百姓买得起”的住房供给的增加引起居民现实住房需 求的增长来补足。“国八条”中两次提到的限制高价位、大面积房 产、别墅,提高小面积、低价位经济适用房、廉租房供给比率的目 的就在于此。市场运行的不同阶段出现的不同情形要求不同的调 控方法,利息的调整不可能适用于一切情况。贷款利息率的上调 适用于借款还贷的人群,抑制的是房地产市场中的“炒作套利”行 为与住房需求的正常消费,对于借贷不还的“炒作套贷”没有作 用。炒作房产的目的是借助住房信贷转嫁风险套取贷款,对其具 有抑制作用的是购房首付比例的增加与房贷成数的减少。银行套 利反而被套,是操作失误还是刺激需求的调控需要尚需探讨。当 务之急应当是快速关上银行大门提高首付比例,特别是限制高价 房、奢侈房产的贷款比例。这在宏观调控政策中的力度明显不够.
    [参考文献] 
[1]许经勇.马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择 【J】.经济学家,2005,(5):79-84 
[2]郭贵祥.基于房地产商品自身特点的市场运行风险分析 【J】.商业时代,2005,(11):48-65.

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