控采取的主要手段，如金融政策、税收政策，乃至一些严厉的行政手段，地方一般没有自行创新的权利，通常是国家制定、地方执行。这种体制背景容易造成住房和房地产政策全国“一刀切”的情况，并使得房地产调控失去针对性、有效性，甚至产生对经济发展、市场发展，乃至居民合理住房消费的“误伤”。进一步地分析看，房地产调控还存在以下问题。

从主观因素看，我们对中国市场经济规律认识仍存在局限性，对住房问题和住房政策也缺乏深度的探索，这是导致宏观调控效果有限、调控政策不够科学的重要因素。以深圳为例，在国家2005年持续实施的宏观调控作用下，2007年10月以后，深圳房价已开始出现调整。2008年，在国际金融危机影响下，深圳经济下滑明显，房价大幅回落。2009年，国家调控政策出现大幅度反转，在“保增长、促发展”的经济政策以及鼓励住房消费、刺激内需增长的房地产促进政策作用下，之前严厉的调控政策出现放松，住房消费快速增长，而投资投机需求也再度膨胀，这样也使得中央和地方都陷于“刺激消费—控制投机”的交替矛盾之中。同样，在近期(2010--2011年)新一轮的房地产市场宏观调控中，为了遏制房价的再度快速上涨，中央已要求各地采取强有力的行政干预措施，不仅要限制购买住房，今后可能通过控制房价增长目标限制价格的增长。当然，这样的措施和手段，不排除为保障性住房争取时间和空间、从根源上解决住房问题的战略考虑，但是这也会产生今后市场加剧过热的重大隐患；若干年后，一旦限制性条件解除，被强力压抑的住房需求包括消费需求和投机需求将同时爆发，供求关系将再度紧张，房价可能再度暴涨，届时宏观调控的难度将更大。

从上述分析可见，对中国现时住房政策或房地产宏观调控政策的把握确实是一件非常困难的工作。总体来看，中国十年来任何一项房地产调控政策的实施，短期内都难以取得“立竿见影”的实施效果。例如通过增加土地供应平衡供求关系，除了城市土地资源紧缺的影响外，还受制于住房项目的自然建设周期，土地供应具有对需求的时滞性，短期内难以使市场供求关系发生明显转变；通过紧缩信贷来抑制投机性需求，执行中除了难以界定投机与合理消费的关系外，客观上由于流动性的充裕和低利率货币政策的实施，实际上相当一部分调控政策的效果已被抵消。由此可见，在进行房地产市场宏观调控过程中，期望调控政策一步到位、立竿见影，实际上是不现实的，出现市场或房价的大幅波动也是正常的，要想在中国市场经济的初级阶段完全把握房地产市场的运行规律，客观上讲难度还很大。

当然，总结这十年的历程，还是有些经验教训值得吸取，以避免今后再遭波折。例如在每一项调控政策实施时，事先应当对相关影响因素进行全面分析，妥善处理好当前和长远的关系，尽可能避免只顾眼前、累计后期的政策负面效应；针对中国不同区域经济社会发展背景的不同，给予地方政府更大的自主权，使地方结合实际有针对性地进行调控，而不是一刀切；在调控政策设计中，应当尽可能地采取经济手段，尽量减少行政手段的过度干预，以避免房地产市场出现大起大落现象，影响经济社会的稳定健康发展。这些都是我们今后应当吸取的经验教训和应注意的重要问题。

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