这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在沪市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积12000多元，但在此前已以10000元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况(即不考虑可以毁约的情况)，也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。

    三、具有严谨细密的工作作风和严格的制度建设房地产抵押手续办理中，所需要的文件比较多，程序要求严格，房地产抵押工作人员必须具有严谨细密的工作作风。

    例如根据我国担保法的规定，房地产抵押须在签订抵押合同的30日内在房地产所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，抵押登记手续是一个不可缺少的法定程序，也是不动产抵押活动中的一个不可缺少的法律文件。办理房地产抵押登记时，抵押双方应带齐以下有关法律文件：营业执照复印件；抵押当事人的身份证明或法人代表证明书，包括代理人办理，应有法人代表或当事人的授权委托书；借款合同(主合同)；抵押合同；抵押物的产权证明(包括《国有土地使用权证》、《房屋所有权证书》)；如果抵押物属于合资企业或股份公司拥有，应有董事会同意抵押的决议书；如果是重复抵押，应提供前抵押权人同意再次抵押的书面文件；如果是共有房产的抵押，应提供所有共有人同意的书面文件；抵押人应有声明其所提供的抵押物没有任何法律瑕疵的书面文件；其他与抵押有关的法律文件。

    按照《城市房地产抵押管理办法》第三十三条的规定：登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。第三十四条规定：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

    面对繁杂细密的房地产抵押工作，需要以制度建设促进管理规范化，完善权属登记监管制度。加强对房产权属登记申请和审批管理，严格执行《城市房屋权属登记管理办法》，严格按照单位内部管理规定，对涉及办理房地产交易与房屋权属登记手续的服务项目，做到公开办事程序和服务承诺内容，公开收件范围，明确办理时限，增强工作透明度，自觉接受群众监督，保证服务承诺内容落到实处。按照单位内部管理规定狠抓办件质量管理，实行错案追究责任制。做到每月有抽查、有分析、有通报、有处理。

    房地产抵押工作人员应当清正廉洁，服务热情、周到，用语规范。切实转变职能，改进工作作风，简化办事程序，提高办事效率，不断提高服务质量。房地产抵押管理部门应开展“请进来、走出去”的学习方法，请房产专业人士授课，请各科室业务骨干谈经验，组织人员到兄弟单位学习先进经验。提高业务素质、政策水平及为人民服务的意识和本领，尽量减少差错，规避风险。

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