权利进行登记，这就在一定程度上会影响到对空间的开发和利用。另一方面，发达国家的物权法为了充分地贯彻效益原则，确立了一整套有效利用财产的规则，例如，某些国家的物权法允许将一幢大楼不是按照平方米、套间或楼层出售，而是将整个大楼所有权划分为若干份额，以证券的形式对外出售。买受人既可以以证券持有人的身份享有对大楼的共有权，也可以参与大楼经营所取得的收益的分配。这就是所谓物权的证券化。物权的证券化不仅有利于充分实现不动产的交换价值，而且也开辟了融资渠道。再如，有些国家的物权法允许设定有期限的所有权，如将某一栋大楼的所有权在每年的一到六月转让给某一个人，而将六月到十二月的所有权转让给另一个人，从而不仅可以使所有人获取较高的收益，而且可以充分实现这栋大楼的价值。这些体现效益原则的经验，也可以为我国物权立法所借鉴。

第五，制定物权法，是制定民法典、完善社会主义市场经济法律体系的重要步骤。

我国要到2010年形成有中国特色社会主义法律体系，就必须尽快制定和颁行作为市场经济法律体系主干的民法典。在各国民法典中，尤其是在世界范围内有重大影响的民法典如德国、瑞士、日本民法典中，都将物权法作为其民法典的重要内容，所以，物权法的制定和颁行实际上是制定民法典的最核心部分。从现实情况看，由于物权法基本规则缺乏，使已经颁布的合同法、担保法等法律也难以发挥应有的作用。由此表明了物权法的制定是建立和完善有中国特色社会主义法律体系的重要内容。

二、物权法制定的基本原则

借鉴各国物权立法经验，并结合物权法自身的特点和我国社会主义市场经济的实践。学术界一般认为，我国制定物权法应当坚持以下原则。

（一）物权法定原则

所谓物权法定，是指物权的种类、内容、效力和公示方法都应由法律明确规定，而不能由当事人通过合同任意设定。物权法之所以要贯彻这一原则，一方面，是因为物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权。另一方面，物权是一种对物直接支配的权利，它具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全，不能允许当事人通过合同方法自由创设物权。例如，抵押权作为一种担保物权，具有优先于一般债权而受偿的效力，但按照法律规定，抵押权的设定必须完成法定的公示方法，即办理登记手续。如果当事人可以随意通过合同设定抵押权，并能够享有优先受偿的权利，这样债务人就可能与某个关系密切的债权人任意设定抵押权，使该债权人享有优先于其他债权人受偿的权利，而其他债权人的权利就不能得到保护，社会经济秩序就会出现混乱。

坚持物权法定原则，就要求我们在物权法的制定中，对社会生活中已经存在的，包括由有关法规、规章、司法解释等规定的各种具有物权性质的财产权进行认真地分析、研究和整理，如果确有必要确认其为物权的，就应当在物权法中加以规定，从而形成完整的物权法体系。

（二）一物一权原则

一物一权原则是指一物之上不得设立两个和两个以上的在内容上相互冲突的物权。具体来说包括两方面：

一是指一物之上只能设定一个所有权。即一物之上只能有一个主人，不能说一项财产既可能属于某一人所有，又同时属于另一个人所有。即使是共有，也只是数人对共有财产享有一个所有权，而不是由数人对共有财产分别享有所有权。我国物权法也应当坚持这一规则，否则将会造成权属不清，不利于发挥物权法在定分止争方面的作用。过去由于我们强调"三兼顾"，不注重财产权归属的确定，导致产权界限不明、归属不清的现象时有发生。为此物权法中需要建立一套解决物权争议的规则，从而有助于解决实践中产生的各种财产权纠纷。例如，确认产权需要坚持"谁投资，谁收益"的原则，但除了考虑投资的因素以外，是否还要考虑其他的因素？再如，拾得遗失物应当归谁所有，失主是否应当向拾得人支付报酬？在他人使用的土地上发现了埋藏物应当归谁所有？当财产的归属发生争议以后应当根据什么样的法律规则来解决纠纷？都需要物权法予以回答。

二是一物之上不得设立两个和两个以上的在内容上相冲突的物权。物权法并不禁止一物之上设立数个物权，例如，土地出让以后，土地之上就形成了土地所有权和土地使用权，国有土地使用权人还可以将其通过出让合同而获得的土地使用权设定抵押以形成抵押权，这样在一块土地之上就形成了多项物权。但物权法不允许当事人设立在内容上相互矛盾的物权。例如，甲公司将土地使用权转让给乙公司，在物权法上就不允许甲公司将该土地使用权再转让给丙公司。也不能用该土地使用权再设定抵押。在实践中，数个物权相互冲突的现象是可能发生的。例如，某单位将其工程发包给某建筑公司进行建设，在工程建成后，发包人为借款而将该大楼抵押给某银行，但是由于发包人没有按照合同约定向承包人支付工程款，承包人依法享有对该大楼的法定抵押权，有权要求对该大楼拍卖并依法优先受偿。而银行也因为发包人没有到期还本付息而要求行使抵押权，对该大楼进行拍卖，这样就发生了银行的抵押权和承包人的抵押权的冲突。因此在物权法中也有必要设定一些解决物权矛盾和冲突的规则。

（三）公示、公信原则

1、公示原则

公示原则是指将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。由于任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。物权的公示方法必须要由法律明确规定，而不能由当事人随意创设。简单地说，关于公示方法原则上应当采用不动产登记、动产交付的规则。例如，房屋作为不动产，其买卖必须经过登记才能发生所有权的移转，当事人之间虽然达成了买卖房屋的协议，如果未经登记，则只能在当事人之间产生债权债务关系，而不能发生房屋所有权的移转。再如，家具是动产，购买家具时，如果当事人没有特别约定，必须由出卖人将家具实际交付给买受人，才能发生该家具所有权的移转。

物权法中完善公示制度，重点在于完善不动产登记制度。物权的登记目的在于将权利设立和变动的信息向社会公开，使第三人了解有关物权的信息，这对于建立市场经济秩序是十分重要的。因为，如果第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利上是否存在负担等信息，就为不动产交易的当事人提供一种风险的警示，从而可决定是否与登记的权利人从事各种交易和投资，也能够避免上当受骗。登记既是物权设定的条件，又是物权有秩序移转的基础，物权的一些基本规则必须通过登记制度才能发挥其应有的效用。然而由于多年来我们一直将登记主要作为一种行政管理措施而不是作为一种公示制度来对待，登记完全成为一种行政职责，与部门利益密切结合在一起，以致于造成了登记机关多头执政，且各自依据的法律各不相同的局面。例如，房屋、土地登记、林木登记等分别由不同的行政部门进行，这不仅给当事人从事登记和查询登记的信息造成不便，也给不法行为人从事欺诈行为提供了可乘之机。而且很容易造成不动产权利的重复登记。尤其是登记机关采取的是形式审查方法，对登记内容的真实性不承担任何责任，也造成了许多登记内容失真、可靠性欠缺的现象，从而给当事人从事的交易行为带来了妨害。目前，在上海、深圳等地采用了房屋权利和土地权利由同一机关进行登记的模式。所以许多学者呼吁，物权法中应当统一规定登记制度，改变登记多头的现象，完善登记程序，强化登记内容的公开和透明、建立登记的实质审查制度，加强登记机关的责任。采取这些措施看来是十分必要的。

2、公信原

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