应以满足市民的住房需求。

衣食住行等需求，既可以是奢侈性的，也可以是必需性的；政府的一个最重要职责就是落实社会保障。用“低保”制度满足低收入市民衣食之需，用公交系统满足中低收入者出行之需，用经济适用房满足低收入者居住之需。但就目前而言，经济适用房的建设有很多不足之处。一是投资少，03、04年它的投资只占房地产总投资的5％；二是标准高，动辄上百平米，看起来很美，给人感觉像是在做政绩工程，却使得单元更少；三是甄选资格的工作粗糙，只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、降低标准和仔细甄选。租售均可，但必须廉价，而且只供应给真正的低收入市民。由于出售土地现在是地方政府的主要财政来源之一，而加大经济适用房方面的土地供应会减少卖地收入；而且一批市民住上经济适用房，则会减少对商品房的需求，从而会使地价下降。这些都使得不少地方政府在增加经济适用房方面行为勉强。但这却是政府不可推卸的职责，这次“房产新政”也强调了建设住房保障体系。另外，给低收入者居住保障也不仅限于经济适用房一途，给低收入者按月发放“住房保障券”也是一种较好办法，他们可以拿价值几百元的这种券去自己寻找合适的住房租住，这也可以使得现有的各种房屋存量都能各尽其用。当然，在发放该券时必须仔细甄别受惠人资格，就像发放“低保金”一样。广州就在实行这种方法，效果不错。可以规定地方政府必须将卖地收入中的30％或50％的部分用于上述两个方面。

钢筋水泥等住房建设的种种要素，其生产供应现在可以说都已市场化了，只有一个要素由政府供应：土地。政府和生产商的不同是：生产商只考虑消费者某一方面的需要，而政府却必须考虑国民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住条件，政府只需不断批出土地即可，但这当然是不现实的。相比于市民住房条件的提高，粮食安全更为重要，所以国家始终把保护耕地面积放在首位。另外，由于在征用农民土地时经常发生补偿不足问题，给被征地农民的生活带来严重影响，而且影响社会稳定，所以中央对征地也一直控制很紧。再者，现在地方政府在进行旧城改造时，时常对拆迁户补偿较少，从而引起矛盾纠纷和较为激烈的社会情绪，中央为此对旧房拆迁也审查很严。以上三者都造成了土地供应量有限。

当然，这三方面都有改进的可能。政府可以对粮食安全问题做仔细的审核，据茅于轼等学者研究，随着农业科技的进步、农民生产粮食积极性的提高、进口粮食的更加容易，也许粮食安全问题并不严重；这当然需要政府部门对粮食市场的供求状况保持动态的关注，编制耕地总量规划；然后在可能的情况下，增加城市用地。而在对农民的征地上，当前最大的问题是使得失地农民失去生活保障。现在我国的社会保障制度可以简单地分作两块，城市人有“低保”，农民则是依靠承包的土地。如果一户农民所承包的土地被城市征用，则生活失去保障。为此，一个可考虑的政策是凡被城市征用土地的农户，进入城市户口，享受“低保”待遇，这样可使被征地农民的生活仍然有所保障，从而化解很可能产生的激烈情绪。至于市民旧房拆迁，拆迁户最大的意见是被迫离开自己居住多年熟悉的市区位置，一个可考虑的政策是规定所盖新楼中必须划出一部分给拆迁户，把这作为拆迁户可选择的方案之一，当然这需要由拆迁户补一笔住宅更新费。

提高土地利用效率是另一个政策取向。可以在拍卖土地时控制别墅数量。可以在城市规划时提高土地利用强度，目前全国的城市人均占地远远低于发达国家，北京的市辖区人口密度仅为伦敦的五分之一，纽约和巴黎的十分之一，所谓“摊大饼”；因此，提高城市土地的利用强度，是缓解城市建设用地和保护耕地两者矛盾的有效办法。可以对开发商闲置土地的行为加以约束，比如这次“房产新政”规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

以拍卖的方式批出土地，仍然是最佳方法。很多人把商品房价格上涨归咎于采取了土地拍卖制。企业给产品定价时固然要考虑成本因素，但更要考虑消费者的购买力和需求强度，还要考虑竞争态势。假如市区一块地上盖的一栋楼能卖一百万，哪怕这块地只用一万元就买回来了，开发商也会按一百万的价格卖这栋楼；假如这栋楼只能卖一百万，哪怕这块地拍卖价一百二十万，这栋楼也只能卖出一百万。几年前尚未实行土地拍卖制时，北京的房价已经高企，那时大家各显神通，就看谁能搞到地皮；一块地皮会几经转手。政府财政收入流失，土地收益都进了有权有关系者的腰包。而拍卖制能准确反映土地价格，而且公平公正，而且保证了土地收益进入政府财政，政府可以拿这笔钱提供更多公共产品，还利于民。有位银行行长说：北京某楼盘综合成本每平米1.2万，但售价3.8万，这就是暴利和泡沫（05年6月14日《中房网》）。土地拍卖制正可以解决此类问题，如果该楼盘能卖到三万八，拍卖之下该地价起码能到两万八，只要是自由竞价而不是暗箱操作，就只能产生社会平均利润率。北京政府则可以拿这块黄金宝地的地价收入去多盖经济适用房，或者盖奥运场馆。

这两年地价上升，与其说是因为实行了拍卖制，更不如说是因为国家对耕地保护更严，使得城市用地供应量有限。还有观点认为拍卖制刺激了开发商的情绪，是火热的拍卖场气氛抬高了地价。这种说法未免小看了开发商的理智，商人不是赌徒，商人在本质上是冷静的，他们会对自己的钱负责，在进入拍卖场前已经做了各方信息的收集和权衡估量，确定了自己的底线。至于有些开发商反对土地拍卖制，则可以说是别有用心，因为拍卖制堵住了他们通过权钱交易低价购进土地的路子。

除了以上两件事，政府当然还要对房地产业行使其它一些职能，但基本上属于调控性的；而商品房的建设则由房地产公司们承担。它们要组合生产要素，决定产品类型，进行市场营销，承受成败得失。中间会有一些开发商获得很高利润，但我们也不能一概斥之为“暴利”。只要它是依法通过拍卖获得了土地、给工人按合同发了工资、对银行按合同还清了贷款、房屋质量中轨中矩、广告宣传没有虚假，那么就不好说它的利润是“暴利”；总不能说只要利润高就是暴利。无疑，有很多房地产商苛扣工人工资、不按时还清贷款、房屋质量名不副实、广告宣传言过其实，那就有一说一、有二说二，该怎么处罚就怎么处罚；但我们也不能因此就忽视了房地产开发商们在改善市民居住条件上所做的巨大贡献。虽然他们是为利而来，有些行为也很不招人喜欢，比如我就最讨厌开发商说房价必涨，但他们毕竟是住房建设的主力军。

三、如何认识关于房地产业的金融调控政策

04年的9月2日和10月29日，05年的3月17日，银监会和央行出台了一系列政策。一是对开发商的资金使用做出更高要求，要求房地产开发企业项目资本金比例不低于35%，建筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；二是对购房市民银行贷款的获得条件加以提高，严格审核个人住房贷款借款人的资信情况及还贷能力，强调借款人收入中用于偿还住房贷款与物业管理费支出的比例不得超过50%；5年以上住房按揭贷款年利率由原来的5.04%上涨到5.31%，后来又规定可以上涨到5.508%；规定在房价涨幅较大的地区购房首付款的比例可以从原来的20%提高至30%。其实，银监会和央行出台这些政策，主旨是在于控制房地产业可能导致的金融风险；为此，即使增加一点房地产方面生产者和消费者的成本，使得房地产业的发展稍慢一点，也是需要的。这就像为了保障耕地面积和农民利益，即使城镇用地供应得少一点，也是

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