有主要适用于联营、合伙、家庭等，而区分所有权制适用于高层建筑的不同楼房的不同所有人之间。

　　第二、明确区分所有权制与相邻关系的关系。相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人之间形成的权利义务关系。两者的联系是都涉及两个以上的主体，区分所有权中含有相邻关系，其客体都是不动产，都是为了保护财产关系和人与人的关系维护社会的安定团结。两者的不同之处是：首先，相邻关系的主体既可以是所有人也可以是使用人，既可以是单位，也可以是个人，而区分所有权的主体只能是所有人，所有人是个人。其次，相邻关系的不动产主要是土地和建筑物或其他设施，而区分所有权的不动产是供居住的高层建筑，不包括其它不动产，再次，相邻关系主要涉及相邻的土地使用权关系，相邻防险、排污关系，相邻用水、流水、截水、排水关系，相邻光照、通风、音响、震动等关系，造成的损害可以是财产的，也可以是人身的，而区分所有权涉及的是财产所有权关系，造成的损害是财产权。最后，相邻关系的处理应遵循有利生产、方便生活，团结互助，公平合理的原则和精神，综合平衡相邻各方的权利和利益；而区分所有权的处理除应遵循相邻关系的原则外，还应遵循所有权的保护原则和方法，如确认所有权、恢复原状、返还财产等。

　　第三、 明确国家、成员团体和个人的法律关系。区分所有权是一种复合形态的所有权形式，它是将一栋完整的建筑物划分为几个部分而分别设定所有权，具有复合性和一体性的特征。其复合性表现为内部由专有权和共有权构成，其外部又连带着成员权和地基使用权。成员权是区分所有人基于专有权和共有权而共有关系所拥有的权利，这就要求区分所有人必须组成一个团体，以便管理共用设施及其它共同事务，解决成员间发生的各种纠纷。一体性是指区分所有权的专有权和共有权不可分离，内部权和外部权不可分离房屋建筑离不开地基，而地基的所有权属于国家，这就要求区分所有权的设定和变更必须登记，接受国家的监督。登记的目的在于明确产权归属，保护国家利益和成员团体、各所有人及其受益人的合法权益。这里，国家、成员团体和个人三者的利益是统一的，无论缺少哪一种，整个利益体系就会遭到破坏。法律在调节这三者利益时要统筹兼顾，不能互相代替，更不能否认社会成员的利益。当利益发生矛盾和冲突时，应当在法律的范围内使个人和成员团体利益服从国家利益和社会利益，并使个人利益和团体利益、国家利益相协调，确保国家、成员团体和个人利益的和谐发展，共同维护和推进社会经济的进步。随着城市房地产业的发展，利益分配格局的变化，客观存在着的各种矛盾必然会暴露出来。当然，这种矛盾是在根本利益一致基础上产生的。因此，法律在调节个人、团体和国家的利益时，既不能片面强调国家和团体的利益，忽视甚至取消正当的个人利益，也不能把个人利益至于国家利益和团体利益之上，以致损害国家和集体的利益，而应兼顾国家、团体和个人的利益，使三者的利益有机地结合起来。

　　总之，区分所有权制是市场经济条件下随房地产业发展起来的新的复合形态的所有制形式，它既不同于一般的所有权关系，也不同于共有关系和相邻关系，它直接涉及各所有人、成员团体的利益和国家的监管，用传统的民法调整已无法适应，需要用专门的法律或专章法条加以规定，只有这样，法律才能适应社会经济发展的需要。

　　三、区分所有权制的立法构思

　　由于区分所有权关系不同于财产共有关系，也不同于相邻权关系，因此，它不可能完全按民法的规定来解决。它涉及政府的公共管理、个人所有权的行使和成员团体共有权利的行使。如何协调行使好各自的权限，是区分所有权制度得以良好运行的关键。本文试图从以下几方面谈立法构思：

　　第一、整理国家有关的法律、法规、规章和有益的管理文件，制定统一的区分所有权的专门法律。由于我国目前没有统一的区分所有权的专门法律规定，而是散见于建设部的有关规定、各地方自己的规定和有关公司企业的规定中，导致了各地在建筑物区分所有权方面的处理千差万别，这不利于国家对建筑物区分所有权的统一规范管理。安居是公民的基本权利和需要，国家应把公民的安居住宅纳入其法律调整范围，尽早出台统一的区分所有权的法律，并使该法律对政府的管理、各所有权人的权利义务和成员团体的权利义务作出规定。

　　第二、建立公共管理机构。由于区分所有权有专有权、共有权和成员团体权组成，它具有主体身份的多重性和三权统一的一体性的特征，不同的部分应有不同的代表者。其中，公共部分的代表者应是一个公益性的管理机构，这个机构既可以是物业管理公司，也可以是专门的管理委员会，具体组织应有成员大会、、负责人，分管具体工作的部门机构。该机构代表成员团体履行职责，负责具体的管理工作。同时，明确该机构的权利和义务，并制定管理章程。该机构的权利应是制定管理条例和办法，确定管理人员的岗位职责；组织成员共同制定物业管理公约；依法收取管理费用；颁发住户手册；制止违规行为；依法实施管理权；聘请合格管理人员并颁发聘书；建立住宅区及接管有关设施等。其义务应是履行职责，依法经营；接受住户居民的监督，保障住户的人身和财产安全；认真执行合同和各种规章制度；提供优质服务；因管理不当造成住户损失的应依法赔偿；保护好公共设施；接受政府和政府有关部门的监督和指导。依法行使权利，正确履行义务，确保小区的安全，舒适和环境优美，提高管理信誉，使物业管理得到健康发展。

　　第三、明确政府主管机构职责。由于区分所有权制中含有公共成分，这种公共部分应由一个代表公意的机关来行使，这个机关就是行政机关，行政机关行政活动的目的就是为了实现对国家事务和公共事务的组织与管理。在我国，各级政府中享有执法权的各种因行政事务的繁杂而种类繁多，如工商、公安、税务、物价、金融、海关、交通、外汇管理、环保、土地管理、城建等部门。随着城市房地产业的发展，区分所有权制中的公共部分的监管越来越显得迫切，这就需要有相适应的机关来加强管理。从目前的情况看，最好是由城建部门和土地管理部门来监管。如却有必要，也可以设立政府的专门管理机构，纳入政府的正常管理范围。另一方面，由于政府的行政权具有自由裁量性、主动性、单方面性、强制性和优益性等特点。行政权如果不限制，就可能导致权力的滥用和滋生腐败，因此必须对行政机关的权力进行有效的制约，这种制约手段就是法律。通过立法，明确行政机关的职责，要求行政机关在执行法律的活动中必须符合国家的法律规定，严格依法办事，使依法行政真正落到实处。根据区分所有权的情况，行政主管部门应依法主动实施监管；做好产权登记工作；检查环境卫生安全是否符合要求；建设公共道路设施和地下设施（如下水道）；协助和督促制定管理措施；设计住宅区建设规划并监督实施；对违法行为的处罚；调处纠纷等等。通过这些措施，使行政主管机关认真履行监督职责，实现依法行政。

　　第四、立法明确区分所有人和成员团体的权利和义务。这是国家、集体和个人三者兼顾的法律原则在区分所有权立法中的具体体现。前面对政府的职责作了阐明，在这里，我们要求个人在行使权利时，不得损害国家的、集体的利益和其他居民的合法权益；集体应保障个人权利的实现，同时应以对国家和社会负责的态度履行自己的职责；国家应保障个人和集体的合法权益，纠正和处理其违法违规行为。

　　各区分所有人的权利为：依法行使专有部分的所有权，出席成员团体会议；发表意见和表决；行使选举权和被选举权

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