[本篇论文由5var5VAR论文频道为您收集整理，5VAR论文频道http://paper.5var.com将为您整理更多优秀的免费论文，谢谢您的支持]    [摘要]在我国房地产业快速发展，房地产热不断升温的态势下，房地产抵押的做法已为越来越多的债权人(主要是银行等金融机构)所运用，作为债权担保的形式。房地产抵押涉及到物权的拥有和转移，设计到价值权能否正确履行。物权与价值权直接体现为经济利益，来不得半点敷衍塞责，这就要求房地产抵押工作部门及其工作人员必须具有娴熟的业务知识，在处理业务时不出纰漏；房地产抵押工作人员必须具有严谨细密的工作作风；与此同时，房地产抵押工作人员还应做到清正廉洁，服务热情、周到，用语规范。

    [关键词]房地产；抵押受理工作；认识

    随着我国经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需政策的稳定实施，为我国房地产业的发展不断注入着生机和活力。房地产抵押作为房地产经济链条中的一个环节发挥着越来越明显的作用。国家建设部为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，于2001年7月23日经建设部第45次常务会议审议通过，并于2001年8月15日颁布实施了共计八章五十五条的《城市房地产抵押管理办法》。该法实施9年来，有效的规范和指导了房地产抵押管理工作。

    一、房地产抵押工作必须依法进行的严肃性(一)房地产抵押的含义房地产抵押，是指抵押人将之合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。

    (二)房地产抵押的性质

其一物权性。房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权。房地产抵押权具有物权特有之支配性、对施性、追及性及优先受偿性，从而使其在权利内容上、权利实现方式上、权利涵盖范围上、权利保护方法上区别于债权。其二价值权性。房地产抵押权即对于所抵押之房地产拍卖价金的优先受偿权，体现在本质上为价值权。

    房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。房地产抵押权的价值权性使其区别于土地使用权等用益物权。用益物权是权利人对标的物使用价值的支配权，其给予权利人的利益表现在对于标的物实体的支配，通过这种支配而获得标的物的效用。房地产抵押权则是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。房地产抵押权既不需要所有权的转移，也不需要对抵押物实体的支配，而是在于对抵押物价值的把握，能够同时满足现代经济社会对债权担保和担保物经济效用发挥的双重需要。因此可以说，相对于质权和留置权，房地产抵押权是一种纯粹的价值权。

    (三)房地产抵押的法律规定

建设部第45次常务会议审议通过并于2001年8月15日颁布实施的《城市房地产抵押管理办法》，是房地产抵押工作必须贯彻执行的法律依据。在这部法律的总则中明确规定：凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。这一规定即将我国房地产抵押活动完全置于该法律制约下，这种制约是严肃的、权威的、不容置疑的。

    在该法的第二章到第七章，分别对房地产抵押权的设定；房地产抵押合同的订立；房地产抵押登记；抵押房地产的占用管理；抵押房地产的处分；城市房地产抵押管理办法；房地产抵押权的设定；房地产抵押合同的定立；房地产抵押登记；抵押房地产的占用与管理；抵押房地产的处分；法律责任等方面做出了明确的规定。

    各省、市根据该法所界定的基本原则，结合本地的实际情况，也都做出了相应的实施办法。

    (四)房地产抵押工作及其一切活动必须置于《城市房地产抵押管理办法》制约之下房地产抵押工作一般设置在地方的负责房地产交易的工作部门。作为负责房地产抵押工作的部门及其工作人员必须认真学习、深刻领会《城市房地产抵押管理办法》的精神和条文，包括认真学习、深刻领会地方颁发的有关文件，将自己的本职工作与法律与地方文件的规定衔接起来。

    作为房地产抵押活动涉及到所有与某项房地产抵押业务相联系的对象，包括负责房地产抵押工作部门及其这个部门的具体工作人员，包括需要房地产抵押服务的个人和单位，在实施房地产抵押业务的过程中，都必须在《城市房地产抵押管理办法》法律规范与地方相关文献的限定内进行交易性活动，任何集体和个人无一例外。

    二、房地产抵押工作部门及其工作人员必须具有娴熟的业务知识房地产抵押涉及到物权的拥有和转移，涉及到价值权能否正确履行，物权与价值权直接体现为经济利益，因此，来不得半点敷衍塞责，这就需要房地产抵押工作部门及其工作人员必须具有娴熟的业务知识，在处理业务时不出纰漏。

    (一)不可混淆的业务概念

依据《城市房地产抵押管理办法》的规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。诸如此类的业务概念必须明晰，不能混淆，否则就会出现问题。

    (二)以娴熟的业务知识处理具体问题1.从房地产抵押价值评估的认定工作看。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。这里的法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。这一条规定就要求委托人需向我们如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。同时，它也要求房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

    在评估其“未设立法定优先受偿权利下的市场价值”之后，还需要详细收集和调查抵押房地产的“法定优先受偿款”，需要与委托方仔细商谈，并尽到告知义务(即法定优先受偿款，包括拖欠的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，社保基金，划拨土地的出让金等其他法定优先受偿款)，与委估对象当事人协商由当事人提供法定优先受偿款款项及额度，形成具有法律效力的书面资料，并在估价报告中作为附件，凡估价结果因资料的真实性问题和当事人刻意隐瞒事实情况而产生偏离时，由提供相关资料的单位负责。

    2.抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题。房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把

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