然面临诸多法律上的障碍。因为REITs基金本质上属于产业投资基金,而我国目前没有专门针对产业投资基金的立法,和REITs最为密切相关的是《基金法》和《信托法》,而《信托法》的下位法《中华人民共和国证券投资基金法》也基本是出于这样的原因,将我国的证券投资基金限定在契约型的信托范围内。从实践来看,我国目前基金主要集中在证券业,且只存在契约型基金,尚无公司型基金,所以实践条件不成熟。
二是我国REITs配套法不健全,立法工作任重而道远。在我国,目前的财产管理主要采取委托代理或信托的方式管理,而在美国房地产基金主要采取合伙制度;关于基金财产的融资借贷,因为我国基金信托财产法律地位未明,因此借贷管理也无法可依;在税收上,美国房地产投资信托基金过程中的税收只要合乎美国税法,则管理人无需缴纳各种税收,投资者只在最后获取信托利益后纳税,而我国除证券投资基金税收明确外,其他信托财产税收制度仍在讨论中;在法定财产信托登记管理程序上,美国采取公告生效原则,而我国目前的法规规定有采取登记过户转让生效的原则。
纵观所有已经和正在筹划发展REITs的国家和地区,无不将立法作为发展RElTs的首要先决条件。比如新加坡、日本、韩国,都是在原有相关法律已经比较完备的基础上,通过长期研究制定专项法律。有的在REITs法律制定公布以后好几年才正式批准发行。因此,我国为了尽快推出REITs,可以选择从发展契约型REITs入手,这样法律的障碍会小一些,推进的步伐会快很多。但是,从长久来看,REITs必将向着基金型发展,因为基金的运作模式和流通机制更符合市场投资人的要求和REITs本身的发展要求。届时无论是契约型REITs还是公司型REITs,封闭式REITs还是开放式REITs都会在我国出现并且发展。因此,如果进行专门的REITs立法,则应当主要以契约型REITs为调整对象,并且将契约型REITs、公司型REITs、封闭式REITs、开放式REITs都纳入调整范围。
(三)封闭式还是开放式
封闭式基金存续期固定,不可赎回,有利于管理人的管理和风险控制,适宜于房地产业的实际状况,也便于监管人的监管,因此各国都将封闭式信托型基金作为房地产基金发展初期主要的组织形态。考虑到我国房地产信托投资基金市场法律不健全、市场不成熟的原因,笔者认为,初始阶段可以采用封闭式基金模式。

我国发展REITs应解决的问题

在确立了我国房地产投资信托基金的发展模式后,还必须以降低风险、提高流动性、增强法律配套性、规范运作为突破口,借鉴国外先进经验,现阶段应着力解决好以下问题:
建立完善的房地产信托投资基金的法律制度。房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制,只有具备了规范的市场运作机制和完善的法律、法规,才能确保这一金融工具的顺畅运行。REITs与我国已有的房地产信托计划有明显的不同,从发展我国REITs产品的角度看,房地产信托产品的成功发行只能证明房地产业的融资需求和证券市场对低风险产品的需求。如果要将房地产信托产品上升为REITs产品,将需要克服诸多的法律制度障碍。第一,我国的房地产信托计划产品与REITs在本质上是不同的产品。现已推出的房地产信托产品是固定收益类产品,其本质上是债券类产品。REITs是以房地产为投资对象,有分红和相关税收规定的投资产品,属于股权类的投资产品。第二,如果以信托计划为基本模式,建立类似于REITs的投资实体并发行上市,投资者持有信托单位或进行转手交易,在实施中会遇到现有法律制度在信托合同数量、收益权凭证和证券定义等方面的障碍。第三,房地产信托计划产品由于属于信贷融资,对房地产项目很难实施类似于REITs在管理、投资决策等经营方面的措施。第四,我国信托产品目前尚无统一的交易平台,存在着严重的二级市场的流动性问题,建立信托产品的交易平台不只是技术资源的投入,涉及诸多的法律和政策。第五,制度成本过高,主要表现在对信托产品的监管,目前信托计划由银行的非银司审批和监管,将REITs上市,涉及大量的各部门之间职责划分和协调。因此,首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规;其次,还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施和配套措施,使我国的房地产投资信托基金从一开始就能以较规范的形式发展。
加快房地产信托投资基金组织机构的建设。房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构,包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验,并结合我国现实的金融体制,我国应建立由建行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行,由保险公司对开发项目开立担保信用证,还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构,并组建证管会进行监督。
设计合理的房地产投资信托基金的税收制度。房地产投资信托基金虽然有一个集中的经营管理组织,但它不具备自我积累、自主发展的能力。按企业的标准纳税,显然不合情理。我国目前对于信托税收问题没有文件明确规范。在西方房地产投资信托基金产生发展过程中,纳税问题一直是人们争论的焦点,最后,免税成为各国房地产投资信托基金普遍性的做法。如美国在1960年,国会就通过了议案,修订《国内税收法典》,使房地产投资信托基金享有与共同基金同样的特殊税收待遇。
建立发达的房地产信托产品的二级市场。建立和发展房地产信托产品的二级市场对信托的发展非常重要。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式,发展组合型的期限长的产品,如果流动性差的话,投资者将很难接受。根据我国的《信托法》规定,信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资资金基金都要差很多,如果要转让,成本会非常高。美国目前大约有300多个房地产投资信托基金,总资产超过2000亿美元,其中大约三分之二在国家级的股票交易所上市。因此,我国可以调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。
创造条件,加快培养机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通,投资技术高,能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者,这对于房地产投资信托基金的发展非常不利,所以加快培育机构投资者势在必行。
加强理论研究,完善人才培养制度。我国的房地产投资信托基金在理论上几乎还是空白,必须加强对房地产投资信托基金理论的研究探索,并推动政策的市场化。与此同时,要加强房地产投资信托基金的人才培养,尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。此外,还要加快基金业务发展所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

参考文献:
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2.张雪宁.我国发展房地产投资信托基金的可行性分析.房地产金融,2004(6)
3.任红娟.我国房地产投资信托发展的现状及未来方向.中国房地产金融,2005(1)
4.毛志荣.房地产投资信托基金研究.深圳证券交易所综合研究报告,2004.1.16深证综研字第0089号
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