需要的。

投放到房地产上的银行贷款会给银行带来哪些风险？巴曙松、贾蓓刊在《中评网》上的一篇文章《为什么当前的个人住房信贷并不是一种低风险信贷业务？》对此做了详尽分析。其要点是：一有流动性风险，就是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险；二有信用管理风险，也就是贷款人不按期乃至不能还款造成的风险，现在社会信用信息体系还没有建立起来，银行对贷款购房人的收入和信用情况所知甚少，而且按揭时间一般都长达十几、二十几年，期间会有很多不确定因素；三有贷款中的操作风险，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件，而且在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，而且目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多,在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。

所有这些风险，别人可以不多考虑，但银行尤其是银监会和央行必须考虑，所谓在其位必谋其政。要知道，房地产去年贷款余额占了整个银行贷款余额13％。所以两三年前当其它部委（比如建设部）认为房地产业仍在健康发展时，央行就已经提出要防范由房地产业带来的金融风险。

开发商和购房者当然希望银行资金获得越容易、成本越低越好，甚至各个商业银行也都愿意多给房地产业贷款，毕竟现在投放到房地产上的贷款属于优质贷款，国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%～0.2%之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是因为房产贷款的时间都很长，谁能保证以后就不会出问题呢？再说现在银行的不良资产率已经很高，政府高层极为重视金融风险。因此，银监会和央行必须从全局考虑问题，慎重行事。当然，最理想的情况是：又给房地产业的生产消费充分的资金支持，又能有效防范金融风险，对此，上述巴先生的文章也提出了一系列做法，但那需要一步一步做大量的工作，不可能一时见效。而银监会和央行出台的上述政策，虽然可能会使房地产业的发展放缓一点，但却能对防范金融风险有即时效应。

如果说银监会和央行的上述政策是为了防范金融风险，那么05年5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，目的就是要改善提高广大市民的居住条件，其政策包括抑制房地产市场的炒作、在规划中规定以中低价住房和中小面积住房为主、加快建设住房保障体系、完善住房信息披露机制，等等。政府必须兼顾多元政策目标，既要保障粮食安全，又要注意防范金融风险，还要提高市民的住房条件；当这些目标相互间发生矛盾时，只能统筹兼顾。

但如果对上述政策发生误读，则会使我们的认识发生混乱，易宪容先生在《中国经济时报》上的一篇访谈就是这样一个误读的例子（见05年5月20日《房易网》）。易先生对房地产业的判断是泡沫很大、价格虚高（如前所述，我认为这个判断本身就是不对的），他把原因归于进入房地产业的银行资金成本太低，他因此认为七部委的政策没有切中近几年来房地产投资过热及房价飙升的要害。他开的药方是对于开发商和购房者，银行同时提高贷款利率，以增加开发商和购房者获得信贷资金的成本，这一点和上述银监会央行出台的政策相似。但这些政策的指向是防范金融风险，事实上这些政策出台后，开发商们因为在获得贷款上压力增大，使得商品房建设量下降，房价有所上升；而购房市民也是按揭成本加大、负担加重。我们可以将此理解为大家为了防范金融风险而在住房上付出的一定代价。可要是按易先生的解释，这些政策就是为了改善市民的住房条件；如此一来大家就会有意见：怎么能用增加购房成本的办法来帮助大家提高住房条件呢？其实不论是银监会央行、还是七部委，都有自己合情合理的政策指向，但如果不明其中各自的逻辑，则会在认识上产生不必要的困惑。

四、如何认识对房地产的投资行为

从理论上说，围绕任何一种商品都可能产生炒作行为，比如郁金香、君子兰、股票、古董、艺术作品，等等，它像龙卷风一样只能在短时间内、在某个局部爆发，它是一种群体陷入不理性的社会现象；虽然时间短、局限于某一项目，但破坏力大。前不久的上海楼市就是这种情况。对此必须采取各种措施，平息这种集体不理性，使卷入其中的人们恢复正常。

但这种情况毕竟属于少数，更多的是投资性买房，买房以后或者经过一段较长时间然后出售，或者用来出租。那么这种情况对于房地产市场会产生什么样的影响呢？第一方面，会抬高房地产市场的价格。假设某时某地有一万套商品房出售，有两万户尚无住房的市民想买，但又加上了一万户已有自己住房现在想进行住房投资的购房者，需求量增大，价格自然上升，由原本的每套二十万上升到二十五万，从而加重了那两万现在的无房户的负担。但事情还有第二方面，那两万无房户中可能有不少一时拿不出二十万，用按揭方式一时也不行；而开发商看到二十万的房子市场承受能力不足时，合计一下成本和预期利润水平，就可能减少房屋产量。这样在消费和生产之间就出现了一个断层。而那些投资性购房者恰好可以接上这个断层，他们用自己的投资性资金使得开发商愿意盖出一万套商品房，然后这些投资性购房者将这些房子出租，这样就形成了一个出租房的市场。因此，投资性购房资金也是市场经济各生产要素之间良性互动的一个必要环节。房东们也不可能将租金定得很高，因为他们之间也有竞争关系，而且租房者的收入也是有限。中金公司首席经济学家哈继铭的研究小组对全国二十个城市进行调查统计，发现按揭月供与月租金的比值平均为1.2到1.3。（05年4月12日《房易网》）。

这有点像引进外资。国外有大量低价玩具的需求者，而中国有大量劳动力，但如果没有资金启动，中国大量劳动者就不能和设备厂房等生产要素结合，就生产不出低价玩具，国外消费者也就只能去买高价货。外资进入恰好接上了两头之间的断层。现在很多经济学家呼吁大力改革和建设国内的资本市场，因为经过一、二十年经济的高速发展，中国民众已经积聚起了可用于投资的巨量资金，没有必要还那么看重外资。但现在国内的投资渠道很不畅通，规范不力阴跌不断的股市令人望而却步，国外企业最主要的融资渠道——企业债券——在国内还基本没有得到发展，国债很多市民不方便买到，结果大家只能把钱存银行。而现代工商业生产的一个根本特征，就是各个生产要素（人的体力和智力、物力、资金）必须集体运动起来，经济建设的效率才能不断提高，闲置就是浪费。从这个角度说，投资性购房资金的进入，推动了住宅建设；而住宅建设又是一个牵连很广的产业，从而也会带动其它很多经济部类的发展。

以上我们分析了投资性购房资金对于房地产市场的两重性，我们也可以把它理解为社会公平和效率之间的矛盾。我们必须在两者之间找到平衡点。很多国家都对市民购买第二套以及更多套住宅征以更高税收，这有点类似对高收入者征更高的税，以满足较低收入者的利益，促进社会和谐。我国在这方面做得还很不够，一个重要原因在于社会信息管理系统还很不健全，这需要政府着力进行这方面建设。在这方面收的钱正好可以去建经济适用房，或者给低收入市民发“住房保障券”。但我们也应看到，对于投资性购房资金的征税不能太高，因为那样会过度抑制投资资金的使用。现在购房投资已经成为很多市民的投资首选，如果对此征税很高，这些市民就只好将钱存回银行；而资金进入量的减少也会抑制房地产业及其相关行业的发展。由于市民对住房的巨大需求，现在房地产业已经成为国民经济中最重要的产业之一，因此必须慎重行事。

发展房地产业是国人共同的事业和利益所在，但在其中购房市民和开发商会发生矛盾，高收入者和低收入者会发生矛盾，而且改善住房条件还有可能会和粮食安全、金融风险等发生矛盾。我们需要理解并处理好这些矛盾，在均衡与和谐之中发展我们的房地产业。

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