了生活安全，储蓄谨慎功能就起主导作用，不敢贸然取出购房。
4．收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。
在我国一个人均GDP处于低水平的国家，当前最终消费水平58.8％，居民消费水平47．5％的明显偏低情况下，近几年来收入分配差距又不断扩大。
据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入3893元，均比1994年实际增长4．9％。1996年的人均可支配收入和人均生活费支出，又均比1995年实际增长4％以上。但与此同时在人均收入增长中居民收入的减收面又不断扩大。1994年上半年全国城镇居民减收面为37．9％，比1993年同期扩大2．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点的同时，却有41％居民收入减少，比1994年居民减收面又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体中。1997年到1998年我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。这种收入差距表现在不同群体间，例如私营企业(包括外资企业)里雇主收入一般为普通工人的10倍，有的高达100倍以上。
有人估计现在我国百万富翁超过百万户，并有10多个超过亿元的富翁。这种过大的收入差距表现在我国的基尼系数上，20世纪80年代为28.8，90年代为38．8，贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数20％的富人，拥有6万亿存款的80％，而占人口总数80％的居民，仅只有6万亿存款的20％。
生活消费支出中呈现规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层的消费倾向，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层的货币边际效率。据1996年对36370户和1997年对37890户我国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实以上原理。1996年到1997年我国最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为12．78％，从纵向可以看出在人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。但是最低收入户和最高收入户收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5，最高收入户为1．13。这就是说前者增长的收入比后者增长的收入，有更大的比例用于消费支出。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。这就导致1981年到1997年我国城镇居民的边际消费倾向由0．84下降到0．64。
就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，虽收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。
三、启动我国房地产业的构想
1．继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施。
启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷，防止国民经济不振和衰退，调节国民经济增长态势和稳定发展，从不同角度起着作用。当然也对房地产经济发展起了不同程度调节作用。因为房地产业与国民经济之间存在"寒暑表"的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。
然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的，所以启动房地产仅仅依靠前述一般政策措施，不会理想，不会较快见效。例如：由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，造成的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提高工资，增加收入，补足占GDP近14个百分点，达到居民消费率60％的合理比例。因为这需要一个较长时期，要有一个复杂过程。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；要增加就业又有赖于经济结构调整到合理，而经济结构合理调整又有赖政策制定和实施时间和过程。
要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。
2．有针对性的启动房地产的近期方略。
(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。
据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章"怎样看待投资与消费的协调增长"所述："目前我国科技教育界已形成了一个规模不小的高收入阶层，他们拥有的银行存款在居民储蓄总额中估计占20％左右。"知识分子的住房条件要改善，政府极为重视，他们自己也企盼住房水平提高和居住环境改善。知识分子的收入不仅稳定且快速增长，对未来收支的心理预期也充满信心。如果政府以优惠价格批租出让一些环境较好土地，开发营建一些高档公寓、连体别墅，并以减免劳务报酬、稿酬、特许权使用费等的个人所得税相配合，他们应会乐意投资购房。这不仅能启动房地产拉动经济增长的乘数大，还能改善知识分子生活工作条件，还有利于高校和科研单位的服务体系社会化。
企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。政府若能批租出让一些环境优雅的土地，开发营建出高水平的别墅，并冠以"企业家花园"、"明星别墅苑"，并完善配套"交流中心"、"谈判中心"、"社交场所"、娱乐宫、购物大厦，这里既居住环境优雅，又显示他们名誉和地位，还有利他们进行经营情报交流和社会交往。如果加上政府减免个人所得税、部分私营企业所得税相配合，他们便会乐意投资购置。
(2)抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。教育部计划今后五年连续扩招，到2005年达到在校学生1000万，赶上高校学习青年世界平均15％的水平。教育制度改革要求高校服务体系社会化，并到2005年达到师生比例为1：14。这一改革给房地产开发带来了机遇，大有可为。一个大学生每年正常消费(包括学费)1万元，千万大学生计1000亿元。仅就学生公寓讲，每个学生5平方米(包含厕所、洗漱间)，就得兴建、改建5000万平方米；另外还要兴建、改建供千万大学生生活的食堂、洗理、娱乐、购物、通讯的配套房屋以及为他们服务的相关人员的生活用房。学生公寓及配套房屋的开发，是只愁开发营建而不愁销售租赁，不存在房屋价值实现难的问题。
目前国家统计局和中国经济景气监测中心公布的居民储蓄消费意愿调查结果表明，居民储蓄存款的10％准备用于教育支出。武汉市更有高达40％的储户是为了教育而存款。1998年12月武汉某高校房地产专业对该校200名学生进行一次问卷调查，愿选择一室一厅兼卫生间居住的有90人，占47％；愿选择两室一厅兼卫生间居住的有60人，占32％；愿选择单间兼卫生间居住的有30人，占15％；愿选择单间与公用卫生间的有11人，占6％。但该校学生现在普通是6-8人一室，内廊式的布局学生宿舍，长期生活在阴暗潮湿环境之中，急待居住学生公寓。1999年上海菜大学新建学生公寓只能入住180名，而报名要

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