求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。 在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”

　　(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用

　　惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例 。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。

　　商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。

　　目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。 更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。

　　另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。 立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。

　　最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用。

　　惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为，而且包括违约行为。无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有的状态，因为受害人获得一笔额外的收入。相反，如果在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得

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