他财产。
　　　　根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权，即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
　　
　　　　4、土地使用权与地上建筑物一致的原则
　　　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条　土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
　　　　所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须土地与地上有建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
　　　　由于我国目前房屋产权抵押登记与土地使用权抵押登记分别属于两个不同的行政机关，因此在事实上形成了两物权抵押登记的分离。这里所说的分离不是指登记的机关与方式造成抵押登记的分离，而专指当事人对房屋与土地两个物权作了实质性的分离抵押，而未遵守土地使用权与地上建筑物一致的基本原则。这一点，也许是抵押当事人的而实际经济活动中允许分别抵押而自然形成、经营活动需要而形成的故意；也许是两登记机关无暇顾及；但由于两登记行政机关职权范围而形成这种实际分离格局是其实质原因。
　　　　除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外，《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
　　　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”明确规定了“三个同时抵押”。
　　　　《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
　　　　2004年7月5日公布并施行的国家林业局《森林资源资产抵押登记办法（试行）》规定“第8条2款森林或林木资产抵押时，其林地使用权须同时抵押，但不得改变林地的属性和用途。、第14条经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则，抵押无效（注：第8条规定的森林资源资产包括林地使用权）。”
　　　　上述规定即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。
　　
　　　　5、以共有房地产抵押时，要取得共有人同意
　　　　根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条：按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
　　　　共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
　　　　因此，凡涉及到共有房地产设定贷款抵押时，首先应弄清该共有房地产是按份共有还是共同共有。按份共有只能以其共有地产中享有的份额抵押，超出其份额的抵押无效。设定抵押的房地产如果是共同共有的，则必须经全体共有人同意。以全体共有人作为抵押人，抵押合同的签署必须是全体共同共有人的签章。
　　
　　　　6、相关证明
　　　　这是与房屋产权抵押登记一样的法定要求，抵押人是集体所有制企业的，在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证明文件。抵押人若是三资企业或股份制企业，在抵押时要提供董事会同意抵押的证明。依法以集体土地使用权抵押的，要提交集体土地所有权人同意抵押的证明。其他类型的企业的相关证明要求如房屋产权抵押登记的要求一样。
　　
　　　　7、土地使用权抵押前，应进行土地评估
　　　　一是办理抵押登记的需要；二是确保抵押土地价值的准确性，贷款或者借款的全额收回。根据规定，办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告，而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前，应请具有土地评估资格的评估机构予以评估，确保土地价值的准确性，确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
　　
　　　　8、签订抵押合同
　　　　土地抵押权的设定属于要式行为，因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条　抵押合同应当包括以下内容：
　　　　（一）被担保的主债权种类、数额；
　　　　（二）债务人履行债务的期限；
　　　　（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
　　　　（四）抵押担保的范围；
　　　　（五）当事人认为需要约定的其他事项。
　　　　抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
　　　　抵押合同自登记之日起生效。
　　
　　　　9、办理登记手续
　　　　我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时，如果是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，应到国土资源管理部门进行登记；如果是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押，则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记，并办理他项权利证书。
　　
　　　　10、关于土地抵押合法凭证
　　　　根据〔1997〕国土〔籍〕字第2号《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
　　　　过去很多银行、金融机构在办理抵押登记时，直接扣押抵押人的土地证书，以为这样保险，实际上存在着非常大的风险。
　　
　　　　11、保险问题
　　　　根据《担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。
　　　　所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。
　　　　在商品房按揭销售中，按揭银行机构往往要求购房人办理抵押物保险。对于这种抵押风险保险事项，开发商应首先在销售宣传与广告中载明。其次，对于保险方式、费率、提前付款的退保退费等相关事项应当协商一致，以免在办理购房手续过程中发生争议与不必要的讼争。
　　
　　　　12、关于房地产抵押权与房地产出租的法律关系
　　　　根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
　　　　第六十六条　抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
　　　　即分两种情况，一种是已经出租的房地产抵押，这种情

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